Chủ nhật 08/12/2024 03:12 24h qua English RSS
Hotline: 094 540 6866
Trang chủ / Sự kiện & Bình luận /

Lời giải cho bài toán thu hồi đất

10:09 | 04/06/2023

Để có đất thực hiện dự án nói chung hay dự án nhà ở thương mại nói riêng, các chủ đầu tư sử dụng hai phương thức: đề xuất Nhà nước thu hồi đất giao cho chủ đầu tư hoặc họ phải tự đi thỏa thuận nhận chuyển nhượng với người sử dụng đất nếu dự án không thuộc trường hợp Nhà nước thu hồi đất.

Khi Nhà nước thu hồi đất, các thủ tục về bồi thường giải phóng mặt bằng sẽ do Luật đất đai quy định. Cơ quan có thẩm quyền xác định đơn giá bồi thường, thu hồi đất và sau đó giao mặt bằng sạch cho chủ đầu tư. Người sử dụng đất không có quyền đàm phán về giá, cơ chế bồi thường với Nhà nước. Do đó, các khiếu nại, xung đột lợi ích phát sinh trong quá trình bồi thường diễn ra khá phức tạp.

Đối với phương thức thỏa thuận, chủ đầu tư sẽ đàm phán giá chuyển nhượng và các nội dung khác với chủ sử dụng đất. Tình trạng "chín người mười ý" diễn ra khá phổ biến. Khi không thỏa thuận được với 100% người sử dụng đất thì dự án sẽ bị "tắc". Vì lẽ đó, thông thường chủ đầu tư không muốn thỏa thuận nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Luật đất đai hiện hành không quy định quy mô diện tích các dự án nhà ở thương mại nên các dự án này Nhà nước sẽ đứng ra thu hồi đất để giao cho chủ đầu tư.

Trong quá trình lấy ý kiến nhân dân về dự thảo Luật đất đai sửa đổi 2023, theo báo cáo của Chính phủ, riêng nội dung bồi thường hỗ trợ tái định cư đã nhận được hơn 1,2 triệu lượt góp ý. Đây là một trong những nội dung nhận được nhiều sự quan tâm góp ý.

Cơ quan soạn thảo đứng trước một sự lựa chọn khó khăn: mở rộng dự án Nhà nước thu hồi đất có thể dẫn đến phát sinh khiếu nại, khiếu kiện về đất đai từ người bị thu hồi; ngược lại nếu mở rộng phương thức thỏa thuận sẽ dẫn đến khó khăn khi tiếp cận đất đai cho chủ đầu tư, gián tiếp ảnh hưởng đến nguồn cung nhà ở, không thúc đẩy được quá trình chỉnh trang đô thị.

Để giải quyết những mâu thuẫn này, một giải pháp được đưa ra: Nhà nước sẽ thu hồi đất và tổ chức đấu thầu những dự án nhà ở thương mại có quy mô từ 5ha tại khu vực đô thị hoặc 10ha tại khu vực nông thôn (Điều 122 khoản 1 điểm b dự thảo Luật đất đai sửa đổi 2023). Theo cách tiếp cận này, cơ quan soạn thảo xác định những dự án có quy mô lớn từ 5ha ở đô thị hoặc 10ha ở nông thôn mới có sức lan tỏa, thúc đẩy sự phát triển kinh tế xã hội và được Nhà nước thu hồi đất khi đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư.

Các dự án không đáp ứng quy mô diện tích trên thì chủ đầu tư thỏa thuận nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất hoặc tham gia đấu giá quyền sử dụng đất từ các tổ chức phát triển quỹ đất.

Tiêu chí về diện tích dự án từ 5ha tại khu vực đô thị hoặc 10ha tại nông thôn như dự thảo Luật đất đai sửa đổi 2023 đề cập có thật sự giải quyết những bất cập về thu hồi đất trong thời gian vừa qua?

Lời giải cho bài toán thu hồi đất
Người sử dụng đất không có quyền đàm phán về giá, cơ chế bồi thường với Nhà nước. Do đó, các khiếu nại, xung đột lợi ích phát sinh trong quá trình bồi thường diễn ra khá phức tạp (Ảnh minh họa: Hà Phong).

Tôi cho rằng "hàng rào" được xây dựng nên khá mong manh. Quy định như vậy có thể tạo ra xu hướng trong thời gian tới các dự án nhà ở thương mại từ 5,1ha ở khu vực đô thị hay 10,1 ha tại nông thôn xuất hiện nhiều hơn. Mặt khác, ngay cả các dự án nhà ở thương mại quy mô nhỏ dù không đáp ứng tiêu chí đấu thầu (5ha ở đô thị, 10 ha ở nông thôn) nhưng Nhà nước vẫn có thể thu hồi đất để đấu giá.

