Nhiều kẽ hở trong tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất, cần hoàn thiện pháp luật?

(Xây dựng) – Thời gian qua, nhiều vụ việc liên quan đến đấu giá quyền sử dụng đất vi phạm pháp luật đã bị cơ quan chức năng khởi tố, xét xử. Mặc dù quy trình, thủ tục tổ chức đấu giá đã được pháp luật quy định khá chặt chẽ, song vẫn còn những kẽ hở khiến một số cá nhân, doanh nghiệp lợi dụng để trục lợi. Từ đó đặt ra vấn đề cần phải siết chặt quản lý, giám sát, hoàn thiện cơ sở pháp lý nhằm hạn chế, ngăn chặn tái diễn tình trạng này.

Việc đưa ra giá khởi điểm để đấu giá quyền sử dụng đất tại Dự án xây dựng hạ tầng kỹ thuật khu đấu giá quyền sử dụng đất phía Đông Nam thôn Cổ Dương (xã Tiên Dương, huyện Đông Anh, Hà Nội) chưa đảm bảo, gây thiệt hại nhiều tỷ đồng cho ngân sách Nhà nước.

Pháp luật chưa rõ ràng, thiếu chế tài đủ mạnh

Theo thống kê từ Bộ Tư pháp, số lượng các cuộc đấu giá quyền sử dụng đất chiếm tỷ lệ lớn trong tổng số các cuộc đấu giá tài sản ở Việt Nam. Tổng giá trị các cuộc đấu giá quyền sử dụng đất chiếm trên dưới 90% giá trị các cuộc đấu giá tài sản. Việc giao đất, cho thuê đất thông qua đấu giá đúng quy định pháp luật sẽ đảm bảo tính công khai, khách quan, minh bạch, qua đó đảm bảo thu ngân sách, tránh thất thoát tài sản Nhà nước.

Tuy nhiên, thực tế thời gian qua, trong quá trình tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất tại nhiều địa phương đã xảy ra sai phạm. Có thể kể đến, sự việc ngày 9/11/2021, Cơ quan Cảnh sát điều tra Công an Thành phố Hà Nội đã ra quyết định khởi tố vụ án hình sự, khởi tố bị can về các hành vi vi phạm các quy định về bán đấu giá tài sản, lợi dụng chức vụ quyền hạn, xảy ra tại huyện Đông Anh.

Theo đó, Cơ quan Cảnh sát điều tra Công an Thành phố Hà Nội ra quyết định khởi tố vụ án, khởi tố bị can và ra lệnh bắt giữ người trong trường hợp khẩn cấp đối với bà Nguyễn Thị Loan (sinh năm 1970), Chủ tịch Hội đồng Quản trị Công ty Cổ phần tập đoàn dược phẩm Vimedimex và các thuộc cấp gồm: Nguyễn Hưng, Nguyễn Xuân Đức..., để điều tra các vi phạm về hoạt động bán đấu giá tài sản, quy định tại Điều 218 Bộ luật Hình sự 2015.

Ngoài ra, một số cá nhân làm việc tại Chi cục Quản lý đất đai (Sở Tài nguyên và Môi trường Hà Nội), Ban Quản lý dự án đầu tư xây dựng Đông Anh, Công ty Cổ phần thẩm định giá và đầu tư Hà Nội cũng bị cáo buộc có hành vi Lợi dụng chức vụ, quyền hạn trong khi thi hành công vụ, quy định tại Điều 356 Bộ luật Hình sự do có hành vi thông đồng hạ giá khởi điểm để đấu giá đất tại Dự án xây dựng hạ tầng kỹ thuật khu đất đấu giá phía Đông Nam, thôn Cổ Dương, xã Tiên Dương (Đông Anh, Hà Nội). Cơ quan điều tra đã xác định thiệt hại ban đầu được xác định khoảng 200 tỷ đồng.

