Thời hạn của sổ hồng

Quá trình xây dựng Luật Đất đai (sửa đổi) đang đi đến chặng đích. Sau khi các đại biểu Quốc hội cho ý kiến tại 2 kỳ họp, dự thảo luật đã được hoàn thiện trình Ủy ban Thường vụ Quốc hội cho ý kiến vào ngày 25/8 và sẽ được Hội nghị đại biểu Quốc hội hoạt động chuyên trách xem xét (từ ngày 28-30/8), dự kiến trình Quốc hội thông qua tại kỳ họp cuối năm nay.

Tuy nhiên, vẫn còn những ngổn ngang, trăn trở về dự thảo Luật mà một trong số đó là khoảng trống quy định về thời hạn sử dụng đất với các dự án phát triển nhà ở.

Luật Đất đai hiện nay đã quy định về chế độ sử dụng đất: "đất sử dụng ổn định lâu dài" (gồm đất ở do hộ gia đình, cá nhân sử dụng - Điều 125) và "đất sử dụng có thời hạn" (gồm đất thương mại dịch vụ; đất giao cho tổ chức thực hiện dự án... - Điều 126).

Khi Nhà nước giao đất cho doanh nghiệp để làm dự án thì luôn có thời hạn. Tôi cho rằng điều đó hoàn toàn hợp lý bởi dự án triển khai vì mục đích lợi nhuận, "đất đai" được tiếp cận dưới bản chất là một loại tư liệu sản xuất. Tư liệu sản xuất thì luôn có tuổi thọ, từ nhà máy cho đến dây chuyển sản xuất, trang thiết bị...

Ngược lại, chính sách đất đai của ta lại dành nhiều ưu ái cho loại hình nhà ở (nhà ở chung cư, nhà ở riêng lẻ...) mà ưu đãi lớn nhất là được Nhà nước cấp Giấy chứng nhận (Sổ hồng) với thời hạn lâu dài (không có thời hạn) cho người mua. Ngay từ những phiên bản Luật Đất đai đầu tiên (Điều 20 Luật Đất đai năm 1993) đã quy định thời hạn sử dụng đất ở của hộ gia đình, cá nhân là ổn định, lâu dài và quy chế pháp lý ấy được giữ trong suốt 30 năm qua.

Sự "phân biệt đối xử" giữa đất ở của hộ gia đình, cá nhân với các loại đất khác đã từng dấy lên những tranh cãi: Tại sao đất ở tạo ra ít giá trị về việc làm, ít động lực phát triển kinh tế - xã hội so với đất sản xuất, kinh doanh nhưng lại được thụ hưởng một quy chế pháp lý hoàn toàn khác biệt?

Tôi cho rằng để đánh giá một chính sách cụ thể cần phải nhìn nhận một cách tổng thể, toàn diện; phát triển kinh tế không phải mục tiêu duy nhất và không bao giờ là mục tiêu duy nhất mà mỗi chính sách hướng đến.

Một tòa chung cư ở quận Hoàng Mai, Hà Nội (Ảnh: Trần Kháng).

Cách đây một năm, khi nhà làm luật đề xuất chính sách chung cư sở hữu có thời hạn, tôi từng trao đổi với một vị lãnh đạo cơ quan soạn thảo rằng: "Luật Đất đai của ta quy định một số loại đất sử dụng ổn định lâu dài, gồm đất ở của hộ gia đình, cá nhân và đất làm nghĩa trang, nghĩa địa, là bởi vì Nhà nước muốn bảo đảm sự ổn định về cuộc sống và cả về cái chết cho mọi người. Con người khi chết đi phải được dành một chỗ vài mét vuông để yên nghỉ thì người sống cũng cần được bảo đảm ổn định chỗ ở. Chỗ ở ổn định thì cuộc sống mới ổn định, gia đình là nền tảng của xã hội, nếu chỗ ở không an thì làm sao tập trung làm kinh tế và nuôi dạy con".

Cùng thửa đất, hai cách tiếp cận

Tôi nghĩ rằng việc Nhà nước cho phép đất ở có một quy chế pháp lý riêng là xuất phát từ văn hóa đặc trưng Á Đông: "Ăn chắc, mặc bền".

Một căn hộ chung cư, cho dù là chung cư giá rẻ cho người nghèo, nhưng vẫn là tổ ấm của một gia đình mà Nhà nước phải có trách nhiệm bảo vệ. Bởi Hiến pháp quy định: "Công dân có quyền có nơi ở hợp pháp"; "Nhà nước có chính sách phát triển nhà ở, tạo điều kiện để mọi người có chỗ ở"... Những tổ ấm là nơi ươm những mầm non. Có những gia đình yên ấm mới có những đứa trẻ phát triển lành mạnh, những người làm chủ tương lai đất nước.