Một điểm đáng lưu ý là quy định về quy mô dự án chỉ đặt ra khi Nhà nước thu hồi đất theo phương thức đấu thầu. Để tăng thu ngân sách, các dự án nhà ở thương mại quy mô nhỏ (không giới hạn về diện tích) Nhà nước vẫn có thể thu hồi đất và tổ chức đấu giá. Như vậy, quy mô dự án diện tích 5ha hay 10ha không phải là chìa khóa thật sự để giải quyết bài toán xung đột lợi ích khi Nhà nước thu hồi đất.

Vậy lời giải cho bài toán xung đột lợi ích khi thu hồi đất là gì? Tôi cho rằng vấn đề nằm ở hai khía cạnh: giá bồi thường và đa dạng hóa các hình thức bồi thường. Cả hai khía cạnh trên dự thảo Luật đất đai đã có các quy định khác nhau.

Đối với giá bồi thường chi trả cho người bị thu hồi đất, dự thảo luật mới chỉ quy định các nguyên tắc chung. Các phương pháp xác định giá đất, các thông số tham chiếu để xác định giá đất… chưa được quy định cụ thể. Chúng ta cần chờ đợi các văn bản hướng dẫn luật để có cái nhìn đầy đủ và toàn diện hơn về nội dung này.

Về hình thức bồi thường đất lại có sự thay đổi khá tích cực và toàn diện. Nếu như Luật đất đai hiện hành quy định người sử dụng đất khi bị thu hồi loại đất nào thì sẽ được Nhà nước bồi thường bằng loại đất có cùng mục đích với loại đất đã bị thu hồi; nếu không bồi thường bằng đất thì người có đất bị thu hồi được trả bằng tiền.

Quy định trên đã tạo ra giới hạn về hình thức bồi thường. Người bị thu hồi đất ở chỉ được bồi thường bằng đất ở, thu hồi đất nông nghiệp bồi thường bằng đất nông nghiệp… Thực tế các địa phương ít khi bố trí được quỹ đất tương ứng bồi thường nên người bị thu hồi đất thường nhận bồi thường bằng tiền, trừ trường hợp thu hồi đất ở thì phải bố trí tái định cư. Trong khi đó, giá bồi thường đất thường thấp hơn giá thị trường nên tiến độ bồi thường giải phóng mặt bằng chậm, ít tạo được sự đồng thuận của người sử dụng đất.

Dự thảo luật đất đai cho phép đa dạng hình thức bồi thường: bằng đất, bằng tiền, bằng đất có mục đích khác, bằng nhà ở. Thậm chí đối với hộ gia đình, cá nhân khi bị thu hồi đất nông nghiệp ngoài việc có thể nhận bồi thường bằng đất nông nghiệp, bằng tiền thì còn có thể nhận bồi thường bằng các loại đất khác hoặc nhà ở. Người bị thu hồi đất ở có thể nhận bồi thường bằng đất ở, bằng tiền hoặc các loại đất khác. Quy định này mở ra khả năng cho các cá nhân bị thu hồi đất được nhận bồi thường bằng các quỹ đất khác đa dạng - một cơ chế mới và dễ đạt được sự đồng thuận của người bị thu hồi đất.

Mức giá đất bồi thường được xác định ở mức hợp lý và hình thức bồi thường đa dạng mới là chìa khóa giải quyết cho bài toán xung đột lợi ích. Khi xung đột lợi ích trong thu hồi đất được xử lý hài hòa, các khiếu nại, tranh chấp đất đai mới giảm thiểu, tạo động lực cho phát triển kinh tế xã hội.

Theo Phạm Thanh Tuấn/Dantri.com.vn

Cùng chuyên mục
  • Tuyên bố chung về việc tăng cường quan hệ song phương Việt Nam-Peru

    Nhân dịp Chủ tịch nước Lương Cường thăm chính thức Peru theo lời mời của Tổng thống Dina Ercilia Boluarte Zegarra, ngày 13/11 theo giờ địa phương, hai bên đã ra tuyên bố chung.

  • Thực hiện phân cấp, phân quyền và việc lựa chọn nhân sự

    Ngoài các vấn đề liên quan tới cơ chế, chính sách, một trong những yếu tố quan trọng trong thực hiện phân cấp, phân quyền là nhân lực. Theo chuyên gia, cần áp dụng công cụ quản trị nguồn nhân lực khoa học, để họ không né tránh, chây ì mà quyết tâm thực thi nhiệm vụ một cách hiệu quả nhất.

  • Nhân lên tình người vượt mưa lũ

    Cơn bão số 3 cùng hoàn lưu của nó đã, đang để lại những hậu quả vô cùng nặng nề đối với đời sống hàng nghìn người ở nhiều địa phương, vì thế, cần thêm nhiều hơn nữa những bàn tay ấm dang rộng ra với đồng bào mình, tiếp sức cho họ trong hành trình gian nan vượt qua hoạn nạn.

