Điều kiện cấp giấy phép xây dựng có tầng hầm đối với nhà ở riêng lẻ tại đô thị

(Xây dựng) – Báo điện tử Xây dựng nhận được câu hỏi của bạn đọc về việc xin cấp giấy phép xây dựng nhà ở riêng lẻ có tầng hầm tại Hà Nội. Theo đó, bạn đọc cho biết: Gia đình tôi có mảnh đất tại nội thành Hà Nội, đang xin giấy phép xây dựng nhà cao tầng và có tầng hầm. Vậy, để được cấp giấy phép xây dựng nhà ở riêng lẻ có tầng hầm thì cần đảm bảo những điều kiện như thế nào?

Việc xây dựng tầng hầm đối với nhà ở riêng lẻ phải phù hợp với quy hoạch chi tiết, thiết kế đô thị hoặc quy chế quản lý kiến trúc.

Trả lời về nội dung này, ông Lê Văn Đức – Trưởng phòng Quản lý cấp phép, Sở Xây dựng Hà Nội cho biết:

Điều kiện cấp phép đối với nhà ở riêng lẻ được quy định tại Điều 93 Luật Xây dựng năm 2014 (được sửa đổi, bổ sung năm 2020), cụ thể:

“1. Điều kiện chung cấp giấy phép xây dựng đối với nhà ở riêng lẻ tại đô thị gồm: a) Phù hợp với mục đích sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai và quy chế quản lý kiến trúc được cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành;

b) Bảo đảm an toàn cho công trình, công trình lân cận và yêu cầu về bảo vệ môi trường, phòng, chống cháy, nổ; bảo đảm an toàn hạ tầng kỹ thuật, hành lang bảo vệ công trình thủy lợi, đê điều, năng lượng, giao thông, khu di sản văn hóa, di tích lịch sử - văn hóa; bảo đảm khoảng cách an toàn đến công trình dễ cháy, nổ, độc hại và công trình quan trọng có liên quan đến quốc phòng, an ninh;

c) Thiết kế xây dựng nhà ở riêng lẻ được thực hiện theo quy định tại khoản 7 Điều 79 của Luật này;

d) Hồ sơ đề nghị cấp giấy phép xây dựng theo quy định tại khoản 1 Điều 95, Điều 96 và Điều 97 của Luật này.

2. Đối với nhà ở riêng lẻ tại đô thị phải đáp ứng các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều này và phù hợp với quy hoạch chi tiết xây dựng; đối với nhà ở riêng lẻ thuộc khu vực, tuyến phố trong đô thị đã ổn định nhưng chưa có quy hoạch chi tiết xây dựng thì phải phù hợp với quy chế quản lý kiến trúc hoặc thiết kế đô thị được cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành.

3. Đối với nhà ở riêng lẻ tại nông thôn khi xây dựng phải phù hợp với quy hoạch chi tiết xây dựng điểm dân cư nông thôn”. Tại Điểm d, Khoản 1, Điều 102 Luật Xây dựng năm 2014 (được sửa đổi, bổ sung năm 2020) quy định quy trình cấp Giấy phép xây dựng: “Cơ quan có thẩm quyền cấp giấy phép xây dựng có trách nhiệm đối chiếu các điều kiện theo quy định của Luật này để gửi văn bản lấy ý kiến của cơ quan quản lý Nhà nước về những lĩnh vực liên quan đến công trình xây dựng theo quy định của pháp luật”.

Bên cạnh đó, ngày 30/12/2021, UBND Thành phố Hà Nội có Quyết định số 32/2021/QĐ-UBND ban hành quy định về an toàn phòng cháy và chữa cháy đối với nhà ở riêng lẻ và nhà ở kết hợp sản xuất, kinh doanh trên địa bàn Thành phố Hà Nội, trong đó tại Khoản 2 Điều 1 quy định: “...Nhà ở có chiều cao trên 6 tầng hoặc có trên 1 tầng hầm; nhà ở kết hợp sản xuất kinh doanh có chiều cao từ 6 tầng trở xuống hoặc có không quá 1 tầng hầm nhưng diện tích dùng để ở chiếm không đến 70% so với tổng diện tích sàn xây dựng của nhà thì buộc thực hiện theo các yêu cầu về phòng cháy chữa cháy theo QCVN 06:2021/BXD, đồng thời, thực hiện bổ sung theo các yêu cầu tại Quy định này”.