Khi một hộ gia đình được cấp "sổ hồng" cho một căn hộ thì "sổ hồng" ấy là chứng thư pháp lý kép ghi nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất. "Đất đai" trường hợp này không còn mang bản chất của một tư liệu sản xuất, không chỉ mang giá trị vật chất đơn thuần như khi trao cho doanh nghiệp thực hiện dự án. "Đất đai" trường hợp này còn mang đậm giá trị văn hóa, tinh thần.

Như vậy, nếu Nhà nước giao đất trực tiếp cho các hộ gia đình thì người dân được sử dụng đất ổn định lâu dài; còn nếu Nhà nước giao đất cho doanh nghiệp thực hiện dự án thì quyền sử dụng đất luôn có thời hạn hữu hạn. Vấn đề là quy luật phát triển của thị trường đã ngày càng giới hạn việc Nhà nước trực tiếp giao đất cho các hộ dân; công việc đó nay phải do thị trường điều tiết: Thông qua các dự án bất động sản (Nhà nước giao đất doanh nghiệp làm dự án, doanh nghiệp bán nhà cho người dân).

Bởi vậy, quy định của Luật Đất đai năm 2013 là cực kỳ hợp lý, sáng tạo: Nhà nước giao đất cho doanh nghiệp theo thời hạn hữu hạn; chủ đầu tư bán sản phẩm thì người mua nhà ở được sử dụng đất ổn định lâu dài. Quy định này giải quyết được cả 2 vấn đề: Doanh nghiệp không thể "găm giữ" đất (do không được sử dụng đất ổn định lâu dài); nhưng người mua nhà ở vẫn được cấp sổ sử dụng lâu dài.

Vấn đề lớn hiện nay là dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) đã bỏ quy định của luật hiện hành: Không còn quy định Nhà nước giao đất cho doanh nghiệp theo thời hạn hữu hạn; người mua nhà ở được sử dụng đất ổn định lâu dài.

Sự thay đổi này xuất phát từ một luồng quan điểm cho rằng: Với các dự án bất động sản, đặc biệt là dự án chung cư, do công trình xây dựng có tuổi thọ hữu hạn nên chế độ sử dụng đất phải là sử dụng đất có thời hạn (không được sử dụng lâu dài).

Với cách hiểu này thì cho dù (về hình thức) chính sách chung cư sở hữu có thời hạn đã bị rút khỏi Luật Nhà ở, nhưng (về bản chất) người mua nhà ở trong dự án bất động sản sẽ chỉ được cấp sổ có thời hạn (theo thời hạn sử dụng đất). Như vậy không chỉ chung cư sở hữu có thời hạn mà ngay cả các sản phẩm nhà ở thấp tầng trong dự án cũng chỉ được sở hữu có thời hạn.

Quay về thời bao cấp?

Sửa đổi quy định theo hướng nêu trên nguy cơ dẫn đến vô hiệu hóa thị trường bất động sản. Doanh nghiệp sẽ không làm các dự án bất động sản nữa, đơn giản bởi người dân sẽ không mua. Thay vào đó, nhiệm vụ phát triển nhà ở sẽ trả về cho Nhà nước: Nhà nước trực tiếp xây dựng hạ tầng các khu dân cư bằng vốn đầu tư công, sau đó đấu giá để giao đất cho các hộ dân (nhằm đảm bảo người dân được Nhà nước giao đất trực tiếp và được cấp sổ thời hạn lâu dài). Thị trường bất động sản sẽ quay về thời kỳ bao cấp.

Từ những phân tích nêu trên, tôi cho rằng cần bảo toàn, kế thừa chính sách của Nhà nước đối với đất ở đã duy trì ổn định qua các thời kỳ. Cụ thể, cần giữ nguyên quy định của Luật Đất đai năm 2013: cho phép người mua nhà ở trong dự án bất động sản được sử dụng đất ổn định lâu dài để tạo cơ sở pháp lý cấp "Sổ hồng" thời hạn lâu dài.

Việc so sánh một dự án phát triển nhà ở với một dự án thương mại, dịch vụ (ví dụ khu nghỉ dưỡng, condotel...) là hết sức khập khiễng, bởi dự án nhà ở phải xây dựng công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội cho cư dân; chủ đầu tư phải bố trí các tiện ích y tế, giáo dục, cây xanh, thương mại... để hình thành đơn vị ở, hình thành cộng đồng dân cư giống như các khu dân cư truyền thống. Giá trị của một căn nhà ở khác xa một sản phẩm du lịch, nghỉ dưỡng.

Cần bảo đảm quyền của chủ sở hữu là được sử dụng đất ổn định lâu dài (nếu công trình xuống cấp phải phá dỡ thì chủ sở hữu được tiếp tục sở hữu căn hộ xây dựng lại sau khi góp kinh phí đầu tư) để duy trì trật tự ổn định của xã hội. Đó cũng là cách để bảo toàn và phát triển thị trường bất động sản - thị trường có vai trò quan trọng đối với mọi nền kinh tế.