Luật Nhà ở: Tác động tích cực tới thị trường

(Xây dựng) - Với nhiều điểm đột phá, khả thi và phù hợp với thực tiễn, Luật Nhà ở 2023 đang triển khai sâu rộng, đem lại nhiều phản hồi và tác động tích cực; dần tháo gỡ vướng mắc pháp lý cho thị trường nhà ở và tạo điều kiện tiếp cận nhà ở tốt hơn cho người dân.

Những điểm mới mang tính đột phá

Luật Nhà ở số 27/2023/QH15 được Quốc hội thông qua và chính thức có hiệu lực từ ngày 01/8/2024. Luật gồm 13 Chương với 198 Điều, giảm 4 Chương và tăng 15 Điều so với Luật Nhà ở 2014 và có nhiều điểm mới quan trọng.

Về Chiến lược phát triển nhà ở quốc gia, Chương trình, Kế hoạch phát triển nhà ở cấp tỉnh, Luật đã bỏ quy định về kế hoạch phát triển nhà ở hàng năm; bỏ quy định lấy ý kiến Bộ Xây dựng khi thực hiện thủ tục xây dựng, phê duyệt chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở; đồng thời quy định chặt chẽ hơn việc điều chỉnh chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở.

Về phát triển nhà ở, Luật sửa đổi, bổ sung một số quy định về phát triển nhà ở thương mại, nhà ở công vụ, nhà ở tái định cư, nhà ở riêng lẻ nhằm tạo điều kiện thuận lợi cho tổ chức, doanh nghiệp, cá nhân tham gia phát triển nhà ở; bổ sung một số quy định về phát triển nhà ở tái định cư để đảm bảo thống nhất, đồng bộ với Luật Đất đai (sửa đổi); bổ sung quy định về phát triển nhà ở nhiều tầng, nhiều căn hộ của cá nhân để bán, cho thuê mua, cho thuê theo hướng chặt chẽ hơn về điều kiện đầu tư xây dựng nhằm bảo đảm an toàn tính mạng và tài sản của người dân.

Về chính sách NƠXH, Luật xác định rõ trách nhiệm dành quỹ đất để phát triển NƠXH là trách nhiệm của chính quyền địa phương. UBND cấp tỉnh trong quá trình lập, phê duyệt quy hoạch xây dựng, quy hoạch đô thị phải bố trí đủ quỹ đất phát triển NƠXH theo Chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở đã duyệt.

Về hình thức phát triển NƠXH, bổ sung 2 hình thức mới là phát triển nhà lưu trú công nhân và phát triển nhà ở cho lực lượng vũ trang Nhân dân, đồng thời đề xuất doanh nghiệp được thuê NƠXH để bố trí cho công nhân, người lao động của mình thuê. Bổ sung quy định cho phép Tổng Liên đoàn Lao động Việt Nam cơ quan chủ quản dự án đầu tư xây dựng NƠXH bằng nguồn tài chính công đoàn cho công nhân, người lao động thuộc đối tượng được hưởng chính sách NƠXH cho thuê.

“Việc Quốc hội thông qua Luật Nhà ở (sửa đổi) về tổng thể là rất tốt, rất tích cực, phù hợp thực tiễn, bảo đảm được tính đồng bộ, thống nhất của các quy định pháp luật. Cộng đồng doanh nghiệp chúng tôi rất vui mừng với Luật này”, ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP.HCM (HoREA) nhấn mạnh.

Tính khả thi cao

Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Văn Sinh nhận định: Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh BĐS và các văn bản hướng dẫn đi kèm đã góp phần thể chế hoá các định hướng của Đảng, Nhà nước trong giai đoạn hiện nay; giải quyết các vướng mắc, chồng chéo của quy định pháp luật và những bất cập trong lĩnh vực nhà ở và thị trường BĐS thời gian qua; đồng thời giảm bớt thủ tục hành chính, đảm bảo các thủ tục ngắn gọn, tập trung; quy định rõ ràng, đặc biệt là trình tự đầu tư các loại dự án nhà ở.

Đối với các văn bản hướng dẫn thuộc thẩm quyền của địa phương, Bộ Xây dựng đề nghị các địa phương khẩn trương xây dựng, ban hành văn bản quy định chi tiết, hướng dẫn thi hành, đồng thời tổ chức hướng dẫn, tập huấn cho đối tượng có liên quan, để chính sách mới của Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh BĐS được triển khai hiệu quả trong thực tiễn, tạo động lực mới cho phát triển kinh tế - xã hội, tạo lập môi trường đầu tư kinh doanh thuận lợi cho doanh nghiệp, người dân.

Theo Báo cáo tổng kết công tác năm 2024 của Bộ Xây dựng, về công tác triển khai thi hành Luật Nhà ở 2023 và Luật Kinh doanh BĐS 2023, đến nay, đã có 51 địa phương đã ban hành, 12 địa phương đang thẩm định để ban hành các văn bản hướng dẫn thi hành 2 Luật thuộc thẩm quyền của HĐND, UBND cấp tỉnh.

