Giải pháp nâng cao hiệu lực, hiệu quả trong quản lý vận hành và sử dụng nhà chung cư Hà Nội

(Xây dựng) – Sáng 12/12, Liên hiệp các hội Khoa học kỹ thuật, Tổng hội Xây dựng và Hội Quy hoạch phát triển đô thị thành phố Hà Nội phối hợp tổ chức Hội thảo khoa học Giải pháp nâng cao hiệu lực, hiệu quả trong quản lý vận hành và sử dụng nhà chung cư Hà Nội.

TS. KTS Đào Ngọc Nghiêm – Nguyên Kiến trúc sư trưởng Hà Nội, Phó Chủ tịch Hội Quy hoạch phát triển đô thị Việt Nam chủ trì Hội thảo.

Trong quá trình đô thị hóa của cả nước nói chung và Hà Nội nói riêng, để đáp ứng đô thị văn minh, hiện đại và phát triển quỹ nhà ở thì tiết kiệm, khai thác có hiệu quả quỹ đất việc xây dựng nhà chung cư luôn là vấn đề được quan tâm.

Có thể nói, đã có nhiều văn bản, quy định được đề ra về vấn đề khai thác quỹ đất, quản lý nhà chung cư. Quy hoạch chung Thủ đô được Thủ tướng phê duyệt 1998 đã định hướng, trong các khu phát triển mới chú ý nâng tỷ lệ trung bình tầng cao, khai thác không gian ngầm và trên không để tiết kiệm đất. Quy hoạch chung Thủ đô được phê duyệt 2011 đã định hướng đến 2030 diện tích nhà ở bình quân ở khu vực đô thị tối thiểu là 30m2 sàn sử dụng/ người. Xây dựng nhà ở đạt tiêu chuẩn quốc gia đáp ứng cho nhiều đối tượng sử dụng trong các đô thị vệ tinh và các khu đô thị mới để giảm tải cho đô thị trung tâm.

Đồng thời, trong Luật Thủ đô 2013 xác định quy hoạch, kế hoạch phát triển nhà ở, khu đô thị phải phù hợp với quy hoạch chung và yêu cầu xây dựng Thủ đô văn minh, hiện đại. Ngoài ra, trong Quyết định 996/QĐOTTg của Thủ tướng phê duyệt chương trình phát triển nhà ở thành phố giai đoạn 2012 – 2020 thì chỉ tiêu diện tích nhà ở bình quân là 26,3m2/người. Nhà chung cư trong các dự án phát triển nhà ở tại đô thị đạt 80%. Tính đến 2030, diện tích nhà ở bình quân là 31,5m2/ người, tỷ lệ nhà chung cư trong các dự án phát triển nhà ở tại đô thị đạt 90%.

Từ các định hướng nêu trên cho thấy việc phát triển nhà chung cư đã góp phần tạo lập diện mạo mới cho đô thị và phát triển quỹ nhà cho thành phố. Theo thống kê, đến hết 2018 trên địa bàn Hà Nội đã có 697 (cụm, tòa) nhà chung cư thương mại, tái định cư đưa vào sử dụng (cả nước 1955 nhà chung cư). Nhà chung cư được bố trí hầu hết toàn địa bàn các quận huyện. Theo thống kê nhân khẩu 2017 trên toàn thành phố đã có 153.493 hộ với 467.089 nhân khẩu (tổng số toàn thành phố 7.415.000) đang cư trú tại căn hộ chung cư.

Để quản lý sử dụng nhà chung cư Bộ Xây dựng đã có nhiều văn bản pháp quy như như Quyết định 08/2008/QĐ-BXD, Thông tư 02/2016/TT-BXD và gần đây nhất là Thông tư 06/2014/TT-BXD ban hành 31/10/2019. Đến nay, Hà Nội đã quản lý vận hành sử dụng nhà chung cư từng bước đi vào nề nếp, góp phần bảo đảm trật tự, an toàn, cải thiện điều kiện ở, xây dựng nếp sống văn minh đô thị. Tuy vậy vẫn còn bộc lộ không ít hạn chế, bất cập, Ban thường vụ Thành ủy đã ban hành Nghị quyết 26/TU nêu rõ 2 mục tiêu, 6 nhóm nhiệm vụ giải pháp và yêu cầu UBND thành phố sớm ban hành quy định cụ thể về quản lý, vận hành, sử dụng nhà chung cư để thống nhất triển khai thực hiện triên địa bàn thành phố theo nguyên tắc “5 rõ”: Rõ người, rõ trách nhiệm, rõ hiệu quả, rõ việc, rõ tiến độ với đầy đủ giải pháp và có chế tài mạnh xử lý nghiêm các vi phạm.

Đáng chú ý, trong Hội nghị giao ban quý III/2019, Bí thư thành ủy đã nhấn mạnh “quản lý chung cư nếu không có giải pháp hữu hiệu sẽ dẫn đến nguy cơ bất ổn về chính trị và an ninh xã hội”.

