Khơi thông nguồn lực khổng lồ từ đất đai

Cuộc khủng hoảng kinh tế năm 1997 tại Thái Lan bắt đầu từ một trong những lý do là định giá đất không đúng giá trị thị trường. Việt Nam nên coi đó như một bài học để không rơi vào hoàn cảnh tương tự.

Sông Hồng đoạn chảy qua địa phận quận Hai Bà Trưng, một trong những khu vực giá bất động sản đắt nhất ở Hà Nội (Ảnh: Hữu Nghị)

Hội nghị Trung ương 5 (khóa XIII) vừa qua đã bàn về vấn đề quản lý và sử dụng đất đai. Đây được coi là một trong những nguồn lực quan trọng để thực hiện mục tiêu Đại hội XIII đã đặt ra: Năm 2045 Việt Nam trở thành một nước phát triển, thu nhập cao.

Điểm mấu chốt nhất của đất đai trong quá trình công nghiệp hóa là "bài toán chuyển dịch". Nghĩa là đất đai không thể đứng yên mà phải chuyển dịch từ sử dụng việc này sang sử dụng vào việc khác, từ người này sang người khác, sao cho hiệu quả cao hơn nhiều lần trước đó.

Luật Đất đai 2003 tại Điều 61 và Điều 62 quy định về cơ chế "chuyển dịch đất đai bắt buộc", tức là cơ chế Nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh và phát triển kinh tế, xã hội vì lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng. Đến Luật Đất đai 2013 đã phần nào đổi mới cơ chế này. Trước hết là thu hẹp phạm vi áp dụng; thứ hai là nhà nước thu hồi đất theo quy hoạch rộng hơn dự án đầu tư hạ tầng để thu toàn bộ giá trị đất đai tăng thêm do hạ tầng mang lại; thứ ba là thực hiện bồi thường, hỗ trợ, tái định cư bằng tiền trong Quỹ phát triển đất; và cuối cùng là đưa đất ra đấu giá để tìm nhà đầu tư.

Thực tiễn đến nay cho thấy đấu giá đất không phải là cơ chế phù hợp để phát triển, vì nó khiến giá đất ngày càng cao và nền kinh tế ngày càng mất năng lực cạnh tranh - không doanh nghiệp nào có thể sản xuất, kinh doanh hiệu quả khi chi phí tiếp cận đất đai quá đắt đỏ. Đó là chưa kể đến những vụ đấu giá đất như "diễn kịch" mà điển hình gần đây là đấu giá đất ở Thủ Thiêm. Ngoài ra, cấp huyện đưa ra đấu giá đất rất nhiều dự án chia lô, bán nền để thu ngân sách huyện, giá đất ngày càng cao mà người dân trong huyện không đủ tiền mua nền.

Vấn đề cơ bản vẫn là định giá đất sao cho phù hợp, chống đầu cơ đất đai và tìm cách giảm dần giá đất trên thị trường. Về định giá đất, có một trớ trêu là các nhà quản lý ở nhiều cấp khác nhau tại Việt Nam rất thích "phương pháp định giá đất thứ năm": Giá đất thị trường bằng giá đất trên bảng giá của UBND cấp tỉnh quy định nhân với một hệ số điều chỉnh giá cũng do chủ tịch UBND cấp tỉnh quyết định. Mọi yếu tố của phương pháp này đều do lãnh đạo địa phương định đoạt, sao lại gọi là định giá theo thị trường?

Chúng ta nên lưu ý rằng cuộc khủng hoảng kinh tế trầm trọng năm 1997 tại Thái Lan cũng chỉ bắt đầu bằng việc định giá đất không đúng giá trị thị trường. Ta nên coi đó như một bài học để không rơi vào hoàn cảnh tương tự. Định giá đất đai và bất động sản có vai trò đặc biệt quan trọng, chính sách tài chính đất đai có hay mấy mà định giá không đúng sẽ làm cho chính sách xa rời cuộc sống thực.

