(Xây dựng) – Trước những thông tin phản ánh về dự án The Arena tại Bãi Dài, Nha Trang, Khánh Hoà, Chủ đầu tư Công ty Cổ phần Trần Thái Cam Ranh (CĐT) vừa có Văn bản phản hồi để làm rõ thông tin về dự án. Báo điện tử Xây dựng xin trích đăng toàn bộ Văn bản để rộng đường dư luận.
 |
| Phối cảnh dự án The Arena Nha Trang. |
1. Về pháp lý Dự án
Trước hết, CĐT xác nhận việc tuân thủ các quy định của pháp luật và các hướng dẫn, chỉ thị, thông báo cũng như các quyết định của các cơ quan có thẩm quyền của Việt Nam liên quan đến việc phát triển dự án. Cụ thể:
CĐT đã được UBND tỉnh Khánh Hòa chấp thuận chủ trương xây dựng căn hộ du lịch, Khu biệt thự du lịch, được Sở Xây dựng cấp phép xây dựng đối với các hạng mục khác nhau của dự án The Arena và được các cơ quan, ban ngành có thẩm quyền phê duyệt quy hoạch, chấp thuận thiết kế, quy chuẩn kỹ thuật cũng như các vấn đề pháp lý khác để triển khai hoàn thành dự án The Arena theo quy định.
Việc ký kết, thực hiện hợp đồng mua bán với khách hàng có tham chiếu đến các quy định của pháp luật Việt Nam, bao gồm cả Bộ Luật Dân sự 2015.
Đối với một số vấn đề pháp lý liên quan đến dự án The Arena, CĐT xin lưu ý rằng:
Về loại hình bất động sản tham gia giao dịch: The Arena là dự án đầu tư xây dựng Khu du lịch, dịch vụ thương mại, căn hộ du lịch (Condotel) và Khu biệt thự du lịch (tourist Villa) mà không phải là dự án Nhà ở theo quy định của pháp luật hiện hành. Điều này đã được quy định rất rõ trong Thỏa thuận Ký quỹ (Điều 1.1(c)), Hợp đồng mua bán căn hộ (Điều 1.1.6). Vì lẽ đó, các quy định về điều kiện đầu tư, xây dựng, kinh doanh theo pháp luật về nhà ở sẽ không áp dụng cho dự án The Arena (không yêu cầu quyết định cho phép mở bán hay bảo lãnh ngân hàng).
Về giấy phép xây dựng: Cho tới nay, các hạng mục khác nhau của dự án The Arena đều đã được CĐT xin giấy phép xây dựng và đã khởi công xây dựng trong thời hạn quy định, đảm bảo việc tuân thủ quy định của pháp luật.
Trong bối cảnh vẫn đang chờ đợi hành lang pháp lý thông suốt hơn, chúng tôi rất mong được Quý báo và khách hàng thấu hiểu tính phức tạp của việc triển khai một dự án xây dựng cấp I như The Arena và những khó khăn của CĐT - những người đã xác định việc tuân thủ các quy định của pháp luật, các hướng dẫn của các cơ quan có thẩm quyền là nền tảng, xương sống để một dự án được triển khai và phát triển tốt đẹp.
2. Về Hợp đồng mua bán căn hộ, Thỏa thuận ký quỹ và các phụ lục, phụ đính
CĐT và khách hàng đã ký kết các Thỏa thuận Ký quỹ, Hợp đồng mua bán căn hộ và các phụ lục, phụ đính tại dự án trên nguyên tắc tự nguyện, tự do thỏa thuận và tôn trọng quyền, lợi ích hợp pháp của các bên, không trái với quy định pháp luật. Hợp đồng mua bán căn hộ và các thỏa thuận khác có liên quan là cơ sở xác lập mối quan hệ giữa CĐT với khách hàng và phải được các bên tôn trọng áp dụng.
Một số yêu cầu, nhận định của khách hàng liên quan đến Hợp đồng mua bán căn hộ chưa được hiểu đúng và không có cơ sở để chấp thuận. Cụ thể như sau:
Về yêu cầu vô hiệu hóa hợp đồng
Việc xác định, tuyên bố hợp đồng, giao dịch dân sự vô hiệu thuộc thẩm quyền của Tòa án và không phụ thuộc vào ý chí của CĐT, khách hàng, hay bất kỳ bên nào có liên quan. Điều này đã được quy định rất rõ trong Bộ Luật Dân sự 2015 (Điều 132). Do đó, CĐT không có thẩm quyền, không có năng lực để đáp ứng yêu cầu của khách hàng. CĐT mong muốn khách hàng nhìn nhận, suy xét thấu đáo, cẩn trọng các vấn đề có liên quan đến Hợp đồng mua bán căn hộ đã ký kết để cùng đồng hành với CĐT trong quá trình triển khai dự án.
