"Câu thần chú" bất động sản đứng trước thách thức

Thị trường bất động sản trầm lắng từ quý II/2022 đến nay và nguy cơ kéo dài hơn so với các đợt suy giảm trước đây.

Thời gian trầm lắng chu kỳ trước tập trung vào 2 năm 2011-2013. Việc lãi suất cho vay hiện giảm khá nhanh xuống dưới 10% chỉ sau 2 quý đầu năm 2023 làm nhiều người dự báo lạc quan giai đoạn trầm lắng này cũng qua nhanh tương tự chu kỳ trước.

Tuy nhiên, 10 năm trước chúng ta chưa chứng kiến những chuyển đổi mạnh mẽ như hiện nay.

Thứ nhất là chuyển đổi số, gồm cả công nghệ thông tin truyền thông, trí tuệ nhân tạo, công nghiệp 4.0…

Thứ hai là chuyển đổi xanh, cụ thể như chuyển đổi sử dụng năng lượng tái tạo, giảm phát thải trong sản xuất và tiêu dùng nhờ công nghệ và quản lý, phát triển thuận thiên - bảo vệ tài nguyên và đa dạng sinh học…

Thứ ba là chuyển đổi đi lại, điện hóa và tự động hóa phương tiện giao thông, ưu tiên phương thức giao thông công cộng và phi cơ giới, chuỗi hậu cần mới tối ưu hóa trong kỷ nguyên số.

Thứ tư là chuyển đổi xã hội, như từ nông thôn sang thành thị, già hóa, xã hội trung lưu, cộng đồng thông minh, ưu tiên sức khỏe, phong cách sống và tiêu dùng mới…

Khu đô thị Times City tọa lạc tại 458 Minh Khai (Hai Bà Trưng, Hà Nội (Ảnh minh họa: Hà Phong)

Chỉ mười lăm năm nữa, Việt Nam sẽ trở thành xã hội già. Tỷ trọng giới trung lưu kỳ vọng tăng gấp rưỡi trong mười năm, nhưng vẫn có gần ½ dân số ở nhóm thu nhập khó tiếp cận được với nhà ở thương mại vào năm 2030.

Phong cách sống và tiêu dùng mới sẽ hình thành cùng quy mô hộ gia đình nhỏ hơn, điều kiện kinh tế cải thiện, và nhận thức mới về lựa chọn nơi chốn. Sự phân hóa về thu nhập sẽ định hình nhu cầu bất động sản thứ nhất hay thứ hai và tạo ra các vành đai phát triển chỉ để ngủ hay giải trí.

Sự lan tỏa phát triển dẫn tới sự cạnh tranh giữa các đô thị trong thu hút nhân tài. Các đô thị cần đầu tư vào các không gian công cộng có chất lượng để xây dựng thương hiệu.

Trong thế giới ngày càng nhanh hơn, chi phí thời gian và chất lượng nơi chốn là các tham số quan trọng, bởi thời gian đã và sẽ luôn là yếu tố tới hạn của cả doanh nghiệp và cá nhân, còn chất lượng là mục tiêu hướng tới. Nhóm người có tuổi và thu nhập cao hơn sẽ quan tâm hơn tới việc có thêm thời gian để sống chậm, có thêm không gian công cộng để giao tiếp và tăng cường sức khỏe.

Nhìn lâu dài, tất cả chúng ta cùng mong muốn các giá trị không chỉ được cải thiện mà còn được chia sẻ trong xã hội ngày càng gắn kết hơn.

Chuyển đổi số sẽ ngày càng ảnh hưởng sâu sắc đến cách thức tạo ra giá trị của phát triển đô thị và thị trường bất động sản; làm một số câu thần chú như vị trí, vị trí, và vị trí đôi khi không còn hiệu nghiệm.

Câu thần chú bây giờ cần bổ sung "kết nối không gian, kết nối dịch vụ, kết nối hệ sinh thái các dịch vụ số, kết nối trực tiếp doanh nghiệp và người sử dụng, trên cả mạng xã hội và đời thực" bởi năm 2023, trung bình người dân Việt Nam dành trên thời gian ở trên mạng lên tới 6h30 phút mỗi ngày.

Nhu cầu thị trường bất động sản, cách thức sử dụng không gian công cộng, nhu cầu đầu tư hạ tầng, và cả cấu trúc không gian đô thị cũng sẽ ảnh hưởng do chuyển đổi số.

Sau đại dịch, nhu cầu thuê văn phòng sụt giảm ở phương Tây thậm chí đe dọa chủ đầu tư các tòa nhà thương mại ở khu vực kinh doanh phá sản. Việc kinh doanh mặt tiền ở các đô thị lớn đang sụt giảm tại Hà Nội và thành phố Hồ Chí Minh cho thấy sức nóng cạnh tranh của kinh doanh trên không gian mạng ở Việt Nam hiện nay và tương lai.

Chuyển đổi xanh giúp thay đổi nhận thức về phát triển và mở ra cơ hội giải các bài toán phát triển dài hạn. Cam kết COP 26 của Việt Nam đã khẳng định quyết tâm chuyển đổi sâu sắc về cấu trúc sản xuất và tiêu thụ năng lượng, sử dụng tài nguyên và chất thải nhằm hướng tới giảm phát thải CO2 xuống mức thấp hơn hiện nay vào năm 2050.