Trong các quyết định về đất đai hiện nay, chính quyền địa phương vừa có thẩm quyền thay mặt toàn dân thực hiện quyền sở hữu toàn dân, vừa thực hiện nghiệp vụ quản lý đất đai. Lâu nay ta vẫn gọi là "vừa đá bóng vừa thổi còi". Đây là một vấn đề cần sớm thay đổi để xây dựng thể chế quản lý tốt hơn. Cách đổi mới cũng không khó. Đất đai là một vấn đề rộng lớn và phức tạp mà không một cơ quan đơn lẻ nào có thể quản hết. Vì vậy, hãy trao cho Bộ Tài chính quản lý toàn diện về tài chính đất đai; trao cho Bộ Kế hoạch và Đầu tư quản lý toàn diện về quy hoạch sử dụng đất gắn với quy hoạch phát triển; Bộ Tài nguyên và Môi trường quản lý trực tiếp công cụ hành chính đất đai (bao gồm đăng ký, lập hồ sơ và bản đồ địa chính, tổ chức thông tin đất đai). Ủy ban nhân dân cấp huyện và cấp tỉnh thực hiện thẩm quyền quyết định về đất đai. Như vậy, chỉ cần thu các Văn phòng đăng ký đất đai cấp tỉnh về một mối ở Trung ương (ngành dọc) là hoàn tất. Lúc đó, hai cơ quan khác nhau sẽ phụ trách hai thẩm quyền khác nhau là quyết định các thửa đất cụ thể và đăng ký đất đai.

Về cơ chế chuyển dịch đất đai, Luật Đất đai 2013 chỉ quy định 2 phương thức, trong đó chuyển dịch đất đai bắt buộc dựa trên cơ chế thu hồi đất thường kéo theo sau tình trạng khiếu kiện của người dân. Còn chuyển dịch đất đai tự nguyện dựa trên sự thỏa thuận giữa cộng đồng những người đang sử dụng đất và nhà đầu tư dự án lại gần như không thể đạt được đồng thuận 100%. Điều này cho thấy chuyển dịch bắt buộc cũng khó, mà chuyển dịch tự nguyện cũng khó. Theo tôi quan sát, cơ chế chuyển dịch đất đai tự nguyện đặt ra vậy thôi, rất khó áp dụng. Bằng cách này hay cách khác, các địa phương vẫn thu hồi đất đối với mọi trường hợp và thực hiện bồi thường, tái định cư.

Các nước đưa ra những giải pháp "trung dung", có phần bắt buộc và có phần tự nguyện. Phương án chuyển dịch đất đai không chỉ có thu hồi mà đa dạng hơn, có thể là chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, góp vốn… miễn là đạt đồng thuận giữa 2 bên. Chuyển dịch đất đai để đầu tư phát triển luôn gắn với lợi ích, sự chia sẻ về lợi ích phải được đặt là trung tâm của vấn đề này, sao cho đại đa số cộng đồng những người đang sử dụng đất đều cảm nhận được là mình có lời, không bị thiệt thòi. Phương án chuyển dịch đất đai gắn với chia sẻ lợi ích phải được nghiên cứu kỹ lưỡng, lấy ý kiến nhiều lần, khi đã đạt khoảng từ 70% đồng thuận trở lên thì nhà nước có thể phê duyệt. Phương án cũng phải rất đa dạng về phương thức giao dịch tài sản đất đai giữa bên đang sử dụng đất và nhà đầu tư cần đất.

Viết về vai trò đất đai trong công nghiệp hóa, cũng như vấn đề đất đai ở Việt Nam bao nhiêu giấy cũng không đủ. Đất đai ở đâu cũng trữ trong nó một nguồn vốn vô cùng lớn. Vì nguồn vốn lớn này mà quản lý có thể chuyển vào túi nhà nước hay túi tư nhân. Trên thực tế, nhà nước không thu được mấy, người dân đi khiếu kiện vì thiệt thòi. Gần đây, nhiều quan chức đã rơi vào vòng lao lý cùng với các đại gia bất động sản.

Mong sao vốn ẩn trong đất tạo nên nguồn thu lớn để xây dựng thành công nền công nghiệp phát triển vào năm 2045.

Đặng Hùng Võ