Về yêu cầu thanh lý, đơn phương chấm dứt hợp đồng, hoàn trả tiền đã thanh toán
Như được giải thích ở trên, Hợp đồng mua bán căn hộ là văn bản pháp lý ràng buộc trách nhiệm của CĐT cũng như của khách hàng. Cho đến khi Hợp đồng mua bán căn hộ bị Tòa án tuyên bố là vô hiệu thì CĐT tôn trọng quyền chấm dứt hợp đồng của khách hàng khi việc chấm dứt Hợp đồng mua bán căn hộ là phù hợp với quy định tại Điều 13.
Ngay khi xảy ra các trường hợp cho phép mỗi bên chấm dứt Hợp đồng mua bán căn hộ và khách hàng vẫn mong muốn thực hiện quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng thì CĐT sẽ hợp tác với khách hàng để hoàn tất các thủ tục liên quan.
Về việc thay đổi thiết kế mặt bằng căn hộ
Trước tiên, CĐT muốn khẳng định chắc chắn đến Quý báo rằng, việc thay đổi bố trí mặt bằng và sắp xếp nội thất trong căn hộ (1) không làm thay đổi căn bản diện tích căn hộ; (2) không làm mất đi hay giảm sút giá trị căn hộ cũng như tính thẩm mỹ của căn hộ; (3) không mang lại bất kỳ lợi ích nào cho CĐT; (4) không làm giảm bớt khối lượng công việc, trách nhiệm, nghĩa vụ của CĐT đối với căn hộ; và (5) không phải là cơ sở để CĐT yêu cầu khách hàng phải thanh toán thêm chi phí nào.
Ngược lại, việc thay đổi thiết kế mặt bằng căn hộ hoàn toàn xuất phát từ lợi ích của khách hàng, vì một mục tiêu duy nhất là đem lại cho khách hàng những tiện ích tốt nhất, lâu bền nhất, phù hợp nhất với những tiêu chuẩn phát triển và quản lý các căn hộ du lịch trên thế giới.
Cụ thể, Thông báo số 48/2020/ARENA-TB-BGĐ ngày 26/05/2020 mà CĐT đã gửi đến tất cả khách hàng tại dự án The Arena đã nêu rõ Bộ thiết kế được điều chỉnh bởi đơn vị tư vấn thuộc Tập đoàn Absolute Hotel Services (“AHS”) và được phê duyệt bởi Travelodge (Thailand) Company Limited theo tiêu chuẩn thương hiệu Skye by Travelodge. CĐT đã rất tự hào khi nỗ lực của CĐT đã được công nhận và xem đây là dấu mốc quan trọng cho sự phát triển của The Arena, tăng tính hiệu quả trong công tác vận hành, khai thác kinh doanh căn hộ The Arena trong tương lai.
Không chỉ vậy, hành động nêu trên của CĐT là hoàn toàn tuân thủ các quy định tại Điều 5.1.6 và Điều 5.2.1 Hợp đồng mua bán rằng CĐT "được quyền thay đổi trang thiết bị, vật liệu xây dựng công trình Tòa nhà có giá trị chất lượng tương đương theo các tiêu chuẩn, quy chuẩn có liên quan hoặc theo thông lệ thị trường” và “Bên Mua đồng ý rằng, để phù hợp với mục tiêu sử dụng và tăng tính thẩm mỹ của căn hộ, Bên Bán có quyền chủ động thay đổi vị trí các hạng mục nội thất trong bản vẽ thiết kế mặt bằng với điều kiện không thay đổi về diện tích căn hộ và danh mục trang thiết bị gắn liền với căn hộ” (theo Phụ đính 3 của Phụ lục 1). Thực tế đã chứng minh, CĐT cũng nhận được phần lớn sự tán đồng, ủng hộ từ khách hàng. Rất tiếc, ý định tích cực này của CĐT đã bị một số người có mục đích xấu lợi dụng và tuyên truyền sai lệch cho khách hàng.
Sau tất cả, nếu khách hàng vẫn mong muốn hoàn thiện theo bố trí thiết kế ban đầu, CĐT sẽ trực tiếp thảo luận với khách hàng để cùng đưa ra phương án tốt nhất, nhằm thỏa mãn yêu cầu của khách hàng và cũng hạn chế tối đa mức độ ảnh hưởng về tính thống nhất, tổng thể và giá trị của thương hiệu quốc tế mà Skye by Travelodge mang lại cho The Arena.