Một vụ việc nghiêm trọng khác phải nhắc đến, ngày 30/6, CQĐT Bộ Công an (C03) khởi tố, bắt tạm giam hàng loạt nguyên lãnh đạo, lãnh đạo ở tỉnh Bình Dương để điều tra tội “Vi phạm quy định về quản lý, sử dụng tài sản Nhà nước gây thất thoát, lãng phí”. Trong đó có ông Trần Thanh Liêm, nguyên Chủ tịch UBND tỉnh Bình Dương; Nguyễn Thanh Trúc, nguyên Chánh Văn phòng UBND tỉnh Bình Dương, hiện là Phó Chủ tịch UBND tỉnh Bình Dương. Cũng trong tháng 6, Công an TP.HCM khởi tố 4 bị can liên quan đến vụ bán rẻ 32ha đất công cho Công ty Quốc Cường Gia Lai. Trong số các bị can có ông Tất Thành Cang (nguyên Phó Bí thư thường trực Thành ủy TP.HCM).

Một vụ việc liên quan đến vụ bán đấu giá 262 lô đất ở Khu đô thị Nam Tuy Hòa (Phú Yên) có nhiều dấu hiệu vi phạm pháp luật, Cơ quan CSĐT Công an tỉnh Phú Yên vừa bắt tạm giam người trúng đấu giá về tội danh trốn thuế. Tiếp tục mở rộng điều tra vụ án “Vi phạm quy định về quản lý, sử dụng tài sản Nhà nước gây thất thoát lãng phí” xảy ra tại Khu đô thị Nam Tuy Hòa (Phú Yên); Sáng 28/9, Cơ quan CSĐT Công an tỉnh Phú Yên đã tống đạt quyết định khởi tố bị can và thực hiện lệnh bắt tạm giam Ngô Thị Điều (sinh năm 1984, trú ở 170 Lê Hồng Phong, phường Lê Lợi, TP Quy Nhơn, tỉnh Bình Định) để điều tra về tội “trốn thuế”. Tại thời điểm bị bắt tạm giam, bà Điều là Chủ tịch HĐQT Công ty CP Phát triển đầu tư Xây dựng và du lịch An Phú Thịnh.

Đáng chú ý tại dự án này, mặc dù dự án chưa hoàn thành nhưng cuối năm 2016, ông Nguyễn Chí Hiến – Phó Chủ tịch thường trực UBND tỉnh Phú Yên, Chủ tịch Hội đồng định giá đất tại Khu đô thị Nam Tuy Hòa đã chỉ đạo các cơ quan chức năng định giá, tổ chức bán đấu giá sỉ 262 lô đất nhà ở liền kề với mức giá khởi điểm bình quân 614 triệu đồng mỗi lô đất có diện tích hơn 128m², mà không bán đấu giá riêng lẻ cho hàng ngàn người dân địa phương có nhu cầu xây dựng nhà ở như mục tiêu đầu tư dự án khu đô thị Nam Tuy Hòa.

Những sự việc trên, một lần nữa là bài học kinh nghiệm liên quan đến công tác đấu giá đất tại các địa phương hiện nay. Công tác tổ chức và tham gia đấu giá còn nhiều tồn tại, pháp luật vẫn còn những kẽ hở, từ đó 1 số cá nhân lách luật nhằm trục lợi đồng thời dẫn đến xảy ra tranh chấp, khiếu nại cũng như gây thất thu lớn nguồn ngân sách Nhà nước.

Trao đổi với phóng viên Báo điện tử Xây dựng, ông Nguyễn Tiến Thỏa – Chủ tịch Hội Thẩm định giá Việt Nam cho biết: Hiện nay, Luật Đấu giá tài sản đã được thực thi trong cuộc sống được 4 năm, đã mang lại nhiều lợi ích như mục tiêu của nó đề ra. Tuy vậy, nhưng nó cũng đã bộc lộ những hạn chế, bất cập nhất định; trong những hạn chế, bất cập đó tôi chỉ nhấn mạnh đến ba nội dung có tính cốt lõi tạo nên thành công hay thất bại của cuộc đấu giá, đặc biệt là đấu giá quyền sử dụng đất mà hiện giá trị đấu giá của nó thường chiếm khoảng 90% giá trị đấu giá tài sản công.