Chuyển đổi xanh giúp các đô thị có cơ hội phát triển theo mô hình thuận thiên, kiểm soát phát triển theo hướng nén nhỏ gọn, đầu tư vào bảo vệ hạ tầng xanh, phát triển cấu trúc hạ tầng phi tập trung, bảo vệ không gian mặt nước, cảnh quan tự nhiên, và đa dạng sinh học.

Thay đổi kỳ vọng sẽ diễn ra từ doanh nghiệp với các tầm nhìn dài hạn trong đầu tư vào thiết kế và quản lý vận hành, tối ưu theo vòng đời của vật liệu thay vì vòng đời sản phẩm hay dự án, tối ưu trên hệ sinh thái kinh tế tuần hoàn thay vì cho từng doanh nghiệp.

Xu hướng này giúp các đô thị củng cố mối liên kết trong hệ sinh thái vùng mở rộng với các chu trình năng lượng, thực phẩm, vật liệu, nước, chất thải hiệu quả hơn và bền vững hơn ở cấp độ vùng, có tính bao trùm trong phát triển cho cả khu vực đô thị và nông thôn.

Chuyển đổi đi lại có ý nghĩa quan trọng quá trình đô thị hóa mở rộng nhanh và sự bùng nổ xe hơi ở Việt Nam. Việc lệ thuộc ngày càng nhiều vào xe hơi cho di chuyển sẽ làm trầm trọng hơn tình trạng tắc nghẽn giao thông, đặc biệt trong bối cảnh nguồn lực đầu tư công ngày càng hạn hẹp.

Nhu cầu đi lại cần được giải quyết cùng chiến lược phát triển kéo việc làm về gần nơi ở, sử dụng giao thông công cộng làm nền tảng thúc đẩy chuyển đổi sang các phương thức giao thông thân thiện môi trường và tăng cường sức khỏe. Đặc biệt, các đô thị lớn cần tổ chức cung cấp hệ thống dịch vụ tích hợp đa tầng khai thác thế mạnh của cấu trúc kinh tế và hình thái đô thị đã phát triển trên nền tảng phụ thuộc xe máy.

Đại dịch vừa qua là cơ hội giúp chúng ta nâng cao nhận thức về giá trị của vận động thể chất và mô hình đô thị 15- 20 phút (giúp người dân tiếp cận đích di chuyển trong thời gian ngắn) đang trở thành hình mẫu cho hầu khắp các đô thị đô thị lớn và trung bình trên thế giới.

Mô hình này có thể áp dụng ở Việt Nam, khi hình thái đô thị khá phù hợp để tổ chức mạng lưới các trung tâm hệ sinh thái dịch vụ kết nối gần chi phí thấp cho cả nhu cầu đi lại của người và vận chuyển hàng hóa.

Nếu phải trả lời câu hỏi vì sao có những khu vực ít bị ảnh hưởng trong giai đoạn bất động sản trầm lắng, chúng ta chỉ cần nhìn vào hệ sinh thái tạo nên giá trị ở đó.

Các khu vực và loại hình tài sản giữ giá có chung đặc điểm là chúng luôn tạo thành một hệ sinh thái cộng sinh. Ví dụ các dự án vùng ven phân lô lớn nhắm vào phân khúc nhà liền thổ giá cao sẽ èo uột bởi thiếu dân và thiếu dịch vụ. Giống như rừng đơn loài và rừng thưa luôn khó sống hơn rừng đa tầng và đa dạng sinh học. Hệ sinh thái cộng sinh các hoạt động kinh tế và dịch vụ cần mật độ và quy mô đủ lớn để nuôi các nhà cung cấp.

Các nhà phát triển cần giúp người thu nhập thấp ở gần người thu nhập cao để cung ứng dịch vụ có chất lượng, cần giảm chi phí tiếp cận (tới dịch vụ thiết yếu, việc làm, và nhà ở).

Không chỉ có vậy, chúng ta cần củng cố các nền tảng chính sách và thị trường để các hệ sinh thái này tiếp tục phục vụ cho xã hội ngày một khá giả hơn như bảo vệ các tài sản tự nhiên (cảnh quan, môi trường, tiếp cận với thiên nhiên) và nâng cao chất lượng dịch vụ xã hội (an ninh, an toàn, giáo dục, và chăm sóc sức khỏe).

Tóm lại, từ khóa của thành công là đặt cược vào những nơi có thể phát triển thành hệ sinh thái dịch vụ có chiều sâu. Khó có thể đòi hỏi những khu vực mới phát triển đã có sẵn hệ sinh thái dịch vụ đô thị như mong muốn. Tuy nhiên, chúng ta vẫn có thể khai thác và tận dụng hệ sinh thái nông thôn sẵn có, khai thác sự lan tỏa các dự án kết nối nhanh chi phí thấp, thúc đẩy hình thành các trung tâm việc làm mới theo hướng và vị trí có lợi để đẩy nhanh tốc độ phát triển các khu vực có cả quy mô, mật độ, và tính đa dạng của hệ sinh thái.

Dù thách thức phát triển dàn trải luôn hiện hữu bởi sự phụ thuộc vào phương tiện cơ giới cá nhân hay các bài toán đầu cơ găm giữ của nhiều đối tượng khác nhau, song cơ hội sẽ đến với những ai có thể giải được bài toán không gian và thời gian để hành động đúng thời điểm.