Những quy định ngăn chặn "quây tôn" đất vàng

Thể chế hóa Nghị quyết 18 của Đảng, dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) đã quán triệt nguyên tắc giao đất, cho thuê đất chủ yếu thông qua đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất.

Như vậy, các trường hợp giao đất trực tiếp, chỉ định chủ đầu tư như trước đây sẽ bị thu hẹp, đặc biệt là đối với loại hình dự án nhà ở thương mại. Đặc biệt, dự thảo còn dành một chương riêng quy định về "phát triển quỹ đất", theo đó Nhà nước chủ động hình thành quỹ đất sạch để đem đấu giá.

Một khu đất đấu giá ở Đông Anh, Hà Nội (Ảnh: Hà Phong).

Cơ hội lớn hơn, thách thức nhiều hơn

Đấu giá quyền sử dụng đất và đấu thầu dự án có sử dụng đất là hai phương thức lựa chọn nhà đầu tư theo nguyên tắc công khai, minh bạch, cạnh tranh, sẽ gia tăng cơ hội tiếp cận đất đai cho các doanh nghiệp làm ăn chân chính, nhưng đồng thời cũng tạo thách thức lớn cho các doanh nghiệp nhỏ muốn tiếp cận thị trường.

Tham dự các hội thảo đóng góp ý kiến xây dựng Luật Đất đai (sửa đổi), tôi nhận thấy đại diện một số doanh nghiệp bất động sản (BĐS) băn khoăn rằng việc tiến tới giao đất, cho thuê đất chủ yếu thông qua đấu giá, đấu thầu sẽ khiến giá đất tăng, kéo theo tăng giá BĐS vượt quá khả năng chi trả của người dân và ảnh hưởng đến kết quả kinh doanh của doanh nghiệp.

Có thể hiểu được lý do băn khoăn, lo ngại của một số doanh nghiệp. Việc đẩy mạnh và gần như triệt để giao đất thông qua đấu giá, đấu thầu là thách thức lớn với các doanh nghiệp vừa và nhỏ, doanh nghiệp mới gia nhập thị trường (bởi yêu cầu tối thiểu về năng lực kỹ thuật, kinh nghiệm, tài chính mà doanh nghiệp phải đáp ứng).

Tuy nhiên, không thể phủ nhận việc tăng cường áp dụng phương thức cạnh tranh sẽ góp phần minh bạch hóa thị trường, hạn chế các "doanh nghiệp sân sau", "doanh nghiệp thân hữu", tạo động lực để hình thành các tập đoàn lớn, chuyên nghiệp, giúp nguồn lực đất đai được khai phá, sử dụng hiệu quả.

Đây là cơ hội tốt để "thanh lọc" thị trường và là bài kiểm tra cho sức chống chịu của doanh nghiệp. Để tồn tại và phát triển, các doanh nghiệp nhỏ buộc phải liên kết hình thành các doanh nghiệp lớn theo mô hình tập đoàn để củng cố năng lực, tăng khả năng cạnh tranh (bởi hồ sơ mời đấu giá, đấu thầu quy định yêu cầu tối thiểu về năng lực kỹ thuật, kinh nghiệm, tài chính mà doanh nghiệp buộc phải đáp ứng mới được tham gia "đấu").

Nguy cơ tăng giá đất?

Về sự lo ngại việc tăng cường đấu giá, đấu thầu khiến giá đất tăng, kéo theo tăng giá BĐS, vượt quá khả năng chi trả của người dân, tôi cho rằng đây là phỏng đoán thiếu cơ sở. Bởi trong nền kinh tế thị trường, giá cả hàng hóa do rất nhiều yếu tố tác động, không thể không xét đến yếu tố đầu cơ, yếu tố lợi nhuận của người có tài sản đưa vào giao dịch.

Khi Nhà nước triển khai các giải pháp hữu hiệu để chống đầu cơ (đặc biệt việc đánh thuế với người sử dụng nhiều diện tích đất, nhiều nhà ở, đầu cơ đất, chậm sử dụng đất, bỏ đất hoang theo đúng tinh thần Nghị quyết số 18-NQ/TW), khi yếu tố đầu cơ bị giảm thiểu cho đến triệt tiêu, chỉ còn nhu cầu thực và khi hành lang pháp lý đã rõ ràng, minh bạch, các dự án được khơi thông tạo ra nguồn cung dồi dào, cán cân "cung - cầu" được cân bằng thì một cách tự nhiên, người có BĐS sẽ phải giảm lợi nhuận kỳ vọng cấu thành trong giá sản phẩm. Hệ quả là giá BĐS sẽ giảm, hiện tượng "bong bóng" sẽ chấm dứt.

"Bồi bổ" vào tài sản trên đất, chống đầu cơ

Làn sóng phân lô, bán nền thời gian qua, đặc biệt các hiện tượng tiêu cực theo mô hình "Alibaba" là một phần nguyên nhân dẫn đến tài nguyên đất chưa được khai thác, sử dụng hiệu quả. Hoạt động kinh doanh đất nền từ xưa đến nay vẫn gây tranh cãi trong dư luận. Những ý kiến phản đối cho rằng đây là hình thức "bán lúa non", vốn chỉ phù hợp với các chủ đầu tư kém năng lực, gây ra tình trạng đầu cơ đất, sử dụng lãng phí tài nguyên đất.

Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) đang quy định theo hướng không cho phép phân lô, bán nền (chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho người dân tự xây dựng nhà ở) tại các phường, quận, thành phố thuộc đô thị loại đặc biệt, loại I, II, III.

Nếu đề xuất này được thông qua, việc phân lô, bán nền chỉ có thể được thực hiện tại khu vực nông thôn hoặc đô thị loại IV, loại V. Hình thức kinh doanh đất nền sẽ được ngăn chặn, về lâu dài sẽ có tác động đáng kể để thị trường BĐS trở nên chuyên nghiệp hơn, các doanh nghiệp sẽ tập trung vào phân khúc đầu tư tạo lập nhà ở, công trình trên đất thay vì chỉ đầu tư hạ tầng và "bán lúa non"; giúp đất đai được sử dụng tiết kiệm, hiệu quả hơn.

Một vấn đề rất lớn cũng được cộng đồng doanh nghiệp băn khoăn là dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) được xây dựng theo hướng cơ bản cho thuê đất trả tiền hằng năm, giới hạn thuê đất trả tiền một lần.

Các dự án sản xuất, kinh doanh sẽ cơ bản phải chuyển sang thuê đất trả dần từng năm (được ổn định đơn giá cho mỗi chu kỳ 5 năm). Đây là một chủ trương đúng đắn và phù hợp với bản chất của đất thương mại, dịch vụ (hay bất kỳ loại đất sản xuất, kinh doanh nào khác): Đó là một tư liệu sản xuất. Khi trao thửa đất ấy cho doanh nghiệp, Nhà nước kỳ vọng doanh nghiệp sẽ bỏ vốn, tạo lập tài sản trên đất và việc khai thác tài sản sẽ tạo ra giá trị cho xã hội (gồm tiền thuê đất, các khoản thuế, phí, lệ phí, cơ hội việc làm...).

Việc đất thương mại, dịch vụ (hay đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp nói chung) phải chuyển sang thuê đất trả tiền hàng năm sẽ giúp chấm dứt hiện tượng "ôm đất", "găm giữ đất" để chờ tăng giá rồi bán lại hoặc chờ xin chuyển mục đích sang đất ở.

Một dự án nhà ở xã hội ở quận Nam Từ Liêm đang được quây tôn, không có xây dựng (Ảnh: Hà Phong).

Tại các địa phương thời gian qua, không hiếm gặp hiện tượng "quây tôn" các khu đất vàng, khiến nguồn lực đất đai không được khai thác hiệu quả và gây mất mỹ quan đô thị. Một phần lớn trong các khu đất này thuộc về các doanh nghiệp mà ngành nghề kinh doanh chính không phải BĐS, do có nguồn tiền dư rỗi, doanh nghiệp đem đấu giá các khu đất vàng, sau đó "quây tôn" với mục đích chủ yếu găm giữ đất, chờ thời cơ để chuyển nhượng, kiếm lời.

Nguyên nhân chủ yếu là do cơ quan nhà nước cho phép nộp tiền thuê đất một lần cho cả thời hạn thuê; dẫn đến chủ đầu tư được chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà không cần phải đầu tư xây dựng công trình.

Theo dự thảo Luật Đất đai sửa đổi, doanh nghiệp sử dụng đất thương mại, dịch vụ cơ bản phải thuê đất trả tiền hàng năm và không được chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà chỉ được bán hoặc cho thuê tài sản gắn liền với đất đi kèm quyền thuê đất khi đáp ứng điều kiện: Tài sản được tạo lập hợp pháp, đã hoàn thành xây dựng theo đúng quy hoạch được phê duyệt...

Như vậy, bản thân quyền sử dụng đối với thửa đất thuê trả tiền hàng năm không phải là tài sản đưa vào giao dịch mà doanh nghiệp phải đầu tư hoàn thiện công trình trên đất theo đúng quy hoạch, thiết kế thì mới được bán/cho thuê công trình đó. Trường hợp này, pháp luật buộc người sử dụng đất thương mại, dịch vụ phải đưa đất vào sử dụng. Các doanh nghiệp khi không phải nộp "một cục" tiền thuê đất sẽ để dành nguồn tiền đầu tư vào tạo lập tài sản trên đất. Yếu tố "đầu cơ" sẽ bị giảm thiểu, thay vào đó, thị trường sẽ hầu như chỉ gồm các doanh nghiệp có nhu cầu thực.

Vậy điều gì cần phải hoàn chỉnh thêm trong chính sách quản lý, sử dụng đất thương mại, dịch vụ? Theo tôi, đó là việc Luật Đất đai (sửa đổi) và Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) phải tạo ra cơ chế để huy động các nguồn lực xã hội cùng chung tay khai thác đất thương mại, dịch vụ, "buộc" loại đất này phải sinh lợi.

Hành lang pháp lý thông thoáng cho các giao dịch mua bán, chuyển nhượng BĐS thương mại, dịch vụ trên đất thuê trả tiền hàng năm là hết sức cấp thiết. Đặc biệt là giải quyết tận gốc bài toán cấp Giấy chứng nhận sở hữu cho nhà đầu tư thứ cấp (hiện nay việc cấp "sổ hồng" cho condotel vẫn còn "ách tắc").