Luật Kinh doanh bất động sản: Giảm thiểu rủi ro pháp lý

(Xây dựng) - Luật Kinh doanh BĐS năm 2023 chính thức có hiệu lực từ ngày 01/8/2024. Luật sửa đổi lần này được ban hành với nhiều nội dung điều chỉnh quan trọng, “vá” nhiều lỗ hổng pháp lý trong điều chỉnh các quan hệ trên thị trường BĐS.

Cần sớm ổn định bộ máy các cơ quan quản lý trực tiếp

Theo ông Nguyễn Đức Lập - Viện trưởng Viện Nghiên cứu và Đào tạo BĐS, thị trường BĐS Việt Nam hình thành từ khi Luật Đất đai năm 1993 ra đời và lần đầu tiên cho phép người dân được chuyển quyền sử dụng đất. Đến nay, trải qua 30 năm phát triển, đã có 3 Luật Kinh doanh BĐS lần lượt được ban hành. Gần đây nhất là Luật Kinh doanh BĐS năm 2023 có hiệu lực từ ngày 01/8/2024. Luật sửa đổi lần này được ban hành với nhiều nội dung điều chỉnh quan trọng, “vá” được nhiều lỗ hổng pháp lý trong quá trình điều chỉnh các quan hệ trên thị trường BĐS.

Ông Lập nhấn mạnh, để đưa Luật Kinh doanh BĐS 2023 sớm bắt nhịp thực tiễn cuộc sống, thứ nhất, cần sớm hoàn thành ổn định bộ máy cơ quan quản lý trực tiếp và có liên quan đến hoạt động đầu tư và kinh doanh BĐS từ Trung ương đến địa phương trong lĩnh vực Xây dựng, Tài nguyên môi trường, Kế hoạch đầu tư.

Thứ hai, sớm hoàn thành xây dựng cơ sở dữ liệu quốc gia về BĐS. Thống nhất một đầu mối chung quản lý, minh bạch hóa dữ liệu gồm: Dữ liệu về quy hoạch chung, quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch riêng từng dự án và các quy hoạch khác. Minh bạch về dữ liệu hồ sơ pháp lý của từng dự án đang triển khai để người dân nắm bắt thông tin dự án đủ điều kiện huy động vốn. Minh bạch về các tổ chức kinh doanh dịch vụ BĐS như môi giới, tư vấn, sàn BĐS, cơ sở đào tạo trong lĩnh vực BĐS, danh sách môi giới hoạt động trên thị trường để người dân biết và có đánh giá, phản hồi về các chủ thể trên để cơ quan Nhà nước kịp thời nắm bắt những sai phạm để điều chỉnh hoặc người dân có dữ liệu tin cậy để tham khảo khi sử dụng dịch vụ.

Thứ ba, hoàn thiện và chi tiết hóa hệ thống các văn bản hướng dẫn dưới Luật, đảm bảo đồng bộ và xuyên suốt, sát với thực tiễn thị trường. Thứ tư, giám sát các chủ đầu tư huy động vốn đúng Luật. Thứ năm, tăng cường giám sát, phổ biến kiến thức pháp luật và nâng cao năng lực cho đội ngũ kinh doanh BĐS. Ngoài ra, cần giám sát hoạt động, năng lực của các đơn vị đào tạo nghề nghiệp liên quan đến lĩnh vực BĐS, loại bỏ đơn vị đào tạo chụp giật, không đảm bảo chất lượng, không đủ thời lượng theo chương trình khung của Bộ Xây dựng quy định, nhằm hình thành nên đội ngũ môi giới, kinh doanh BĐS chuyên nghiệp.

Ông Nguyễn Đức Lập - Viện trưởng Viện Nghiên cứu và Đào tạo bất động sản chủ trì một diễn đàn BĐS quy mô lớn.

Nâng cao nhận thức và hiểu biết pháp luật về BĐS cho mọi đối tượng

Ông Tạ Quốc Trung - Giám đốc Sở Xây dựng Bà Rịa - Vũng Tàu nhận định: Ngay sau Luật Kinh doanh BĐS được ban hành, tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu đã phối hợp với Cục Quản lý nhà và thị trường BĐS (Bộ Xây dựng) triển khai Hội nghị tuyên truyền phổ biến Luật Nhà ở số 27/2023/QH15, Luật Kinh doanh BĐS số 29/2023/QH15 và các văn bản hướng dẫn thi hành Luật nhằm trang bị kiến thức và kỹ năng cho cán bộ địa phương để quản lý và giám sát hoạt động BĐS tại địa bàn; hỗ trợ các doanh nghiệp và hiệp hội nắm vững quy trình pháp lý, giảm thiểu rủi ro pháp lý trong kinh doanh.