Các vấn đề được đặt ra tại hội thảo gồm: Quản lý từ quy hoạch và dự án, mô hình quản lý nhà chung cư, gắn trách nhiệm với chính quyền cơ sở.

Thứ nhất, Luật Nhà ở đã đưa ra khái niệm về nhà chung cư có phần sở hữu riêng, phần sở hữu chung, sử dụng chung. Chung cư có loại để ở và có loại hỗn hợp vừa ở vừa kinh doanh. Với khái niệm hỗn hợp đã dẫn đến đa dạng chức năng phục vụ kinh doanh, từ đó khó có mô hình quản lý mẫu có hiệu quả. Để giải quyết, chúng ta cần xác lập cụ thể chức năng hỗn hợp của nhà chung cư trong quy hoạch và khi phê duyệt dự án.

Hơn thế, nhà chung cư còn có hình thức đơn lẻ hoặc tổ hợp theo cụm, nhóm nhà để quản lý trong không gian ngôi nhà (diện tích chung, riêng mà và không gian xung quanh. Ranh giới không gian xung quanh cần được xác định trong quy hoạch tổng mặt bằng. Thiếu cơ sở này sẽ dễ dẫn đến tranh chấp giữa chủ đầu tư và dân cư (đã xảy ra với 1 số nơi như Hạ Đình - Thanh Xuân), nhà HH Linh Đàm) và khó xác định phạm vi quản lý của Ban quản trị.

Thứ hai, các quy định về hình thành và vận hành của ban quản trị nhà chung cư đã được xác lập trong Luật và cụ thể hóa trong 1 số Quyết định, Thông tư của Bộ Xây dựng Hà Nội cũng đã cụ thể hóa 1 số quy định như Quyết định 08/2008/QĐ-BXD quy định: Ban quản trị nhà chung cư hoạt động theo nguyên tắc tập thể. Thông tư 02/2016/TT-BXD: Ban quản trị nhà chung cư là tổ chức có tư cách pháp nhân, có con dấu. “Đối với nhà chung cư, cụm nhà có nhiều chủ sở hữu được thành lập và hoạt động theo mô hình Ban chủ nhiệm hoặc Hội đồng quản trị của hợp tác xã hoặc mô hình Hội đồng quản trị của Công ty Cổ phần”. Gần đây, Thông tư 06/2019/TT-BXD cũng đã có sửa đổi, bổ sung 1 số điều về quy chế, quản lý sử dụng nhà chung cư, Hội nghị nhà chung cư lần đầu, thành phần tham dự, biểu quyết và kinh phí bảo trì, đơn vị thực hiện quản lý vận hành nhà chung cư...

Vừa qua hiện tượng tranh chấp, khiếu nại về nhà chung cư chủ yếu tập trung về thành lập Ban quản trị, về tổ chức hội nghị lần đầu, về quỹ bảo trì, về điều kiện vận hành Ban quản trị. Những tồn tại này đã dẫn đến kết quả là hết 2018, Hà Nội chỉ có 454/697 nhà chung cư đã thành lập Ban quản trị. Riêng đối với chung cư tái định cư mới có 73/168 có Ban quản trị và chỉ có 31/73 nhà bàn giao kinh phí bảo trì 2%.

Trong Hội nghị giao ban quý III/2019 Bí thư Thành ủy đã chỉ đạo: “Những lỗ hổng trong quản lý nhà chung cư cần phải khắc phục cùng với tăng cường quản lý là phải kiên quyết xử lý vi phạm. Để xử lý vi phạm, để quản lý nhà chung cư trong điều kiện hiện nay rất cần có ứng dụng công nghệ mới như sử dụng phần mềm điện tử vào quản lý vận hành. Đây là chủ trương đã dược thành phố chỉ đạo và mong sớm được thực hiện quyết liệt. Thực tế này cho thấy cần phải có đồng bộ cơ sở pháp lý và có giải pháp mạnh.

Thứ ba, trong công tác giải quyết những bất cập trong thành lập Ban quản trị nhà chung cư rất cần có vai trò của chính quyền cơ sở. Trong Thông tư 06/2019 đã có điều chỉnh và cụ thể hóa về điều kiện, và thành phần tham gia hội nghị nhà chung cư lần đầu. Trong đó cũng nêu trường hợp khi không đủ điều kiện theo quy định thì UBND phường tổ chức hội nghị nhà chung cư theo quy định của quy chế. Đây là quy định thể hiện sự quyết liệt và xác lập rõ trách nhiệm của chính quyền cơ sở. Tuy vậy, còn cần xác lập vai trò của các cấp cơ quan và cơ quan quản lý để đảm bảo quyền lợi cho cư dân sống tại địa bàn.

Tại Hội thảo, nhiều vấn đề “khúc mắc” trong công tác quản lý vận hành nhà chung cư đã được nêu ra nhằm tìm ra biện pháp hợp lý để khắc phục.