(Xây dựng) - Năm 2020 là năm chứng kiến rất nhiều sự thay đổi của thị trường bất động sản. Theo thống kê sơ bộ phân khúc bất động sản bán lẻ và nghỉ dưỡng, khách sạn chứng kiến thiệt hại nặng nề nhất, bắt đầu từ tháng 3 cho tới thời điểm hiện tại, trong khi bất động sản văn phòng, đất nền, chung cư chịu ảnh hưởng nhẹ hơn trước tác động của đại dịch Covid-19.
 |
| Bà Hoàng Nguyệt Minh - Phó Giám đốc Tư vấn Đầu tư – Savills Hà Nội. |
Cụ thể, theo ghi nhận giá khách sạn giảm xuống thấp hơn 40 – 50% so với trước Covid-19, tỷ lệ lấp đầy của khách sạn cũng chỉ đạt 30 – 40%. Tuy nhiên, giá văn phòng hầu như không hề thay đổi tại phân khúc hạng B và hạng A.
Đối với chung cư, đất nền, do bản chất về nguồn cung thực tế vẫn ít, giá và số lượng giao dịch thực tế của phân khúc này được duy trì tốt. Gần đây, dự án Masteri Grandpark ở Thành phố Hồ Chí Minh mở bán duy nhất tại quận 9, nhận được 1.000 lượt đặt hàng chỉ sau 1 tháng, cho thấy dấu hiệu rất tốt của phân khúc chung cư.
Kinh tế vĩ mô đang hồi phục tốt, thị trường bán lẻ cũng hồi phục tốt. Trong quý IV/2020, theo ghi nhận của Savills, ngay tại International Centre mới khai trương cửa hàng của Dior, giá cho thuê tầng trệt hơn 200USD/m2. Tổng doanh thu bán lẻ hàng hóa và dịch vụ đạt 6,6 tỷ USD trong quý III/2020, tăng 13.9% theo quý, 5.8% theo năm. Tuy nhiên các giao dịch về thực tế vẫn đang trông cậy vào thương mại điện tử. Doanh thu từ thương mại điện tử có tốc độ tăng trưởng kép hàng năm là 16% giúp thu hút các doanh nghiệp nước ngoài đầu tư nhiều hơn vào doanh nghiệp thương mại điện tử trong nước.
Đối với sự phát triển mạnh mẽ từ các cổng thanh toán quốc tế, và thương mại điện tử làm thay đổi quan điểm của các đơn vị bán lẻ về nhu cầu mặt bằng, từ đó tạo ra sự phát triển cho bất động sản khu công nghiệp. Yêu cầu của khách thuê văn phòng không chỉ ở Việt Nam mà còn các nơi trên thế giới ngày càng cao sau thời gian dài làm việc tại nhà do Covid-19. Về lâu dài, các chủ đầu tư văn phòng sẽ cần nâng cao tiêu chuẩn về sức khỏe, an toàn và cách thức vận hành từ xu hướng làm việc sau đại dịch.
Các nhà đầu tư tại Mỹ, châu Âu và một số nước châu Á cũng đang rất chật vật về câu chuyện xử lý Covid-19, do đó các nhà phát triển bất động sản đang dần thay đổi bài bài toán kinh doanh tập trung vào khách hàng nội địa thay vì tập trung vào khách hàng nước ngoài.
Về hoạt động M&A, năm nay thị trường chứng kiến một loạt các khách sạn nghỉ dưỡng rao bán vào nửa cuối 2020 tập trung vào phân khúc khách sạn 3 sao và 4 sao, đặc biệt là tại Đà Nẵng, Nha Trang, Huế, Phú Quốc cũng như các tỉnh lân cận. Tuy nhiên đối với các nhà đầu tư nước ngoài cũng như trong nước, năm nay vẫn là một năm tiềm năng để đầu tư.
Các nhà đầu tư nước ngoài quan tâm lớn nhất tới phân khúc văn phòng hạng A tại Hà Nội và Thành phố Hồ Chí Minh, ghi nhận tỷ suất vốn hóa xấp xỉ 6%. Đây là mức tỷ suất vốn hóa hấp dẫn so với năm 2019.
Thêm vào đó, các dự án đất nền xây dựng phù hợp tại Hà Nội, Thành phố Hồ Chí Minh đang vướng mắc về giấy phép, thủ tục, nhưng do tình hình Covid-19, các nhà đầu tư có thể vừa xin cấp phép, vừa chờ đợi thị trường phục hồi. Các dự án xây dựng văn phòng, khách sạn, chung cư, trung tâm thương mại đang ghi nhận giá đất triển khai ở mức IR từ 12 – 15%.
Phân khúc bất động sản công nghiệp đang thu hút nguồn vốn từ các nhà đầu tư nước ngoài, đặc biệt để tận dụng lợi thế từ các Hiệp định thương mại và xu hướng dịch chuyển nhà máy rời khỏi Trung Quốc, trong đó Việt Nam và Indonesia là 2 thị trường chính được hưởng lợi. Tuy nhiên, do Covid-19, các nhà đầu tư khó khăn hơn trong việc di chuyển đến thị trường Việt Nam, khiến họ mất thời gian hơn trong việc đưa ra quyết định đầu tư.
