Lời giải cho bài toán thu hồi đất

Để có đất thực hiện dự án nói chung hay dự án nhà ở thương mại nói riêng, các chủ đầu tư sử dụng hai phương thức: đề xuất Nhà nước thu hồi đất giao cho chủ đầu tư hoặc họ phải tự đi thỏa thuận nhận chuyển nhượng với người sử dụng đất nếu dự án không thuộc trường hợp Nhà nước thu hồi đất.

Khi Nhà nước thu hồi đất, các thủ tục về bồi thường giải phóng mặt bằng sẽ do Luật đất đai quy định. Cơ quan có thẩm quyền xác định đơn giá bồi thường, thu hồi đất và sau đó giao mặt bằng sạch cho chủ đầu tư. Người sử dụng đất không có quyền đàm phán về giá, cơ chế bồi thường với Nhà nước. Do đó, các khiếu nại, xung đột lợi ích phát sinh trong quá trình bồi thường diễn ra khá phức tạp.

Đối với phương thức thỏa thuận, chủ đầu tư sẽ đàm phán giá chuyển nhượng và các nội dung khác với chủ sử dụng đất. Tình trạng "chín người mười ý" diễn ra khá phổ biến. Khi không thỏa thuận được với 100% người sử dụng đất thì dự án sẽ bị "tắc". Vì lẽ đó, thông thường chủ đầu tư không muốn thỏa thuận nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Luật đất đai hiện hành không quy định quy mô diện tích các dự án nhà ở thương mại nên các dự án này Nhà nước sẽ đứng ra thu hồi đất để giao cho chủ đầu tư.

Trong quá trình lấy ý kiến nhân dân về dự thảo Luật đất đai sửa đổi 2023, theo báo cáo của Chính phủ, riêng nội dung bồi thường hỗ trợ tái định cư đã nhận được hơn 1,2 triệu lượt góp ý. Đây là một trong những nội dung nhận được nhiều sự quan tâm góp ý.

Cơ quan soạn thảo đứng trước một sự lựa chọn khó khăn: mở rộng dự án Nhà nước thu hồi đất có thể dẫn đến phát sinh khiếu nại, khiếu kiện về đất đai từ người bị thu hồi; ngược lại nếu mở rộng phương thức thỏa thuận sẽ dẫn đến khó khăn khi tiếp cận đất đai cho chủ đầu tư, gián tiếp ảnh hưởng đến nguồn cung nhà ở, không thúc đẩy được quá trình chỉnh trang đô thị.

Để giải quyết những mâu thuẫn này, một giải pháp được đưa ra: Nhà nước sẽ thu hồi đất và tổ chức đấu thầu những dự án nhà ở thương mại có quy mô từ 5ha tại khu vực đô thị hoặc 10ha tại khu vực nông thôn (Điều 122 khoản 1 điểm b dự thảo Luật đất đai sửa đổi 2023). Theo cách tiếp cận này, cơ quan soạn thảo xác định những dự án có quy mô lớn từ 5ha ở đô thị hoặc 10ha ở nông thôn mới có sức lan tỏa, thúc đẩy sự phát triển kinh tế xã hội và được Nhà nước thu hồi đất khi đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư.

Các dự án không đáp ứng quy mô diện tích trên thì chủ đầu tư thỏa thuận nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất hoặc tham gia đấu giá quyền sử dụng đất từ các tổ chức phát triển quỹ đất.

Tiêu chí về diện tích dự án từ 5ha tại khu vực đô thị hoặc 10ha tại nông thôn như dự thảo Luật đất đai sửa đổi 2023 đề cập có thật sự giải quyết những bất cập về thu hồi đất trong thời gian vừa qua?

Người sử dụng đất không có quyền đàm phán về giá, cơ chế bồi thường với Nhà nước. Do đó, các khiếu nại, xung đột lợi ích phát sinh trong quá trình bồi thường diễn ra khá phức tạp (Ảnh minh họa: Hà Phong).