Về tiến độ bàn giao căn hộ
CĐT đã có thông báo về việc gia hạn thời gian bàn giao căn hộ do ảnh hưởng của những sự kiện khách quan và bất khả kháng ảnh hưởng nghiêm trọng đến tiến độ triển khai và hoàn thành dự án theo đúng quy định của pháp luật và Hợp đồng mua bán (HĐMB) đã ký kết. Cụ thể như sau:
Sự kiện khách quan từ Thanh tra Chính phủ tại tỉnh Khánh Hòa từ tháng 04/2018, UBND tỉnh Khánh Hòa ban hành Văn bản tạm dừng triển khai thủ tục pháp lý một số dự án tại tỉnh Khánh Hòa trong đó có dự án The Arena. Lý do tạm dừng do Thanh tra Chính phủ thanh tra các dự án và thời gian tạm dừng cho đến khi Thanh tra Chính phủ có kết luận thanh tra. Với việc tạm dừng thủ tục triển khai dự án theo văn bản trên đã ảnh hưởng nghiêm trọng đến tiến độ pháp lý của dự án The Arena gần 24 tháng.
Sự kiện bất khả kháng từ dịch bệnh Covid-19 xảy ra từ tháng 01/2020, các chính sách hạn chế đi lại theo Chỉ thị 16 của Thủ tướng Chính phủ đã ảnh hưởng đến việc huy động nhân công, ký hợp đồng mua vật tư vật liệu của các nhà thầu tại các quốc gia đang có dịch bệnh, nhà thầu phải chuyển hướng thay đổi các vật tư, vật liệu tương đương hoặc đặt hàng tại các nước mà hàng hóa có thể thông thương, quá trình đàm phán, thay đổi, chờ đợi lựa chọn vật tư, vật liệu và vận chuyển hàng hóa trong giai đoạn dịch bệnh lần thứ 1 tại Việt Nam gần như rất khó khăn, đã làm ảnh hưởng đến tiến độ dự án.
Chúng tôi cũng đang nỗ lực khắc phục mọi khó khăn do dịch bệnh gây ra và tập trung triển khai công trình, tăng ca tối đa thời gian thi công để bảo đảm tiến độ chung của dự án, bảo vệ quyền lợi của đại đa số khách hàng đã đồng hành cùng dự án. Tất cả các thắc mắc khiếu nại của các chủ sở hữu đều được CĐT tiếp nhận và xử lý, trường hợp không thể đàm phán, thương lượng, hòa giải được chúng tôi sẽ sẵn sàng tuân thủ các quy định và quy trình theo nguyên tắc giải quyết các tranh chấp dân sự tại cơ quan có thẩm quyền và/hoặc giải quyết tại tòa án như đã quy định tại Hợp đồng mua bán.
Về Giấy chứng nhận quyền sở hữu căn hộ
Tại Điều 5.2.9 của Hợp đồng mua bán căn hộ, các bên đã thỏa thuận rõ ràng rằng:
“Trong trường hợp UBND Tỉnh Khánh Hòa và/hoặc các cơ quan có thẩm quyền khác có hướng dẫn riêng về việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản khác gắn liền với đất áp dụng đối với loại hình căn hộ sử dụng vào mục đích lưu trú du lịch như các căn hộ thuộc dự án, Bên Bán sẽ thực hiện theo hướng dẫn riêng đó để làm thủ tục đề nghị cấp Giấy chứng nhận của căn hộ (hoặc giấy tờ khác có giá trị tương đương theo quy định của pháp luật hoặc của UBND tỉnh Khánh Hòa vào từng thời điểm cụ thể). Bên Mua tại đây đồng ý rằng việc thực hiện theo hướng dẫn hay quy định chuyên biệt đó không được coi là một vi phạm Hợp đồng của Bên Bán.”
Như vậy có thể thấy, ngay từ khi bắt đầu triển khai dự án, CĐT đã tuân thủ triệt để các quy định của pháp luật, áp dụng vào trường hợp cụ thể tại Khánh Hòa và nêu chi tiết trong Hợp đồng mua bán căn hộ để khách hàng nắm rõ. Không có bất kỳ thông tin nào liên quan đến việc cấp chứng nhận chủ quyền bị CĐT che giấu hoặc làm sai lệch.
Gần đây, Bộ Tài nguyên và Môi trường cũng đã có Văn bản số 703/BTNMT-TCQLĐĐ hướng dẫn chế độ sử dụng đất và việc chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng không phải nhà ở. Theo đó, “trường hợp dự án có công trình căn hộ du lịch, biệt thự du lịch có đủ điều kiện được chuyển nhượng theo quy định của Luật Kinh doanh bất động sản thì việc chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng cho bên nhận chuyển nhượng được thực hiện theo quy định tại Điều 32 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai, Khoản 22 Điều 2 của Nghị định số 01/2017/NĐ-CP ngày 06/01/2017 của Chính phủ, sửa đổi, bổ sung một số nghị định chi tiết thi hành Luật Đất đai”.
Do vậy, có đủ cơ sở để khẳng định CĐT sẽ thực hiện đúng trách nhiệm của mình theo quy định của Hợp đồng mua bán căn hộ và các quy định của pháp luật, cũng như các hướng dẫn của các cơ quan có thẩm quyền liên quan.