Ngày 15/3/2022, UBND Thành phố ban hành Quyết định số 913/QĐ-UBND về việc phê duyệt quy hoạch chung không gian xây dựng ngầm đô thị trung tâm - Thành phố Hà Nội đến năm 2030, tầm nhìn đến năm 2050, tỷ lệ 1/10.000, trong đó tại Điểm c Khoản 3 Điều 1 có nêu: “Đối với phần ngầm của các công trình xây dựng trên mặt đất (bao gồm cả tầng hầm của nhà ở riêng lẻ), sẽ được xác định theo các đồ án quy hoạch chi tiết, tổng mặt bằng các dự án đầu tư được cấp thẩm quyền phê duyệt.

Việc xây dựng phần ngầm của các công trình xây dựng trên mặt đất phải tuân thủ các quy định về: Quy hoạch đô thị, quy chuẩn về xây dựng ngầm, giấy phép xây dựng, đảm bảo trong ranh giới sử dụng đất hợp pháp, không vi phạm chỉ giới đường đỏ, hành lang bảo vệ các công trình hạ tầng kỹ thuật theo quy định tại Nghị định 39/2010/NĐ-CP ngày 07/4/2010 của Chính phủ.

Ngoài ra, Bộ Xây dựng có Văn bản số 4157/BXD-QLN ngày 15/9/2023 về việc tăng cường thực hiện các quy định của pháp luật về xây dựng đối với nhà ở riêng lẻ, công trình có thiết kế nhiều tầng, nhiều căn hộ ở, trong đó có nội dung “Nếu xây dựng nhà ở từ 7 tầng trở lên hoặc có từ 02 tầng hầm trở lên, hồ sơ thiết kế phải được thẩm tra thiết kế xây dựng về nội dung an toàn công trình trước khi xin cấp giấy phép xây dựng. Việc thiết kế và thẩm tra thiết kế phải được tổ chức, cá nhân có đủ điều kiện năng lực theo quy định của pháp luật thực hiện”.

Đối chiếu với các quy định nêu trên thì việc xây dựng tầng hầm đối với nhà ở riêng lẻ phải phù hợp với quy hoạch chi tiết, thiết kế đô thị hoặc quy chế quản lý kiến trúc. Việc thiết kế xây dựng đối với nhà ở riêng lẻ được thực hiện theo quy định tại Khoản 7 Điều 79 Luật Xây dựng năm 2014, phải đảm bảo tuân thủ Quy chuẩn sửa đổi 01:2023 QCVN 06:2022/BXD quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về an toàn cháy cho nhà và công trình được Bộ Xây dựng ban hành tại Thông tư số 09/2023/TT-BXD ngày 16/10/2023 cũng như các quy định về phòng cháy chữa cháy theo chỉ đạo của UBND Thành phố tại Quyết định số 32/2021/QĐ-UBND ngày 30/12/2021 và các quy định về thẩm tra thiết kế theo ý kiến của Bộ Xây dựng.

Trong quá trình thẩm định hồ sơ cấp Giấy phép xây dựng, đối với các trường hợp chưa rõ thông tin về quy hoạch xây dựng, quy hoạch có tính chất chuyên ngành, cơ quan cấp phép sẽ tham vấn ý kiến các cơ quan quản lý quy hoạch chuyên ngành về các vấn đề có liên quan về quy mô công trình (bao gồm tầng hầm), an toàn hạ tầng kỹ thuật, hành lang bảo vệ công trình thủy lợi, đê điều, năng lượng, giao thông, khu di sản văn hóa, di tích lịch sử - văn hóa... để làm cơ sở giải quyết theo quy định.