Cụ thể: Thứ nhất, về xác định giá khởi điểm: Luật đã không quy định nguyên tắc, phương pháp, quy trình xác định giá khởi điểm và tổ chức nào được xác định giá khởi điểm để đấu giá tài sản công. Từ đó dẫn đến lúng túng, thậm chí sai sót trong thực hiện dễ dẫn đến sự dàn xếp làm sai lệch kết quả xác định giá. Sở dĩ như vậy là vì: Luật Đấu giá quy định, giá khởi điểm của tài sản được đấu giá quy định tại khoản 1, Điều 4 của Luật này (trong đó có tài sản được đấu giá là quyền sử dụng đất theo quy định của Luật Đất đai) thì giá khởi điểm được xác định theo quy định của pháp luật đối với loại tài sản đó (điểm a, Khoản 2, Điều 8). Điều đó có nghĩa là khi xác định giá khởi điểm quyền sử dụng đất để đấu giá quyền sử dụng đất phải tuân thủ quy định về việc xác định giá khởi điểm của Luật Đất đai.

Tuy nhiên, Luật Đất đai lại không có các quy định này; đồng thời khi đề cập đến tổ chức tư vấn xác định giá đất: Luật Đất đai (điểm a, Khoản 1, Điều 115) cũng không quy định tổ chức tư vấn xác định giá đất được xác định giá khởi điểm quyền sử dụng đất phục vụ đấu giá quyền sử dụng đất. Tuy tại nội dung này có quy định tư vấn giá đất được xác định giá đất để cơ quan có thẩm quyền định giá đất cụ thể khi cơ quan có thẩm quyền yêu cầu; nhưng mục đích định giá đất cụ thể lại không hề có quy định để phục vụ đấu giá quyền sử dụng đất (khoản 4, Điều 114).

Thứ hai, về lựa chọn các tổ chức đấu giá: Quy định các tiêu chí để lựa chọn tổ chức đấu giá tại khoản 1, Điều 56 quá chung chung, thiếu rõ ràng, minh bạch; Có những tiêu chí chỉ mang tính định tính, thiếu định lượng cụ thể, từ đó dẫn đến vận dụng mỗi nơi một kiểu và tiêu cực trong việc lựa chọn tổ chức đấu giá (thông đồng, liên minh, dàn xếp... giữa người có tài sản và tổ chức đấu giá) nhất là hai tiêu chí thước đo về “năng lực, kinh nghiệm, uy tín của tổ chức đấu giá” “các tiêu chí khác phù hợp với tài sản đấu giá do người có tài sản đấu giá quyết định”.

Thứ ba, về người tham gia đấu giá: Các quy định xử lý mối “liên minh”, cấu kết thông đồng dìm giá... giữa người tham gia đấu giá, người có tài sản, tổ chức đấu giá tài sản chưa rõ. Đặc biệt là các giải pháp ngăn ngừa tình trạng “sân sau” “quân xanh, quân đỏ” giữa người có tài sản và người tham gia đấu giá do có tình trạng “sở hữu chéo”... là chưa rõ ràng.

