Tháo gỡ điểm nghẽn về chính sách và nguồn vốn để nâng cao hiệu quả thị trường bất động sản

(Xây dựng) - Nguồn cung bất động sản tiếp tục giảm, giá bất động sản tăng cao, nguồn vốn khó khăn và tắc nghẽn pháp lý luôn là những vấn đề nóng hổi với các nhà hoạch định chính sách, các chuyên gia, đặc biệt đối với doanh nghiệp.

Diễn đàn thảo gỡ điểm nghẽn về chính sách và nguồn vốn để nâng cao hiệu quả thị trường bất động sản.

Đồng bộ cơ chế, chính sách sẽ nâng cao hiệu quả thị trường bất động sản

Tại diễn đàn “Tháo gỡ điểm nghẽn về chính sách và nguồn vốn để nâng cao hiệu quả thị trường bất động sản” do Báo Công Thương tổ chức sáng 13/9, với sự tham gia của các chuyên gia, doanh nghiệp, diễn giả đã chỉ rõ những tồn tại, hạn chế vẫn chưa thực sự bền vững, còn tiềm ẩn nhiều rủi ro. Đồng thời, hệ thống pháp luật liên quan đến thị trường bất động sản còn một số nội dung chưa đáp ứng nhu cầu thực tiễn, trình tự thủ tục đầu tư còn được quy định tại nhiều văn bản pháp luật khác nhau, qua nhiều bước nên thời gian thực đầu tư còn kéo dài đối với các doanh nghiệp.

Khó khăn trong việc cấp phép dự án mới và khó khăn trong việc tìm kiếm nguồn vốn đã khiến nguồn cung giảm mạnh ở tất cả các phân khúc. Trong đó: 6 tháng đầu năm chỉ có khoảng 12.000 nhà ở thương mại được hoàn thành. Tính riêng quý I chỉ có thêm 39 dự án nhà ở thương mại mới được chấp thuận đầu tư. 56 dự án đủ điều kiện bán nhà hình thành trong tương lai.

Tương tự với bất động sản gắn du lịch, nghỉ dưỡng. Do lượng hàng tồn tại từ các năm trước nên trong 6 tháng đầu năm rất ít dự án du lịch, nghỉ dưỡng được triển khai, hoàn thành. Tính riêng quý I chỉ có 01 dự án hoàn thành, 52 dự án đang triển khai. 05 dự án được chấp thuận đầu tư mới.

GS.Đặng Hùng Võ - nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường.

Theo GS.Đặng Hùng Võ - nguyên Thứ trưởng Tài nguyên và Môi trường, loại hình bất động sản du lịch nghỉ dưỡng bắt đầu phát triển mạnh từ 2014. Lúc đó các nhà đầu tư đẩy mạnh phân khúc nhà ở giá cao và tập trung vào phân khúc bất động sản du lịch nghỉ dưỡng. Tuy nhiên đến năm 2018 sự cố Cocobay Đà Nẵng, dự án này phải bỏ dở, họ tuyên bố cam kết của mình với các nhà đầu tư là không hoàn tất… kể từ đó phân khúc bất động sản du lịch nghỉ dưỡng cứ lịm dần.

Thủ tướng Chính phủ đã yêu cầu xây dựng khung pháp luật cho bất động sản du lịch nghỉ dưỡng, nhưng không ai làm cả. Cho đến khi phân khúc này rơi vào Covid-19 chúng ta có thời gian nghỉ, đến bây giờ độ nóng của nó đã quay lại. Hiện, Luật Đất đai đang sửa, vậy đến lúc nào có khung pháp lý cho bất động sản du lịch nghỉ dưỡng?

Ông Vũ Văn Thành - Chủ tịch HĐQT Công ty Cổ phần Tập đoàn VNGroup.

Là đơn vị trực tiếp thực hiện các dự án bất động sản nghỉ dưỡng, ông Vũ Văn Thành - Chủ tịch HĐQT Công ty Cổ phần Tập đoàn VNGroup bày tỏ, mặc dù có nhiều bộ Luật, có từ 10-16 bộ Luật điều chỉnh liên quan đến bất động sản nhưng các thủ tục pháp lý đến bất động sản nói chung và du lịch nói riêng vẫn còn nhiều khó khăn. Như chúng ta thấy, trong một dự án có ba bước, đó là khảo sát, nghiên cứu phân tích tính khả thi; hoàn thiện thủ tục pháp lý; xây dựng, đầu tư và khai thác vận hành.