  • Bài học không bao giờ cũ và bản lĩnh chính trị Việt Nam

    Tư duy độc lập, tự chủ, sáng tạo của Chủ tịch Hồ Chí Minh là bài học không bao giờ cũ; luôn được Đảng đặc biệt coi trọng như là nhân tố tăng cường sức mạnh, bản lĩnh chính trị Việt Nam trong công cuộc xây dựng và bảo vệ vững chắc Tổ quốc.

  • Tiến vào kỷ nguyên mới với tinh thần độc lập, khát vọng tự cường

    Hôm nay là ngày vẻ vang, là ngày Độc lập! 79 năm trước, cả dân tộc ta đã đứng lên làm cuộc Cách mạng Tháng Tám vĩ đại, đánh đổ ách xiềng xích của cả đế quốc, thực dân, phong kiến. Từ thời khắc Chủ tịch Hồ Chí Minh long trọng đọc Bản Tuyên ngôn độc lập vào ngày 2/9/1945, khai sinh ra nước Việt Nam Dân chủ Cộng hòa, đất nước Việt Nam đã có tên trên bản đồ thế giới, người dân Việt Nam ngẩng cao đầu tự hào là con dân một nước tự do, độc lập.

  • Kỳ tích mới từ "vượt nắng, thắng mưa, không thua gió bão"

    Chỉ trong hơn 6 tháng, chúng ta đã kéo đường dây điện 500 kV mạch 3 dài 519 km, vượt địa hình hiểm trở để đưa điện ra miền Bắc. Đây là một kỳ tích có được nhờ tinh thần "thần tốc, quyết thắng, vượt nắng, thắng mưa, không thua gió bão" để "biến cái không thể thành có thể".

Xem thêm
  • Phát triển đất nước lên tầm cao mới

    (Xây dựng) - Kỷ niệm 79 năm Cách mạng Tháng Tám, Quốc khánh 02/9 vào thời điểm đất nước có bước chuyển mình của cơ hội cùng thách thức mới trên con đường phát triển. Quá trình xây dựng nền kinh tế thị trường định hướng XHCN, hội nhập quốc tế mà nòng cốt là mở rộng thị trường, địa bàn kinh tế, đòi hỏi tăng cường năng lực cạnh tranh quốc gia, ngành hàng và doanh nghiệp, tạo điều kiện phát triển sản xuất trong nước, kết nối với chuỗi cung ứng toàn cầu. Mục tiêu cơ bản là thực hiện thắng lợi 23 chỉ tiêu kinh tế - xã hội do Đại hội Đảng XIII đề ra, phấn đấu đến năm 2030 thoát khỏi mức thu nhập trung bình thấp, trở thành quốc gia đang phát triển, có công nghiệp hiện đại, thu nhập trung bình cao và đến năm 2045 là nước phát triển…

    10:59 | 30/08/2024
  • Ngăn chặn tình trạng đấu giá đất bất thường

    Những ngày gần đây, thị trường bất động sản Hà Nội liên tục chứng kiến các kỷ lục về giá trúng đấu giá đất tại khu vực ngoại thành, phiên sau cao hơn phiên trước. Đơn cử, ngày 28/7, huyện Đan Phượng đấu giá 85 lô đất ở các xã Đan Phượng, Hạ Mỗ, Phương Đình, giá trúng lô đất cao nhất hơn 99 triệu đồng/m2, gấp hơn 2 lần giá khởi điểm.

    07:50 | 22/08/2024
  • Cách mạng Tháng Tám và bài học bảo vệ độc lập chủ quyền dân tộc

    Thắng lợi của Cách mạng Tháng Tám là một dấu mốc chói lọi trong lịch sử dựng nước và giữ nước của dân tộc Việt Nam. 79 năm đã qua nhưng những bài học, kinh nghiệm quý báu của Cách mạng Tháng Tám vẫn còn nguyên giá trị thời đại, nhất là bài học về giữ vững độc lập chủ quyền dân tộc.

    09:31 | 20/08/2024
  • Phát huy giá trị vĩ đại của Cách mạng Tháng Tám trong thời đại mới

    Cách đây 79 năm, dưới sự lãnh đạo của Đảng Cộng sản Việt Nam và Chủ tịch Hồ Chí Minh, nhân dân ta đã tiến hành cuộc Cách mạng Tháng Tám vĩ đại, đập tan ách thống trị, áp bức, bóc lột của chế độ thực dân, phong kiến, giành lấy chính quyền, lập nên nước Việt Nam Dân chủ Cộng hòa, nhà nước dân chủ nhân dân đầu tiên ở Đông Nam Á, nay là nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam. Mùa thu lịch sử ấy mãi mãi là mốc son chói lọi trong lịch sử dựng nước và giữ nước vẻ vang của dân tộc ta.

