Xây dựng bảng giá đất mới: Thực hiện thận trọng, phù hợp

Việc điều chỉnh bảng giá đất tiệm cận giá giao dịch trên thị trường hứa hẹn mang lại nhiều lợi ích, từ tăng nguồn thu ngân sách đến giảm tranh chấp đất đai.

Tuy nhiên, việc này cũng đặt ra thách thức không nhỏ, đòi hỏi cấp có thẩm quyền phải xây dựng bảng giá đất một cách thận trọng với lộ trình phù hợp, để vừa khai thác hiệu quả nguồn lực đất đai, vừa bảo đảm công bằng xã hội.

Quá trình điều chỉnh bảng giá đất cần được thực hiện thận trọng, đánh giá tác động toàn diện, bảo đảm không tạo ra chênh lệch quá lớn so với bảng giá hiện hành. Ảnh: Cao Nguyên

Những ý kiến phản ánh từ cơ sở

Việc điều chỉnh bảng giá đất tiệm cận giá thị trường được kỳ vọng biến đất đai thành nguồn lực phát triển mạnh mẽ hơn. Khi Nhà nước giao đất thực hiện dự án, doanh nghiệp sẽ phải đóng góp nhiều hơn, tạo nguồn thu lớn hơn cho ngân sách. Đồng thời, bảng giá đất cao sẽ bảo đảm người dân nhận được mức bồi thường thỏa đáng khi bị thu hồi đất, giảm thiểu bất cập trong công tác giải phóng mặt bằng - một vấn đề nóng tồn tại lâu nay.

Tuy nhiên, bảng giá đất không chỉ phục vụ bồi thường, mà còn được sử dụng để tính thuế, phí và các nghĩa vụ tài chính khác, khiến việc điều chỉnh trở thành bài toán phức tạp. Người dân thường muốn giá đất cao khi nhận bồi thường, nhưng lại mong giá thấp khi chuyển đổi mục đích sử dụng hoặc thực hiện các thủ tục hành chính liên quan đến đất đai. Chẳng hạn, nếu bảng giá đất tăng gấp đôi, thuế sử dụng đất phi nông nghiệp sẽ tăng gấp đôi, trở thành gánh nặng đáng kể cho nhiều gia đình. Việc công nhận quyền sử dụng đất hay chuyển đổi mục đích sử dụng cũng đối mặt với chi phí tăng cao, gây khó khăn cho người dân.

Bà Hoàng Thị Xuân (ở xã Kim Đường, huyện Ứng Hòa) chia sẻ: “Hiện tại, mỗi lần thực hiện thủ tục trong lĩnh vực đất đai, số tiền thuế, phí phải nộp là khoản lớn so với thu nhập bình quân; nếu giá đất tăng, việc làm thủ tục sẽ càng khó khăn hơn”. Tương tự, bà Đặng Thị Can (ở xã Bích Hòa, huyện Thanh Oai) thông tin, gia đình bà đang gặp khó khăn khi làm thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng 180m² đất ở của bố mẹ để lại. Với giá đất như hiện nay, gia đình bà phải nộp số tiền thuế, phí rất lớn, vượt quá khả năng chi trả.

Ngược lại, các hộ dân trong diện bị thu hồi đất lại có tâm lý mong giá đền bù cao. Chủ tịch UBND xã Châu Can (huyện Phú Xuyên) Nguyễn Văn Hoằng cho biết, hiện xã Châu Can còn 18 hộ dân có đất liên quan đến Dự án đường trục kinh tế phía Nam tỉnh Hà Tây (cũ). Khâu giải phóng mặt bằng đang vướng mắc do có sự chêch lệch giữa giá bồi thường và giá thị trường. Theo ông Nguyễn Ngọc Khang (ở thôn Cầu Giẽ, xã Châu Can), mảnh đất của gia đình ông nằm gần quốc lộ 1A, nhưng bảng giá hiện tại chỉ là hơn 3 triệu đồng/m². Ông Khang mong tiền bồi thường sát với giá thị trường, tránh thiệt thòi cho gia đình.