“Trong quá trình triển khai, chúng tôi sẽ đa dạng hoá các hình thức tuyên truyền để người dân, doanh nghiệp hiểu rõ quy định mới này. Cán bộ các cấp cần được tập huấn thường xuyên để nâng cao hiểu biết pháp luật. Việc công khai thông tin dự án như pháp lý, tiến độ, giá cả và quy hoạch cần được chú trọng thực hiện. Các cấp quản lý cần kiểm tra định kỳ và đột xuất các dự án để đảm bảo tuân thủ quy định pháp luật. Xử phạt nghiêm theo quy định pháp luật các trường hợp vi phạm Luật” - ông Trung cho biết.

Theo ông Trung, hoạt động quản lý, kinh doanh BĐS cần được ứng dụng công nghệ hiện đại như triển khai nền tảng giao dịch trực tuyến để hỗ trợ cấp phép, đăng ký quyền sở hữu nhà ở và giao dịch BĐS; sử dụng các công cụ quản lý thông minh như GIS để giám sát tiến độ dự án và quản lý quy hoạch đô thị… BĐS cần người dân tham gia giám sát, góp ý về quy hoạch và phát triển nhà ở. Công khai cơ chế khiếu nại, phản ánh để giải quyết kịp thời bất cập trong quá trình triển khai dự án.

Cần phối hợp nhất quán giữa các chủ thể tham gia thị trường

Bà Bùi Tùng Vi – Giám đốc Công ty TNHH Bất Động Sản ViDaNang.

Bà Bùi Tùng Vi - Giám đốc Công ty TNHH BĐS ViDaNang bày tỏ: Luật lần này đã khống chế tỷ lệ đặt cọc và tỷ lệ thanh toán cho các sản phẩm nhà ở hình thành trong tương lai, giúp giảm thiểu rủi ro cho nhà đầu tư trong trường hợp chủ đầu tư chưa đủ năng lực tài chính nhưng vẫn huy động vốn từ khách hàng. Quy định công bố thông tin giúp giao dịch minh bạch và an toàn hơn cho nhà đầu tư.

Môi giới BĐS không được phép hoạt động tự do, phải có chứng chỉ hành nghề hợp pháp và phải hoạt động trong doanh nghiệp cung cấp dịch vụ môi giới và sàn giao dịch BĐS, sẽ làm cho thị trường chuyên nghiệp hơn.

Bà Vi nhấn mạnh, để Luật Kinh doanh BĐS năm 2023 đi vào cuộc sống, bắt buộc phải có sự phối hợp nhất quán giữa các chủ thể tham gia thị trường, bao gồm: các cơ quan Nhà nước, các chủ đầu tư, các sàn phân phối, các nhà môi giới và khách hàng.

Các cơ quan Nhà nước cần hướng dẫn chi tiết, giám sát chặt chẽ việc thực thi Luật Kinh doanh BĐS của các chủ thể liên quan đến hoạt động kinh doanh BĐS. Đảm bảo tính nghiêm minh của pháp luật và sự công bằng trên thị trường, tránh trường hợp lách Luật, né Luật, thiếu công bằng giữa người tuân thủ và người không tuân thủ. Câu chuyện hành nghề môi giới BĐS là minh chứng rõ, khi những người không chuyên, không có chứng chỉ hành nghề chiếm số đông, thiếu kiến thức và kỹ năng gây nhiều hệ lụy xấu, ảnh hưởng đến nghề môi giới BĐS.

Các chủ đầu tư cần hiểu rõ, đủ và thực hiện đúng quy định của Luật. Huy động vốn, bán hàng đủ điều kiện pháp lý, minh bạch thông tin đầy đủ theo quy định. Các nhà môi giới cần học tập và nắm vững Luật Kinh doanh BĐS, điểm sửa đổi bổ sung mới nhất để đảm bảo hoạt động nghề nghiệp đúng pháp luật, cũng như tư vấn, hỗ trợ khách hàng chuyên nghiệp, đảm bảo an toàn về mọi mặt.

Khách hàng cần nắm rõ các quy định sửa đổi bổ sung trong Luật để tự đảm bảo quyền lợi đầu tư hợp pháp; lắng nghe và tiếp nhận thông tin từ các nguồn đáng tin cậy; phản ánh kịp thời những sai lệch trong hoạt động của chủ đầu tư, sàn giao dịch, nhà môi giới với các cơ quan chức năng.