Trong thời điểm Covid-19, bản thân các doanh nghiệp đang sử dụng đòn bẩy tài chính ở mức độ rất cao, đặc biệt là phân khúc khách sạn và du lịch nghỉ dưỡng, chi phí vận hành quản lý cao, đối với khách sạn 5 sao, lợi nhuận ròng chỉ ở mức 30 – 40%, tỷ lệ lấp đầy cũng chỉ 30 – 40% trong Covid-19 dẫn đến việc dừng vận hành hoặc bán lại. Cùng với đó, nhiều doanh nghiệp lựa chọn sa thải nhân sự, có thể gây ra khó khăn cho việc xây dựng lại bộ máy nhân sự.
Nhìn chung 2020 là một năm khó khăn với thị trường bất động sản. Tuy nhiên, thị trường vẫn duy trì được sự ổn định, có thể không đồng đều với tất cả các mảng, nhưng những dự án của chủ đầu tư uy tín và giữ được tiến độ tốt vẫn có độ hấp thụ mạnh.
Giữa những tác động tiêu cực của Covid-19, bất động sản khu công nghiệp đang là một điểm sáng của thị trường, do ưu thế từ các FTA, ưu đãi từ thuế suất cũng như hưởng lợi từ chiến tranh thương mại Mỹ - Trung khi Việt Nam, Thái Lan và Indonesia vẫn nhận được sự quan tâm của các nhà đầu tư nước ngoài.
Bên cạnh triển vọng của bất động sản khu công nghiệp, bất động sản phục vụ mô hình nghỉ dưỡng kết hợp du lịch, giải trí và chăm sóc sức khỏe tại chỗ đồng bộ mặc dù năm nay đang phải chịu ảnh hưởng nặng nề nhất, nhưng đang có bài toán đặt ra làm thế nào để thu hút tiêu dùng nội địa. Đây là phân khúc được kỳ vọng có cơ hội phục hồi và phát triển mạnh mẽ trong thời gian tới.
Hiện tại rất nhiều khách sạn ở các thành phố chính đang phát triển mô hình staycation là giải pháp cho bài toán kinh doanh hiện tại. Ngoài ra, dự án bất động sản đồng bộ về dịch vụ, trải nghiệm ẩm thực, vui chơi giải trí và chăm sóc sức khỏe cũng đang tạo hiệu quả tích cực.
Đối với bất động sản nhà ở và đất nền, do ảnh hưởng của Covid-19, các ngân hàng dư thừa dòng tiền, chính sách lãi suất cho vay mua nhà đang hấp dẫn, các nhà đầu tư có thể trông chờ vào việc tận dụng các lợi thế này để tiếp tục đổ tiền vào thị trường này.
Các nhà đầu tư cá nhân cũng bày tỏ sự quan tâm hơn cả vào đất nền và nhà ở. Savills ghi nhận dòng tiền hướng tới các sản phẩm nhà ở xã hội, chung cư bảo đảm chất lượng và tiện ích, đất thổ cư và nhà riêng có giấy tờ hợp pháp và địa điểm thuận tiện.
Đối với thị trường văn phòng hạng A, cách đây 8 – 10 năm, các nhà đầu tư cho biết thị trường dư thừa nguồn cung, tuy nhiên đến hiện tại, văn phòng chất lượng cao lại đang rất hạn chế. Trong năm 2020, ở Hà Nội, văn phòng hạng A cho thuê với giá trung bình từ 37 – 40USD/m2, mức giá hết sức hấp dẫn trong giai đoạn Covid-19. Các nhà đầu tư vì vậy đang rất quan tâm đầu tư để đưa ra sản phẩm đáp ứng tốt nhu cầu khách hàng, nhất là khi kinh tế vĩ mô phát triển tốt, nhà đầu tư nước ngoài đến thị trường Việt Nam nhiều hơn
Triển vọng của thị trường bất động sản trong thời gian tới, theo báo cáo của ADB, năm 2020 GDP Việt Nam tăng 1,8% trong khi đa số các quốc gia khu vực và thế giới đều đạt mức âm. Dự kiến GDP tăng 6,3% vào năm 2021 làm nhà đầu tư nước ngoài tự tin hơn khi gia nhập thị trường việt Nam.
Chính phủ chủ trương tiếp tục khuyến khích nâng cấp các Khu công nghiệp và việc có thể thực hiện thí điểm một số cụm liên kết ngành nhằm hình thành mạng lưới sản xuất, chuỗi cung ứng và tham gia sâu hơn vào chuỗi giá trị toàn cầu tại một số địa phương càng tạo tác động tích cực cho thị trường bất động sản Khu công nghiệp.
Cơ sở hạ tầng được quan tâm phát triển. Trong các nước ASEAN, Việt Nam có mức đầu tư cho cơ sở hạ tầng cao thứ hai sau Indonesia. Hàng loạt các dự án cơ sở hạ tầng hỗ trợ cho triển vọng tích cực trong dài hạn cùng với đó giá bất động sản cũng được hưởng lợi. Với việc cải thiện cơ sở hạ tầng, nguồn cung đang dần chuyển dịch các khu đô thị mới xa hơn.
Trong thời gian tới, khi các chỉ tiêu vĩ mô được đảm bảo, dịch bệnh được kiểm soát, thị trường bất động sản sẽ phát triển tốt hơn năm 2020, thậm chí có khả năng nở rộ ở một vài phân khúc và khu vực nhất định. Thị trường sẽ tiếp tục chào đón những siêu dự án mới được đầu tư dưới dạng các tổ hợp du lịch, nghỉ dưỡng, giải trí với hạ tầng tốt, được khai thác, vận hành một cách đồng bộ, xây dựng theo hướng thân thiện với môi trường. Đây sẽ là những dự án hứa hẹn tạo ra sức nóng và sự dẫn dắt trên thị trường.
Mỹ Phượng
Theo