Tôi cho rằng "hàng rào" được xây dựng nên khá mong manh. Quy định như vậy có thể tạo ra xu hướng trong thời gian tới các dự án nhà ở thương mại từ 5,1ha ở khu vực đô thị hay 10,1 ha tại nông thôn xuất hiện nhiều hơn. Mặt khác, ngay cả các dự án nhà ở thương mại quy mô nhỏ dù không đáp ứng tiêu chí đấu thầu (5ha ở đô thị, 10 ha ở nông thôn) nhưng Nhà nước vẫn có thể thu hồi đất để đấu giá.

Một điểm đáng lưu ý là quy định về quy mô dự án chỉ đặt ra khi Nhà nước thu hồi đất theo phương thức đấu thầu. Để tăng thu ngân sách, các dự án nhà ở thương mại quy mô nhỏ (không giới hạn về diện tích) Nhà nước vẫn có thể thu hồi đất và tổ chức đấu giá. Như vậy, quy mô dự án diện tích 5ha hay 10ha không phải là chìa khóa thật sự để giải quyết bài toán xung đột lợi ích khi Nhà nước thu hồi đất.

Vậy lời giải cho bài toán xung đột lợi ích khi thu hồi đất là gì? Tôi cho rằng vấn đề nằm ở hai khía cạnh: giá bồi thường và đa dạng hóa các hình thức bồi thường. Cả hai khía cạnh trên dự thảo Luật đất đai đã có các quy định khác nhau.

Đối với giá bồi thường chi trả cho người bị thu hồi đất, dự thảo luật mới chỉ quy định các nguyên tắc chung. Các phương pháp xác định giá đất, các thông số tham chiếu để xác định giá đất… chưa được quy định cụ thể. Chúng ta cần chờ đợi các văn bản hướng dẫn luật để có cái nhìn đầy đủ và toàn diện hơn về nội dung này.

Về hình thức bồi thường đất lại có sự thay đổi khá tích cực và toàn diện. Nếu như Luật đất đai hiện hành quy định người sử dụng đất khi bị thu hồi loại đất nào thì sẽ được Nhà nước bồi thường bằng loại đất có cùng mục đích với loại đất đã bị thu hồi; nếu không bồi thường bằng đất thì người có đất bị thu hồi được trả bằng tiền.

Quy định trên đã tạo ra giới hạn về hình thức bồi thường. Người bị thu hồi đất ở chỉ được bồi thường bằng đất ở, thu hồi đất nông nghiệp bồi thường bằng đất nông nghiệp… Thực tế các địa phương ít khi bố trí được quỹ đất tương ứng bồi thường nên người bị thu hồi đất thường nhận bồi thường bằng tiền, trừ trường hợp thu hồi đất ở thì phải bố trí tái định cư. Trong khi đó, giá bồi thường đất thường thấp hơn giá thị trường nên tiến độ bồi thường giải phóng mặt bằng chậm, ít tạo được sự đồng thuận của người sử dụng đất.

Dự thảo luật đất đai cho phép đa dạng hình thức bồi thường: bằng đất, bằng tiền, bằng đất có mục đích khác, bằng nhà ở. Thậm chí đối với hộ gia đình, cá nhân khi bị thu hồi đất nông nghiệp ngoài việc có thể nhận bồi thường bằng đất nông nghiệp, bằng tiền thì còn có thể nhận bồi thường bằng các loại đất khác hoặc nhà ở. Người bị thu hồi đất ở có thể nhận bồi thường bằng đất ở, bằng tiền hoặc các loại đất khác. Quy định này mở ra khả năng cho các cá nhân bị thu hồi đất được nhận bồi thường bằng các quỹ đất khác đa dạng - một cơ chế mới và dễ đạt được sự đồng thuận của người bị thu hồi đất.

Mức giá đất bồi thường được xác định ở mức hợp lý và hình thức bồi thường đa dạng mới là chìa khóa giải quyết cho bài toán xung đột lợi ích. Khi xung đột lợi ích trong thu hồi đất được xử lý hài hòa, các khiếu nại, tranh chấp đất đai mới giảm thiểu, tạo động lực cho phát triển kinh tế xã hội.