Những vấn đề nêu trên cho thấy, việc xây dựng bảng giá đất cần lộ trình hợp lý, bảo đảm tính minh bạch và cân bằng lợi ích giữa Nhà nước, doanh nghiệp và người dân. Mục tiêu không chỉ là thu ngân sách hay bồi thường thỏa đáng, mà còn phải hạn chế các hệ lụy do biến động của giá đất.

Do vướng mắc trong giải phóng mặt bằng liên quan tới giá bồi thường thấp, nhiều tuyến đường liên xã của huyện Ứng Hòa vẫn chưa hoàn thành.

Khảo sát và đánh giá tác động toàn diện

Thực tế cho thấy, việc xây dựng bảng giá đất mới theo hướng sát giá thị trường đang đặt ra nhiều thách thức trong công tác giải phóng mặt bằng tại các địa phương. Phó Giám đốc Trung tâm Phát triển quỹ đất huyện Ứng Hòa Nguyễn Đức Thụ cho hay, bảng giá đất là cơ sở quan trọng để tính toán mức bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất. Bảng giá được điều chỉnh tăng mạnh, hoặc tăng không đáng kể đều gây khó khăn cho cán bộ địa phương trong thực thi nhiệm vụ. Công tác quản lý đất đai trước đây còn nhiều bất cập, khiến việc xác định nguồn gốc đất qua các thời kỳ gặp không ít khó khăn. Dù rất cần mặt bằng phục vụ thi công các dự án, song để bảo đảm tính minh bạch và đồng thuận, việc điều chỉnh đơn giá bồi thường phải được thực hiện phù hợp. Ông Nguyễn Đức Thụ cho rằng, việc xây dựng bảng giá đất cần bảo đảm tính hợp lý, cân bằng giữa lợi ích của Nhà nước và người dân; cần một lộ trình tăng dần, tránh gây xáo trộn và bảo đảm khả năng thực hiện của địa phương.

Còn theo Trưởng phòng Tài nguyên và Môi trường huyện Ba Vì Nguyễn Thị Nam, cơ quan chức năng cần đẩy mạnh tuyên truyền để người dân hiểu rõ cơ sở pháp lý và lợi ích của việc điều chỉnh bảng giá đất. Điều này giúp tạo sự đồng thuận, giảm thiểu các phản ứng tiêu cực từ cộng đồng.

Từ góc độ pháp lý, luật sư Nguyễn Tuấn Anh (Công ty Luật Song Anh) phân tích, nếu giá đất tăng, Nhà nước cần cân nhắc giảm thuế, phí để giảm gánh nặng cho người dân. Các nghĩa vụ tài chính khác, như chuyển đổi mục đích sử dụng đất hoặc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cũng cần được tính toán sao cho phù hợp, đặc biệt là với các huyện ngoại thành, đời sống dân cư còn khó khăn.

Theo Sở Tài nguyên và Môi trường Hà Nội, thành phố đang xây dựng bảng giá đất mới dựa trên khảo sát kỹ lưỡng, phân tích tác động kinh tế, xã hội và tổ chức lấy ý kiến từ các bên liên quan. Việc điều chỉnh bảng giá đất không chỉ ảnh hưởng lớn đến công tác giải phóng mặt bằng mà còn tác động tới nghĩa vụ tài chính của người dân. Do đó, Hà Nội sẽ áp dụng lộ trình tăng giá hợp lý, tránh gây sốc hoặc tạo gánh nặng tài chính đột ngột.

Ủy viên Ban Thường vụ Thành ủy, Phó Chủ tịch UBND thành phố Hà Nội Nguyễn Trọng Đông nhấn mạnh, quá trình điều chỉnh bảng giá đất cần được thực hiện thận trọng, đánh giá tác động toàn diện, bảo đảm không tạo ra chênh lệch quá lớn so với bảng giá hiện hành. Với cách tiếp cận linh hoạt, đồng bộ và có lộ trình phù hợp, bảng giá đất mới của Hà Nội được kỳ vọng không chỉ bảo đảm tính khả thi, mà còn thúc đẩy phát triển bền vững, ổn định tình hình kinh tế - xã hội, an ninh trật tự… trên địa bàn thành phố.