Nhận định về việc các cuộc đấu giá quyền sử dụng đất xảy ra tình trạng giá trúng đấu giá thấp hơn nhiều so với giá thị trường, ông Nguyễn Tiến Thỏa cho rằng: Nói một cách khách quan thì việc đấu giá tài sản công nói chung và đấu giá quyền sử dụng đất ở nhiều nơi đã mang lại những kết quả tích cực, nguồn lực thu về cho ngân sách Nhà nước từ việc đấu giá là rất lớn. Tuy nhiên cũng không ít trường hợp xảy ra những tiêu cực trong đấu giá, gây thất thoát tài sản, ngân sách Nhà nước. Việc đấu giá đất gần đây nhất ở Đông Anh, Hà Nội đã minh chứng điều đó: Giá đất thị trường khoảng 60-70 triệu đồng/m2, nhưng giá trúng đấu giá chỉ hơn 20 triệu đồng/m2. Nguyên nhân để xảy ra tình trạng trên thì có nhiều, nhưng theo tôi nguyên nhân chính là quản lý Nhà nước về đấu giá mà trọng tâm là các quy định của pháp luật về đấu giá còn có những quy định bất cập như nêu trên và việc chấp hành pháp luật về đấu giá bị xem thường, nhiều nơi còn để xảy ra tình trạng sai sót, vi phạm trong thủ tục, quy trình đấu giá, đặc biệt là những vi phạm trong đạo đức nghề nghiệp của các tổ chức đấu giá, tổ chức xác định giá để đấu giá...

Để ngăn chặn được những tồn tại, hạn chế nói trên, theo ông Nguyễn Tiến Thỏa, giải pháp có tính tổng thể, bao trùm là phải hoàn thiện quản lý Nhà nước về đấu giá, trọng tâm là rà soát những bất cập hiện nay của Luật Đấu giá, trong đó có những vấn đề tôi nêu trên, để sửa đổi, bổ sung, hoàn thiện phù hợp với thực tế và bảo đảm tính thống nhất, đồng bộ giữa pháp luật về đấu giá và các quy định của pháp luật có liên quan.

Ngoài ra phải xây dựng cơ chế, quy chế giám sát đấu giá và tổ chức giám sát có hiệu quả việc đấu giá. Thường xuyên tổ chức thanh tra, kiểm tra thực hiện pháp luật về đấu giá. Xây dựng và thực thi các chuẩn mực đạo đức nghề nghiệp cho các đấu giá viên và các tổ chức đấu giá.

Nhiều “chiêu trò” trong đấu giá

Liên quan đến thực tiễn đấu giá tài sản, phóng viên đã có cuộc trao đổi với Luật sư Lê Hữu Linh (Đoàn Luật sư Thành phố Hà Nội), người có nhiều kinh nghiệm trong lĩnh vực đấu giá tài sản. Luật sư Linh thẳng thắn chia sẻ những góc khuất, hạn chế và bất cập thường diễn ra trong các cuộc tổ chức đấu giá tài sản.

Lý giải cho những trường hợp “thông đồng”, “chiêu trò” được diễn ra trong các cuộc đấu giá tài sản, ông Linh phân tích như sau: Chắc chắn khẳng định về thủ tục đấu giá các bên có tài sản bán đấu giá đã làm đúng các quy định của Luật Đấu giá, tuy nhiên bên có tài sản, đơn vị tổ chức đấu giá, người tham gia đấu giá đã khéo léo lợi dụng sự chưa hoàn thiện của Luật để tạo cơ hội cho tiêu cực. Tiêu cực xuất hiện ở 02 khâu:

