Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi): Tạo “cú hích” lớn cho thị trường bất động sản hình thành trong tương lai

(Xây dựng) - Dự án xây dựng Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) được Chính phủ thông qua tại Nghị quyết số 13/NQ-CP ngày 30/01/2022. Luật sửa đổi khi được thông qua sẽ tạo những điều kiện thuận lợi cho việc kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai và giúp công tác quản lý nhà nước ngày càng minh bạch.

Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) khi được thông qua sẽ tạo hành lang pháp lý đầy đủ, rõ ràng cho việc kinh doanh các loại hình bất động sản hình thành trong tương lai.

Khắc phục những bất cập đã được chỉ ra

Theo Bộ Xây dựng, các nội dung đề xuất trong dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) đối với quy định về kinh doanh nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai là nội dung kế thừa các quy định có sẵn của Luật Nhà ở năm 2014 và Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 (không mở rộng phạm vi). Đồng thời có điều chỉnh, bổ sung để phù hợp với yêu cầu thực tế hiện nay của thị trường bất động sản. Chính vì vậy, khái niệm bất động sản hình thành trong tương lai quy định trong Luật Kinh doanh bất động sản đã đảm bảo sự thống nhất, không xung đột, chồng chéo với quy định của pháp luật dân sự và các pháp luật có liên quan.

Bên cạnh đó, Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) sẽ bổ sung quy định cụ thể hơn về kinh doanh công trình xây dựng hình thành trong tương lai, đặc biệt là đối với công trình xây dựng có chức năng lưu trú như căn hộ du lịch, văn phòng kết hợp lưu trú... Ngoài ra, sẽ hoàn thiện các quy định về bảo lãnh, thanh toán, bàn giao khi kinh doanh nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai.

Trong quá trình xây dựng dự thảo, đơn vị soạn thảo cũng đã xác định rõ mục tiêu giải quyết. Đó là việc sửa đổi, bổ sung quy định của Luật hiện hành về kinh doanh quyền sử dụng đất theo hướng bổ sung các yêu cầu điều kiện đối với dự án đầu tư bất động sản để kinh doanh. Đồng thời, cũng yêu cầu và trách nhiệm đối với bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong dự án bất động sản đặc biệt là đối với chủ đầu tư dự án bất động sản.

Dự thảo Luật sửa đổi cũng sẽ quy định trình tự, thủ tục, hợp đồng và quản lý hoạt động chuyển nhượng quyền sử dụng đất… Việc quản lý của cơ quan nhà nước bảo đảm đầy đủ, rõ ràng và cụ thể hướng tới công khai, minh bạch hoạt động kinh doanh quyền sử dụng đất của chủ đầu tư dự án bất động sản cũng như quyền và nghĩa vụ của các bên trong hoạt động kinh doanh quyền sử dụng đất. Nhiều chuyên gia cho rằng các vấn đề trên khi được quy định sẽ không chồng chéo, mâu thuẫn với việc giao đất, cho thuê đất, chuyển nhượng, cho thuê, công nhận… quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai.

Theo Cục Quản lý Nhà và Thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng), trong dự thảo Luật sửa đổi cũng quy định cụ thể, rõ ràng loại hình kinh doanh quyền sử dụng đất. Và sẽ khắc phục sự giao thoa, trùng lặp và mâu thuẫn trong các quy định về kinh doanh quyền sử dụng đất của pháp luật kinh doanh bất động sản với các quy định về chuyển nhượng, cho thuê quyền sử dụng đất của pháp luật đất đai. Mặt khác, Luật sửa đổi sẽ đóng vai trò giúp quản lý tốt hơn hoạt động kinh doanh bất động sản thông qua hình thức đầu tư xây dựng dự án bất động sản để kinh doanh quyền sử dụng đất.

Tạo “cú hích” cho thị trường

Bộ Xây dựng - đơn vị soạn thảo dự án Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) cũng đã phân tích những tác động mạnh mẽ của Luật đến thị trường cũng như nền kinh tế, xã hội.