Ông Hà Ngọc Chung - Giám đốc Sở Xây dựng Sơn La cho biết: Đưa Luật Nhà ở 2023 đi vào thực tiễn cuộc sống trên địa bàn là nhiệm vụ quan trọng, nhằm đảm bảo các quy định pháp luật mới được triển khai đồng bộ, hiệu quả và phù hợp với điều kiện đặc thù của địa phương. Sở Xây dựng tham mưu cho UBND tỉnh triển khai một số nhiệm vụ: Phối hợp với các đơn vị có liên quan tổ chức các hội thảo, tuyên truyền, phổ biến, giáo dục pháp luật sâu rộng trong Nhân dân, cộng đồng doanh nghiệp về những đổi mới trong chính sách pháp luật nhà ở để nâng cao nhận thức, trách nhiệm trong thực thi pháp luật và giám sát thực hiện pháp luật. Triển khai thực hiện tốt chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở, nâng cao chất lượng, hiệu quả trong công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; thu hút đầu tư, huy động các nguồn lực xã hội đầu tư xây dựng nhà ở. Đồng thời, triển khai các dự án nhà ở, khu đô thị, KCN tuần tự, theo chương trình, kế hoạch phát được duyệt.

Doanh nghiệp kỳ vọng

Ngay sau khi Luật Nhà ở 2023 chính thức có hiệu lực, các doanh nghiệp BĐS rất phấn khởi, lạc quan. Một chủ đầu tư nhiều dự án khu đô thị và NƠXH trên địa bàn tỉnh Bắc Ninh bày tỏ: Luật Nhà ở với nhiều chính sách, quy định mới sẽ tác động mạnh tới thị trường BĐS. Với các chính sách mới, việc đầu tư xây dựng NƠXH sẽ có lợi nhuận, quỹ NƠXH sẽ tăng nguồn cung. Các chính sách mới để thu hút các nhà đầu tư đầu tư xây dựng nhà ở sẽ làm cho thị trường BĐS trở nên sôi động, nguồn cung BĐS gia tăng.

Ông Nguyễn Anh Tiến - Chủ tịch Hội Doanh nghiệp TP Phủ Lý, tỉnh Hà Nam nhận định: Luật Nhà ở có hiệu lực, mở ra nhiều cơ hội, điều kiện thuận lợi cho người dân trong sở hữu, quản lý sử dụng và giao dịch, mua bán nhà ở. Cơ quan quản lý nhà nước có cơ chế, thể chế hợp lý hơn, thuận lợi hơn trong quản lý. Đối với doanh nghiệp đã, đang và sẽ đầu tư xây dựng, phát triển nhà ở, đặc biệt là NƠXH, nhà ở cho công nhân, các rào cản thủ tục, pháp lý, cơ chế chính sách, đất đai, thủ tục hành chính, nguồn vốn và đối tượng khách hàng đã được tháo gỡ. Chúng tôi rất vui mừng và yên tâm xây dựng kế hoạch, triển khai các dự án đầu tư để góp phần thúc đẩy thị trường.

“Luật lần này đã phân cấp, phân quyền đến địa phương, tạo điều kiện thuận lợi và hợp lý cho địa phương. Tuy nhiên, một số nội dung áp dụng vào thực tiễn trên địa bàn tỉnh Hà Nam chưa phù hợp. Ví dụ, phải quy định rõ nhà cho công nhân trong KCN là nhà lưu trú, chứ không phải là nhà ở. Vì trong KCN hạ tầng xã hội không đầy đủ, nếu nhà ở lâu dài, số lượng người tăng lên sẽ không đáp ứng được nhu cầu sinh sống, sinh hoạt. Việc phê duyệt giá bán NƠXH nên quy định mức giá chung cho từng khu vực, không để chủ đầu tư của từng dự án tự xây dựng mức giá và trình Sở Xây dựng xem xét, phê duyệt như hiện nay, gây kéo dài thời gian chờ phê duyệt, ảnh hưởng đến tiến độ thực hiện dự án. Hoặc các dự án khu đô thị đã được cấp phép cho cả dự án, có quy hoạch chi tiết, không nên yêu cầu xin giấy phép xây dựng cho từng nhà ở riêng lẻ, gây phát sinh thêm thủ tục hành chính, kéo dài thời gian của người dân, gia tăng khối lượng công việc cho cơ quan quản lý nhà nước. Chúng tôi đề xuất xem xét, điều chỉnh lại những quy định này cho phù hợp với tình hình thực tế khi triển khai áp dụng” - ông Tiến nhấn mạnh.

Các chuyên viên pháp lý BĐS của Viện Nghiên cứu và đào tạo BĐS nêu ý kiến: TP Hà Nội và TP.HCM có nhiều chung cư cũ phải cải tạo, xây dựng lại. Đặc biệt là các dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư đã triển khai thực hiện trước thời điểm Luật Nhà ở năm 2023 có hiệu lực thi hành nhưng đến nay chưa hoàn thành thủ tục trong giai đoạn chuẩn bị dự án như phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư; giao đất, cho thuê đất, cấp Giấy phép xây dựng… Luật Nhà ở năm 2023, Nghị định số 98/2024/NĐ-CP đã tạo lập căn cứ để chủ đầu tư khẩn trương hoàn thành thủ tục, sớm triển khai xây dựng dự án, bố trí tái định cư cho người dân, bảo đảm quyền lợi của chủ sở hữu nhà chung cư và chủ đầu tư dự án.