Thứ nhất, định giá quyền sử dụng đất: Các Hội đồng định giá, các công ty định giá không hiểu vì lý do gì đưa ra đề xuất giá trị quyền sử dụng đất thấp hơn nhiều giá trị thực tế đang giao dịch tại cùng vị trí cần định giá. Trong các kết quả định giá này có muôn vàn cách giải thích, lập luận cho sự thiếu hợp lý đó, nhưng người có thẩm quyền phê duyệt giá trị quyền sử dụng đất lại đồng thuận với kết quả này. Phải lưu ý quyền sử dụng đất cần định giá không phải vật đặc thù, khó định giá hoặc không có cơ sở tham chiếu xác định sự phù hợp của kết quả định giá với giá trị giao dịch thực tế tại cùng vị trí hoặc tương đương trong cùng thời điểm. Nếu những người trong cuộc muốn làm sai lệch giá trị quyền sử dụng đất vẫn còn chốt chặn đó là các cơ quan thanh tra, giám sát khác, tại sao họ không phát hiện sự bất thường? Phải chăng có vấn đề bất thường gì ở đây? Các cơ quan khi định giá sai lệch theo hướng thấp hơn rất nhiều giá trị thực thì đương nhiên ngân sách Nhà nước thất thoát. Từ đó, có sự trợ giúp để người tham gia đấu giá được trúng theo giá mong muốn. Phải lưu ý những người tham gia đấu giá chỉ đơn thuần mua hồ sơ đấu giá, trả giá, ai cao sẽ thắng, vậy để họ có thể chắc thắng với giá thấp nhất trong số vô vàn người tham gia đấu giá khác phải có sự hỗ trợ từ đơn vị tổ chức đấu giá và người có tài sản?

Thứ hai, đơn vị đấu giá: Thông qua các “thủ thuật” họ hạn chế những người quan tâm thực không thể mua được hồ sơ đấu giá, chỉ để những người mua đã chỉ định sẵn mua được hồ sơ đấu giá và tham gia đấu. Như vậy, kết quả gần như đã định trước.

Ngoài ra, một “chiêu trò” khác tôi cho rằng, tinh vi hơn, đó là để tạo vỏ bọc khách quan cho cuộc đấu giá, bên tổ chức đấu giá không hạn chế bất kỳ ai mua hồ sơ đấu giá, công khai thông tin đến rất nhiều người quan tâm và thực tế rất nhiều người đã tham gia đấu. Cách này đã “đánh lừa” được dư luận, các cơ quan thanh tra giám sát bởi sự công khai, minh bạch.

Cũng theo Luật sư Lê Hữu Linh: Thực tế, trong quá trình khi tổ chức phiên đấu giá họ sắp xếp cho một số bên tham gia đấu giá được chỉ định trước “cùng phe” trả giá trước ở mức từ rất thấp đến rất cao, chính điều này khiến tất cả những người còn lại thuộc “phe khác” không thể trả giá cao hơn vì nếu trả cao hơn nguy cơ sẽ bị lỗ. Do vậy, nhóm người thuộc phe trả giá cao nhất đương nhiên thắng và sau đó, họ lách luật bằng cách người đã trả giá cao nhất đến hạn nộp tiền từ bỏ việc mua tài sản, dẫn đến người đã trả giá thấp hơn liền kề sẽ trúng. Ví dụ: Quyền sử dụng đất A, giá thị trường 1 tỷ đồng, giá định giá và đưa ra bán với giá khởi điểm 400 triệu đồng. Có 100 người tham gia đấu giá, tại phiên đấu giá nhóm những người đã chỉ định trước (giả sử nhóm này có 3 người mua hồ sơ đấu độc lập nhau) trả giá lần lượt: người 1 trả giá 400 triệu đồng; người 2 trả giá 405 triệu đồng; người 3 trả giá 2 tỷ đồng.

Lúc này, đương nhiên 97 người còn lại không ai trả giá cao hơn nữa vì giá trị thị trường chỉ 1 tỷ nếu trả hơn 2 tỷ có phải họ đang lỗ 1 tỷ. Sau khi người 3 trúng họ không nộp số tiền còn lại, theo quy định người 3 đương nhiên mất tiền đặt cọc 10% tương đương 40 triệu đồng và người 2 là người trả giá thấp liền kề trúng với giá 405 triệu. Như vậy, Ngân sách nhà nước thu được 405 triệu + 40 triệu tiền cọc của Người 3 là 445 triệu đồng vẫn nhỏ hơn rất nhiều giá trị thực 1 tỷ đồng. Nếu không có sự thông đồng này, cả 100 người đều trả giá thì giá trị đấu thành có thể đạt 1 tỷ thậm chí cao hơn.