Theo ông Nguyễn Mạnh Khởi - Phó Cục trưởng Cục Quản lý Nhà và Thị trường bất động sản: Việc sửa đổi, bổ sung, thay thế những quy định về kinh doanh quyền sử dụng đất của Luật Kinh doanh bất động sản 2014 sẽ giúp giải quyết được những tồn tại, bất cập của Luật hiện hành, giúp quản lý tốt hơn hoạt động kinh doanh bất động sản thông qua hình thức đầu tư xây dựng dự án bất động sản để chuyển nhượng, cho thuê quyền sử dụng đất.

Đồng thời, bảo đảm hoạt động kinh doanh quyền sử dụng đất trong dự án bất động sản đáp ứng đúng yêu cầu, điều kiện, trình tự thủ tục, hợp đồng theo quy định. Cũng như hạn chế tối đa các hành vi vi phạm pháp luật, phân lô bán nền rồi để đất hoang hóa không sử dụng đã đang xảy ra ở một số nơi, một số địa phương hiện nay. “Chính điều này sẽ giúp cho thị trường bất động sản tiếp tục phát triển ổn định, lành mạnh, ngân sách Nhà nước qua đó sẽ tăng thu, việc tái đầu tư lại xã hội sẽ có thêm nguồn lực để thực hiện tốt hơn. Góp phần phát triển kinh tế xã hội, ổn định kinh tế vĩ mô và đảm bảo an sinh xã hội”, ông Khởi nhấn mạnh.

Việc tăng cường công cụ quản lý sẽ giúp cho các cơ quan Nhà nước nâng cao hiệu lực, hiệu quả công việc và giảm thời gian, chi phí, nguồn lực cán bộ trong công tác quản lý nhà nước. Dưới góc nhìn của nhiều chuyên gia bất động sản thì việc sửa đổi, bổ sung, thay thế những quy định về kinh doanh quyền sử dụng đất của Luật hiện hành sẽ giúp tạo ra hành lang pháp lý đầy đủ, cụ thể, rõ ràng; làm rõ được sự khác biệt của hình thức kinh doanh quyền sử dụng đất đã đầu tư hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản với các hình thức kinh doanh bất động sản khác.

Đồng thời, giải quyết được sự chồng chéo giữa quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản và quy định của pháp luật về đất đai trong hoạt động kinh doanh quyền sử dụng đất nhất là kinh doanh quyền sử dụng đất đã được đầu tư hạ tầng kỹ thuật.

Tại nhiều cuộc hội thảo do Hiệp hội Bất động sản Việt Nam tổ chức đã nhận định về các thay đổi tích cực của dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) sẽ giúp quản lý tốt hơn hoạt động kinh doanh quyền sử dụng đất cũng như việc tuân thủ quy định pháp luật của các tổ chức, cá nhân khi kinh doanh quyền sử dụng đất đã đầu tư hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản. Điều này sẽ giúp cho hoạt động kinh doanh bất động sản ngày càng công khai, minh bạch, đảm bảo tốt hơn quyền, lợi ích hợp pháp của khách hàng nhận chuyển nhượng, thuê quyền sử dụng đất đã đầu tư hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản để đầu tư xây dựng nhà ở, công trình thương mại, dịch vụ, nhà xưởng sản xuất. Do vậy, chính khách hàng cũng sẽ được hưởng lợi từ chính sách này.

Chính sách về kinh doanh nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai tới đây sẽ khắc phục được sự giao thoa, chồng chéo, xung đột giữa các luật có liên quan.

Theo Bộ Xây dựng, chính sách đề xuất tại dự thảo Luật sửa đổi sẽ giải quyết được những tồn tại, hạn chế, bất cập về điều kiện đảm bảo thi hành đối với doanh nghiệp, tổ chức, cá nhân, Nhà nước trong hoạt động kinh doanh bất động sản. Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) khi được thông qua sẽ bảo đảm được sự thống nhất, đồng bộ trong hệ thống pháp luật. Khắc phục được sự giao thoa, chồng chéo, xung đột hiện nay giữa các đạo luật trong điều chỉnh hoạt động kinh doanh quyền sử dụng đất, giúp thị trường bất động sản phát triển ổn định, lành mạnh.