HSBC: Nợ bất động sản là con dao 2 lưỡi của nền kinh tế

Giới ngân hàng lo ngại khả năng thị trường bất động sản sẽ gây thêm gánh nặng đối với các chỉ số kinh tế vốn đang gặp nhiều khó khăn.

Trong báo cáo Vietnam At A Glance của Ngân hàng HSBC mới công bố tháng 6 này, tựa đề được lựa chọn là "Cẩn trọng với những rủi ro trong lĩnh vực bất động sản". Theo đó, chuyên gia HSBC nhận định có một nỗi lo ngại đã dấy lên về khả năng thị trường bất động sản sẽ không đóng góp cho các chỉ số kinh tế vốn đang khó khăn.

Thận trọng với các khoản vay bất động sản

Mặc dù các chính sách đảm bảo an toàn vĩ mô có thể được áp dụng trong trường hợp cần thiết, nhưng vẫn cần đảm bảo cân bằng thận trọng. Trong khi số liệu tháng 5 tương đối tốt, đợt bùng dịch Covid-19 thứ tư đang gây ra những nguy cơ đáng kể đối với khả năng phục hồi bền vững

Trong những năm gần đây, các nhà làm chính sách Việt Nam đã theo dõi sát sao ngành bất động sản. Bất động sản đóng góp 5-15% cho GDP của ASEAN, tỷ lệ này ở Việt Nam là khoảng 8%.

Công bố của các đơn vị phân tích thị trường cho thấy giá nhà ở các thành phố lớn tăng lên trong vòng 2 năm qua, đặc biệt ở phân khúc xa xỉ. Nguyên nhân một phần là do chính sách tiền tệ hỗ trợ và thị trường trong nước chính là yếu tố chính thúc đẩy nhu cầu bất động sản tăng lên.

Nguồn cung bất động sản phân khúc xa xỉ ngày càng lớn trên thị trường. Ảnh: Chí Hùng.

Nhắc lại về hiện tượng bong bóng nhà đất giai đoạn 2007-2012, các chuyên gia đánh giá đây là nỗi ám ảnh trong tiềm thức chung, từng dẫn đến đợt khủng hoảng ngân hàng kéo dài.

Mặc dù ngành ngân hàng đã dần gượng dậy, dư nợ bất động sản vẫn chiếm tỷ trọng lớn. Báo cáo tài chính thường niên của nhóm nhân hàng thương mại nhà nước 'Big 4' cho thấy mối liên hệ với một ngành liên quan trực tiếp là xây dựng.

Cụ thể, trong năm 2020, tỷ lệ khoản vay xây dựng của ngân hàng Vietcombank là hơn 8%, Vietinbank là hơn 9%, BIDV là gần 9%. Trong khi đó, với BIDV và Agribank, khoản vay bất động sản và xây dựng được phân định rõ. Tỷ lệ này của BIDV lần lượt là hơn 2% và gần 9%, của ngân hàng Agribank lần lượt là hơn 1% và hơn 6%.

Theo ghi nhận, đóng góp của ngành bất động sản vào GDP giảm mạnh trong quý II và quý III/2020 nhưng từ quý IV/2020, chỉ số này đã tăng trưởng mạnh. Số liệu từ CBRE cho thấy nguồn cung và giá bất động sản vẫn có xu hướng tăng.

HSBC cho rằng giống như nhiều quốc gia khác, đây là kết quả của chính sách tiền tệ nới lỏng tạo điều kiện giảm lãi suất và thanh khoản dồi dào. Bên cạnh đó, giá căn hộ phân khúc xa xỉ tăng mạnh, tăng 9% trong năm 2020 so với mức tăng 4-5% ở phân khúc trung cấp bình dân và vừa túi tiền cũng là nguyên nhân khiến giá bất động sản nói chung tăng cao.

Các số liệu FDI cho thấy mặc dù những dòng vốn FDI mới rót vào ngành bất động sản tăng hơn 200% vào tháng 5 so với cùng kỳ năm ngoái, phần lớn nguồn vốn FDI vẫn chủ yếu tập trung vào lĩnh vực sản xuất. Điều đó cho thấy giá tăng chủ yếu do nhà đầu tư trong nước.

Ngành bất động sản lọt “tầm ngắm”

Hiện tượng này thu hút sự quan tâm của các nhà làm chính sách. Giữa tháng 4 vừa qua., Thống đốc Nguyễn Thị Hồng kêu gọi các ngân hàng thương mại tăng cường hoạt động kiểm soát rủi ro, thông báo đẩy mạnh các biện pháp kiểm soát chặt tín dụng đổ vào các lĩnh vực tiềm ẩn rủi ro, trong đó bao gồm bất động sản.

Tăng trưởng tín dụng nhanh chóng từ đầu năm 2021 được coi là nguyên nhân chính. Các số liệu cho thấy tăng trưởng tín dụng trong lĩnh vực bất động sản đã tăng lên 15% trong tháng 1 và 2 so với cùng kỳ năm ngoái, vượt ngưỡng mục tiêu 12% của NHNN. Đến giữa tháng 4, tổng tăng trưởng tín dụng đã đạt trên 15% so với cùng kỳ năm ngoái.

Đây không phải lần đầu NHNN kiểm soát chặt thị trường bất động sản để giảm thiểu rủi ro. Trước đây, cơ quan này từng áp dụng những chính sách vĩ mô đảm bảo an toàn nhằm kiểm soát tín dụng chảy vào bất động sản, nhắm tới người mua nhà với mục đích đầu tư. Theo IMF, cầm cố thế chấp chiếm 40-90% tổng nợ của hộ gia đình trong khu vực, trong khi tỷ lệ này ở Việt Nam chỉ khoảng 25%.

Dù vậy, NHNN cũng đang phải thận trọng cân bằng giữa việc hạn chế tín dụng đổ vào bất động sản với nỗ lực giảm thiểu rủi ro trước mắt do Covid-19 đối với ngành này.

Tháng 8/2020, NHNN đã hoãn lại lộ trình điều chỉnh tỷ lệ tối đa nguồn vốn ngắn hạn cho vay trung dài hạn thêm một năm. Theo nội dung thông tin sửa đổi, bổ sung, NHNN sẽ giảm tỷ lệ tối đa của nguồn vốn ngắn hạn được sử dụng để cho vay trung hạn và dài hạn theo lộ trình từ 40% xuống 37% từ tháng 10/2021, xuống 34% từ tháng 10/2022 và PUBLIC giảm tiếp xuống 30% từ tháng 10/2023.

HSBC đánh giá điều này cho thấy sự giám sát chặt chẽ của NHNN đối với thị trường bất động sản. Nếu thị trường có dấu hiệu nóng lên, NHNN sẵn sàng có thêm nhiều động thái, ví dụ như áp dụng những biện pháp đảm bảo an toàn vĩ mô giới hạn hoặc siết chặt hạn mức tín dụng bất động sản. Mặc dù vậy, đợt bùng dịch Covid-19 gần đây có nguy cơ gây khó khăn cho việc ban hành và thực thi, do lo ngại tác động tiêu cực lên sự tăng trưởng chung của Việt Nam.