    09:00 | 19/08/2024
  • Trách nhiệm với người dân

    Theo dự thảo bảng giá đất mới Thành phố Hồ Chí Minh vừa ban hành nhằm tiệm cận với giá thị trường, giá đất trên địa bàn sẽ tăng cao rất nhiều lần; thậm chí, có nơi tăng gấp 37 lần so với bảng giá hiện hữu. Điều này khiến người dân ùn ùn kéo nhau đi làm thủ tục đăng ký đất đai, thậm chí vay mượn tiền bạc kịp đóng tiền sử dụng đất theo bảng giá đất hiện hành. Tại nhiều Văn phòng đăng ký đất đai ở thành phố Thủ Đức, huyện Hóc Môn, huyện Củ Chi,… hồ sơ thủ tục nhà đất tăng đột biến, cán bộ làm không xuể.

    14:07 | 12/08/2024
  • Nỗi lo an toàn cây xanh trong đô thị

    Vụ việc một nhánh cây dầu phân loại 3 (cây có kích thước lớn) trong công viên Tao Đàn (quận 1, thành phố Hồ Chí Minh) bỗng nhiên gãy và rơi từ độ cao khoảng 25m khiến 2 người tử vong, 3 người bị thương, thêm một lần nữa cảnh báo về an toàn cây xanh trong đô thị.

    10:56 | 11/08/2024
  • Chậm một giờ cũng là tội lớn với nhân dân!

    (Xây dựng) - Hôm qua, khi hỏi vị lãnh đạo tỉnh Cà Mau về tiến độ Bệnh viện Đa khoa tỉnh quy mô 1.200 giường bệnh, tôi nhận được câu trả lời đầy “tâm trạng”: “Tỉnh đang lập Hội đồng Tư vấn giải quyết kiến nghị lựa chọn nhà thầu. Dự án chậm thì chắc chậm rồi. Nhưng cách làm việc “cù cưa” kiểu này hoài, điệp khúc “lỡ hẹn” với bệnh nhân biết đến bao giờ”. Thực trạng 2 bệnh nhân, 1 giường bệnh là “chuyện thường ngày ở huyện” tại Cà Mau. Một số bệnh nhân chấp nhận điều trị trái tuyến lên tuyến Trung ương với hy vọng, tương lai không xa miền cuối đất xóa vùng trũng về y tế.

    21:59 | 07/08/2024
  • Cảnh giác trước mưu đồ “đổi màu” văn hóa

    Công nghiệp văn hóa đã và đang là trụ cột phát triển kinh tế quan trọng của nhiều quốc gia. Việc chú trọng phát triển công nghiệp văn hóa sẽ giúp các quốc gia có thể nhanh chóng thu về những lợi ích kinh tế to lớn với tư cách như là một ngành kinh tế mũi nhọn, đầu tàu. Tại Việt Nam, phát triển công nghiệp văn hóa là một nội dung quan trọng được Đảng, Nhà nước ta quyết liệt chỉ đạo triển khai trong những năm gần đây.

    09:05 | 26/07/2024
  • Sự thật không thể nào phủ nhận

    Tổng Bí thư Nguyễn Phú Trọng - người cộng sản kiên trung, nhà lãnh đạo xuất sắc, một nhân cách lớn của dân tộc đã từ trần lúc 13 giờ 38 phút, ngày 19/7/2024 do tuổi cao, bệnh nặng. Đây là mất mát to lớn đối với Đảng, Nhà nước và nhân dân Việt Nam. Chúng ta vô cùng biết ơn và tự hào về những thành tựu quan trọng mà Đảng, Nhà nước và nhân dân ta đã đạt được trong thời gian qua dưới sự lãnh đạo xuất sắc của Tổng Bí thư Nguyễn Phú Trọng. Bởi vậy, trong thời gian tới cả hệ thống chính trị cũng như các tầng lớp nhân dân đều cần phát huy tinh thần trách nhiệm gìn giữ và tiếp tục phát huy những di sản vô giá đó.

    08:57 | 23/07/2024
  • An toàn lao động là quan trọng nhất

    "An toàn là trên hết" được xem là nguyên tắc vàng, là khẩu hiệu, là nguyên tắc bắt buộc trong quá trình lao động, được treo tại nhiều công trường. Nhưng, chỉ 1 "lỗ hổng" nhỏ về ý thức, tai họa có thể ập đến, mang đến nỗi đau tột cùng cho nhiều người lao động và gia đình họ.

    10:21 | 12/05/2024
...

Tin bài cuối cùng

Không còn dữ liệu để load