Ngoài ra, còn có thêm 1 số chiêu trò khác như, nhiều trường hợp thông tin của những người tham gia đấu giá được “rỉ tai” tới 1 số ít người đấu giá khác và những người này thương lượng một số tiền kèm hoặc đe dọa để những người tham gia đấu giá khác bỏ đấu để chính họ hoặc người liên quan trúng đấu giá, mà thông tin về những người đấu giá chỉ đơn vị đấu giá có.

Cuối cùng sự thông đồng, móc ngoặc này có thể dễ dàng trót lọt “bắt buộc” có sự tiếp tay ủng hộ của những người có tài sản đấu giá, người có thẩm quyền kiểm tra, giám sát, đơn vị tổ chức đấu giá,…

Từ những thực tế trên, Luật sư Linh “hiến kế” cần quy định với các trường hợp đấu giá mà người trúng đấu giá ban đầu mà trả giá cao bất thường nếu không tiếp tục thực hiện quyền, nghĩa vụ thì người trả giá thấp liền kề không đương nhiên trúng đấu giá mà phải tiến hành đấu giá lại từ đầu, từ đó sẽ hạn chế được sự “bắt tay” của các đơn vị đấu giá với người tham gia đấu giá bên cạnh sự thanh tra, giám sát kết quả định giá quyền sử dụng đất ban đầu cần hiệu quả sẽ hạn chế được tiêu cực trong đấu giá quyền sử dụng đất.

Trước đó, tại Hội nghị sơ kết 6 tháng ngành Tư pháp, ngày 17/7/2020; Đề cập đến công tác quản lý nhà nước trong đấu giá tài sản, Cục Bổ trợ tư pháp (Bộ Tư pháp) cho biết, để khắc phục các tiêu cực trong hoạt động đấu giá, đáp ứng yêu cầu phát triển hoạt động hành nghề đấu giá, tiếp cận với xu thế xử lý tài sản công trên thế giới, Cục Bổ trợ tư pháp đã tham mưu lãnh đạo Bộ, xây dựng và đưa Cổng thông tin điện tử quốc gia về đấu giá tài sản vào vận hành, sử dụng từ ngày 10/4/2020 góp phần bảo đảm tính công khai, minh bạch của hoạt động đấu giá tài sản; hướng dẫn và đôn đốc các Sở Tư pháp nhanh chóng thẩm định và phê duyệt doanh nghiệp đấu giá tài sản đủ điều kiện thực hiện hình thức đấu giá trực tuyến. Tuy nhiên, tại địa phương, thực tế hoạt động đấu giá tài sản thời gian qua cho thấy, địa phương nào có sự quản lý, giám sát chặt chẽ của người có tài sản, sự vào cuộc, xử lý quyết liệt, kịp thời của cơ quan quản lý nhà nước thì tình trạng thông đồng, dìm giá, gây thất thoát tài sản Nhà nước được hạn chế tối đa.

Chỉ ra các hạn chế, yếu kém của công tác này, Bộ Tư pháp cho rằng, giá khởi điểm của tài sản đấu giá chưa được định giá chưa sát với giá thị trường, đặc biệt là giá đất, dẫn đến tình trạng có những người không có nhu cầu vẫn tham gia đấu giá để đầu cơ, trục lợi.

Cũng qua vụ việc này, chúng ta có thể thấy, còn nhiều lỗ hổng trong công tác quản lý hoạt động bán đấu giá tài sản, do đó vẫn còn nhiều điểm cần phải sửa đổi, giám sát chặt chẽ. Đã đến lúc, việc tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất cần sự quản lý, giám sát chặt chẽ của người có tài sản; sự vào cuộc, xử lý quyết liệt, kịp thời của cơ quan nhà nước; thì tình trạng thông đồng, dìm giá, gây thất thoát tài sản Nhà nước được hạn chế tối đa.