Trong khi đó, mỗi một địa phương đều có đặc thù khác nhau. Lấy ví dụ thực tế mà chúng tôi trải qua, khi chúng tôi đầu tư dự án tương tự của miền Bắc tại Bình Thuận với các quy trình, nhưng khi chạy được hơn nửa quãng đường thì phải dừng do liên quan đến khoáng sản, do cát của Bình Thuận có nhiều titan. Muốn chuyển cát ra ngoài phải thực hiện quá trình liên quan đến khoáng sản, chứ chưa nói đền bù giải phóng mặt bằng, định giá đất.

Vì vậy, với những bất cập của bất động sản nghĩ dưỡng hiện nay, với doanh nghiệp chúng tôi luôn muốn bất động sản nghỉ dưỡng một danh phận, tháo gỡ các điểm nghẽn cơ chế cho bất động sản nghỉ dưỡng.

Ngoài ra, tháo gỡ cơ chế là để chúng ta khai thác lợi thế của bất động sản nghỉ dưỡng, bởi đây là lĩnh vực có tính thị trường và tiềm năng rất lớn mang lại nhiều lợi ích như thu hút đầu tư nước ngoài, tạo ra công ăn việc làm, đóng góp cho ngân sách, phát triển kinh tế địa phương.

Cần tháo gỡ nguồn vốn để khơi thông cho doanh nghiệp

Sự khó khăn trong việc tiếp cận nguồn vốn và ảnh hưởng tới nguồn cung của một số loại hình bất động sản trong thời gian tới. Mặt khác, trước áp lực lạm phát và việc lãi suất huy động của nhiều ngân hàng thương mại tăng lên, nên ngay cả khi khách hàng có nhu cầu mua nhà để ở cũng khó có thể tiếp cận được nguồn vốn ngân hàng.

TS.Cấn Văn Lực – Thành viên Hội đồng tư vấn chính sách tài chính - tiền tệ quốc gia, Chuyên gia kinh tế trưởng BIDV.

TS.Cấn Văn Lực – Thành viên Hội đồng tư vấn chính sách tài chính - tiền tệ quốc gia, Chuyên gia kinh tế trưởng BIDV cho biết, năm nay câu chuyện vốn trở thành vấn đề nóng của kinh tế và doanh nghiệp. Có điểm tích cực là nhu cầu vốn của doanh nghiệp, người dân tăng lên rõ rệt, nhu cầu thực về vốn của doanh nghiệp, người dân tốt hơn những năm trước. Đến tháng 4 và 5/2022, các tổ chức tín dụng đã hết hạn mức tăng trưởng tín dụng mà Ngân hàng Nhà nước đã phân bổ tạm thời cho các tổ chức đó, nên họ phải cơ cấu lại, thu nợ cũ, tính toán hơn cho vay mới… nên một số khoản vay thời gian qua chậm giải ngân. Vừa rồi Ngân hàng Nhà nước cấp tiếp hạn mức tín dụng cho vay để các tổ chức tín dụng cho vay tiếp các dự án còn dở dang. Tăng trưởng tín dụng 8 tháng đầu năm tăng mạnh, cao hơn mức tăng cùng kỳ các năm 2021, 2020 và 2019 thời điểm trước dịch Covid-19 xảy ra.

Có nhiều nguyên nhân khiến tăng trưởng tín dụng, kinh tế phục hồi tốt và thị trường trái phiếu doanh nghiệp đang được Chính phủ chấn chỉnh lại nên thị trường trái phiếu doanh nghiệp suy giảm 4-5%, dồn nhu cầu đó sang phía ngân hàng một lần nữa. Ngoài ra, giá cả nguyên vật liệu tăng, tỷ giá tăng, đồng Việt Nam mất giá so với USD 2,8% đây cũng là mức tích cực so với đồng tiền khác, mức mất giá thấp nhất, vì có đồng tiền mất giá hơn 10%. Rõ ràng chi phí đầu vào của doanh nghiệp tăng, nên doanh nghiệp có thêm nhu cầu vốn để bù đắp khoản tăng thêm đó.