Vụ trưởng Vụ Đất đai (Bộ Tài nguyên và Môi trường) Đoàn Thị Thanh Mỹ: Tạo đồng thuận trong nhận thức Luật Đất đai 2024 có hiệu lực từ ngày 1-8-2024 đã có những quy định mới về bảng giá đất và bảng giá đất hiện hành vẫn áp dụng đến hết ngày 31-12-2025. Hiện tại, một số địa phương gặp khó khăn trong việc điều chỉnh bảng giá đất là do trong quá trình điều chỉnh, cần tiến hành phân tích và đánh giá tác động của bảng giá đất đến các đối tượng chịu ảnh hưởng. Mặc dù, xây dựng bảng giá đất theo nguyên tắc sát với giá thị trường, song không có nghĩa là áp dụng mức giá cao nhất của khu vực để định giá đất. Thay vào đó, các địa phương cần tính toán kỹ lưỡng, cân nhắc nhiều yếu tố tác động, bảo đảm bảng giá đất phù hợp với thực tế và khả năng chi trả của các đối tượng chịu ảnh hưởng. Việc điều chỉnh phải tạo đồng thuận trong nhận thức, hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, người dân và doanh nghiệp, tạo điều kiện để mọi bên có thể thực hiện nghĩa vụ tài chính một cách khả thi và giảm thiểu các xung đột, khiếu kiện liên quan đến đất đai. Phó Chủ tịch UBND huyện Phú Xuyên Nguyễn Trọng Vĩnh: Một dự án không thể có nhiều bảng giá Việc điều chỉnh bảng giá đất trên địa bàn huyện Phú Xuyên sẽ có tác động lớn đến đời sống dân sinh cũng như công tác giải phóng mặt bằng. Đối với công tác giải phóng mặt bằng, nguyên tắc quan trọng là cùng một dự án, cùng trên địa bàn huyện không thể có hai bảng giá đất khác nhau. Đối với công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, bảng giá đất có tác động lớn đến người dân, nhất là các hộ gia đình cấp giấy lần đầu. Vì vậy, việc xây dựng bảng giá đất cần bảo đảm hai yếu tố: Tuân thủ đúng quy định pháp luật và phù hợp với thực tiễn địa phương. Điều này không chỉ giúp giảm áp lực cho người dân, mà còn hỗ trợ đội ngũ cán bộ cơ sở thực hiện nhiệm vụ hiệu quả hơn. Việc xây dựng bảng giá đất sát với thị trường, nhưng vẫn bảo đảm hài hòa lợi ích, là chìa khóa để các địa phương, trong đó có huyện Phú Xuyên duy trì tốc độ phát triển kinh tế - xã hội và tạo điều kiện thuận lợi cho công tác quản lý đất đai trong giai đoạn mới. Giám đốc Trung tâm Phát triển quỹ đất huyện Thạch Thất Cấn Xuân Trường: Cần tập huấn chuyên sâu cho cán bộ cơ sở Việc bảng giá đất được điều chỉnh theo hướng tăng giúp phương án bồi thường sát giá thị trường hơn, tạo điều kiện để chủ đầu tư thỏa thuận nhanh với người dân, rút ngắn thời gian giải phóng mặt bằng. Tuy nhiên, bảng giá đất cũng cần có sự cân nhắc kỹ, một tuyến đường chạy qua nhiều địa phương, mức giá bồi thường khác nhau, dễ dẫn đến khiếu kiện. Ngoài ra, nếu bảng giá đất mới quá cao so với cũ, khiến các dự án chuyển tiếp hoặc giao thoa các thời kỳ gặp khó trong vận động, tuyên truyền chính sách về giải phóng mặt bằng. Huyện Thạch Thất hiện có nhiều dự án giải phóng mặt bằng lớn, liên quan đến hàng chục nghìn hộ dân với nguồn gốc đất đa dạng, phức tạp. Trong bối cảnh Luật Đất đai năm 2024 trao quyền phân cấp mạnh hơn cho địa phương, việc nâng cao năng lực đội ngũ cán bộ cơ sở là rất quan trọng. Chính vì vậy, thời gian tới, cán bộ cơ sở rất cần được tập huấn, hướng dẫn cụ thể để hiểu rõ và vận dụng quy định pháp luật hiệu quả. Sơn Tùng ghi