Về việc hợp tác giữa ngân hàng MSB và CĐT:
Việc CĐT huy động nguồn tài chính tại tổ chức tín dụng để vay vốn cho việc đầu tư xây dựng dự án là hoàn toàn có cơ sở và tuân thủ theo quy định của pháp luật. Trước khi thực hiện tài trợ vốn cho các dự án thì phía ngân hàng đã thẩm định về mặt pháp lý cũng như năng lực của CĐT. Tuy nhiên, chúng tôi rất tiếc không thể chia sẻ thêm những vấn đề mang tính bảo mật về việc hợp tác giữa hai bên.
Về Thông báo kết luận Thanh tra Chính phủ:
Thông báo kết luận Thanh tra Chính phủ là kết luận thanh tra chung cho rất nhiều dự án tại Khánh Hòa trong giai đoạn 01/01/2010 - 31/6/2017. Đây không phải là kết luận Thanh tra riêng đối với dự án The Arena. Thông báo kết luận Thanh tra số 1919/TB-TTCP ngày 04/11/2020 có nhắc đến dự án The Arena, tuy nhiên những sai phạm được đề cập đến chủ yếu là những vi phạm liên quan đến chậm trễ thủ tục hành chính như chậm trễ về thủ tục đầu tư, chậm trễ về thủ tục đất đai ... thuộc về giai đoạn trước tháng 6/2017 (thời điểm thanh tra) và những người chịu trách nhiệm về những vi phạm nêu trên không phải CĐT. Thông tin chi tiết làm rõ những ảnh hưởng của kết luận của Thanh tra Chính phủ đến dự án, CĐT cũng đã phát hành trên một số kênh báo chí chính thống và thông báo đến khách hàng.
Về những nhận định sai lệch của khách hàng đối với CĐT
Thời gian qua, CĐT ghi nhận các quy kết, tố cáo, thậm chí có những hành động, cư xử khiếm nhã của một số khách hàng đối với nhân viên, đại diện CĐT, các đối tác, đơn vị liên danh, liên kết khác của CĐT.
CĐT hiểu rằng, những hành động đó của khách hàng một phần xuất phát từ việc CĐT chậm trễ trả lời các yêu cầu của khách hàng hay việc chưa đồng tình với các phản hồi từ CĐT liên quan đến pháp lý dự án, Hợp đồng mua bán căn hộ để từ đó tạo cơ hội cho những người có ý định chống đối thêu dệt và gây hoang mang cho khách hàng.
Tuy nhiên, như được đề cập trên đây, CĐT cũng muốn nhấn mạnh và khẳng định rõ quan điểm của mình rằng:
Những cáo buộc, những hành vi xuyên tạc của một số khách hàng như “lừa đảo, chiếm dụng vốn, gian dối, cắt xén tiền, che giấu tiến độ…” là hoàn toàn vô căn cứ.
Việc đưa hay không đưa các Văn bản pháp luật vào trong một hợp đồng cụ thể: không phải là nội dung bắt buộc và do vậy khi CĐT không đưa các Văn bản pháp luật làm căn cứ ký kết hợp đồng cũng không phải cơ sở để khách hàng kết luận CĐT gian dối, lừa đảo.
Xin lưu ý rất rõ rằng: các văn bản pháp luật, các quyết định, các hướng dẫn hiện thời sẽ được thay thế, sửa đổi, bổ sung theo thời gian mà không phụ thuộc vào ý chí của bất kỳ bên nào trong hợp đồng.
Khách hàng cũng đã xác nhận và cam đoan rằng: “Bên Mua đã tìm hiểu, xem xét kỹ thông tin về căn hộ mua bán. Bên Mua đã được Bên Bán cung cấp bản sao các giấy tờ, tài liệu và thông tin cần thiết liên quan đến căn hộ, Bên Mua đã đọc cẩn thận và hiểu các quy định của Hợp đồng này cũng như các phụ lục đính kèm. Bên Mua đã tìm hiểu mọi vấn đề mà Bên Mua cho là cần thiết để kiểm tra mức độ chính xác của các giấy tờ, tài liệu và thông tin đó.” (Trích Điều 17, Hợp đồng mua bán căn hộ).
Do vậy, CĐT sẽ không chấp nhận bất kỳ hành động nào của khách hàng gây ảnh hưởng xấu, xâm hại đến uy tín, danh dự, hình ảnh và bất kỳ thiệt hại về tài sản nào của CĐT, nhân viên của CĐT, các đơn vị liên danh, liên kết của CĐT. CĐT bảo lưu mọi quyền yêu cầu các cơ quan bảo vệ pháp luật can thiệp.
Hà Vân Hiền
Phó Tổng Giám đốc Công ty CP Trần Thái Cam Ranh
Theo