Hiện nay thì chúng ta đang nhu cầu vốn là khó khăn chung và bất động sản của chúng ta được đánh giá là tiềm ẩn nhiều rủi ro, nên các tổ chức tín dụng cũng thận trọng hơn trong giải ngân. Tuy nhiên, cũng cần phân định rõ hơn về rủi ro này, tức là chia rủi ro theo phân khúc bất động sản. Trong đó, bất động sản nhà ở, bất động sản công nghiệp và bất động sản văn phòng cho thuê, bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng… từ đó phân tích rủi ro của từng phân khúc.

Tuy nhiên theo tôi, bất động sản nghỉ dưỡng, du lịch không nên trông chờ tín dụng ngân hàng, vì rủi ro hơn phân khúc khác, pháp lý lại chưa tốt. Hơn nữa thông thường các nước khác, phân khúc này huy động vốn từ nhà đầu tư và quỹ đầu tư trong và ngoài nước để họ đẩy mạnh đầu tư vào Việt Nam trong bối cảnh dòng vốn từ tín dụng của chúng ta đang chặt chẽ hơn so với các năm trước. Thực tế, đầu tư nước ngoài vào bất động sản thời gian qua tốt, chiếm khoảng gần 3 tỷ USD, giải ngân 1 tỷ USD, chiếm 10% tổng FDI giải ngân.

PGS.TS Trần Đình Thiên - Chuyên gia kinh tế.

PGS. TS Trần Đình Thiên cho rằng, vốn bị tắc nghẽn thì chúng ta bị tác động như thế nào, nhất là ngành Xây dựng tác động lan tỏa ngược đến các ngành vào nó. Cái tôi muốn nhấn mạnh ở đây đó là, tắc nghẽn vốn gây ra dư nợ xấu, dẫn đến ngân hàng có những phản ứng nhiều khi không đồng thuận với nền kinh tế. Nếu đồng thuận thì giúp khơi thông.

Câu hỏi đặt ra là tiếp tục bơm tăng thêm hay giữ như mức hiện nay là 14%. Nhưng không có con số cố định nào ở đây cả. Có thể không bơm ra để dư nợ xấu, nhưng nếu không bơm ra nợ xấu tăng thêm vì họ không giải tỏa được vốn.

Ngân hàng là người tính toán tổng thể, và họ phải tính toán rủi ro. Doanh nghiệp cũng cần phải hiểu tình thế như vậy, chứ không phải mình thiếu vốn mà họ không cho vay thì có thái độ tiêu cực.

Thứ hai, cấu trúc vốn bơm ra gồm vốn công (đầu tư công mấy trăm nghìn tỷ); nguồn vốn phục hồi sau dịch. Về vốn công rất chậm, nguồn vốn này bơm máu qua các nền kinh tế, thấm qua các dự án công, chi tiêu công. Nhưng vốn công tắc, chậm nên áp lực vốn đổ lên khu vực vốn tư như ngân hàng (vốn tín dụng) và trái phiếu, cổ phiếu. Thị trường trái phiếu, cổ phiếu tưng bừng mấy tháng xong tắc làm cho nền kinh tế gặp khó khăn.

Và hiện nay chúng ta đẩy câu chuyện lên và cứ tập trung vào vốn tín dụng. Tuy nhiên, ngân hàng cơ bản bảo đảm vốn ngắn hạn. Cần thay đổi cấu trúc thị trường tiền tệ, thị trường vốn để đảm bảo cấu trúc này bớt rủi ro nhất. Về đề xuất, cần giải tỏa thị trường trái phiếu doanh nghiệp. Đây là vốn dài hạn, nếu đổ hết cho ngân hàng là không được. Lấy ngắn hạn đổ sang dài hạn sẽ rủi ro.

Việc đề xuất cũng nhằm cấu trúc thị trường vốn, cấu trúc thị trường tiền tệ mang tính hợp lý, giảm thiểu rủi ro. Cần nhận diện được điểm yếu, các vấn đề để thay đổi. Tới đây sẽ có những thay đổi tích cực thị trường vốn, giúp cho các doanh nghiệp nói chung và các doanh nghiệp thị trường bất động sản được cải thiện và bớt rủi ro hơn cho nền kinh tế.