Bãi bỏ "lực cản" khung giá đất

Đa số bất cập trong quản lý đất đai hiện nay đều sinh ra từ việc quản lý giá đất không đảm bảo tính phù hợp thị trường.

Quản lý giá đất thuộc loại quan trọng và phức tạp nhất. Xác định giá đất theo thị trường không hề dễ dàng. Nhiều người trong giới "buôn đất" chỉ chờ sơ hở trong quản lý, lộ ra khoảng cách giữa giá đất của Nhà nước và giá đất thị trường là tìm kẽ lách để kiếm bộn tiền. Cán bộ "xấu bụng" cũng chỉ nhằm vào khoảng cách giá đất này mà "tính bài" tham nhũng. Người dân bị thu hồi đất thì khổ sở vì khoảng cách giá đất này mà mất nhiều hơn được khi bị thu hồi đất. Nhìn lại, đa số bất cập trong quản lý đất đai hiện nay đều sinh ra từ quản lý giá đất không đảm bảo tính phù hợp thị trường.

Trong khi đó, pháp luật về tài chính đất đai có hay đến mấy mà giá trị đất đai xác định sai so với thị trường thì cũng coi như vô nghĩa.

Điểm mấu chốt ở đây: Giá đất của Nhà nước quy định có phù hợp thị trường hay không?. Khiếu kiện của dân về giá đất nhiều và cán bộ quản lý tham nhũng về đất đai lớn cũng chỉ xuất phát từ vấn đề "có khoảng cách quá lớn giữa giá đất do Nhà nước quy định và giá đất thị trường".

Khu vực 2 bên đường Minh Khai - vành đai 2, đầu chân cầu Vĩnh Tuy, nơi giá đất tăng cao thời gian qua (Ảnh minh họa: Hà Phong)

Hội nghị Trung ương 7 (khóa IX) đã ban hành Nghị quyết 26-NQ/TW về tiếp tục đổi mới chính sách, pháp luật đất đai vào năm 2003. Nghị quyết này đặt ra các chính sách đất đai chủ đạo để xây dựng Luật Đất đai 2003. Trong đó, chính sách tài chính đất đai cơ bản nhất là Trung ương ban hành Khung giá đất để quản lý việc xây dựng Bảng giá đất của các địa phương cấp tỉnh sao cho giá đất của Nhà nước quy định phải phù hợp thị trường.

Khi thảo luận, có 2 nhóm giải pháp được cân nhắc: Một là trung ương ban hành Khung giá đất (giá trần và giá sàn cho từng địa phương) để quản lý Bảng giá đất ở địa phương; và hai là không dùng Khung giá đất để quản lý mà để các địa phương chủ động và tự chịu trách nhiệm về Bảng giá đất của mình. Cuối cùng, những ý kiến cho rằng giải pháp quản lý giá đất bằng Khung giá vẫn chiếm đa số.

Luật Đất đai 2003 đã luật hóa chính sách đất đai "giá đất do Nhà nước quy định phải phù hợp thị trường" và Trung ương quy định Khung giá đất, UBND cấp tỉnh ban hành Bảng giá đất sao cho phù hợp với thị trường. Thế nhưng trên thực tế 10 năm thực hiện Luật Đất đai 2003, giá đất của Nhà nước vẫn thấp hơn thị trường rất nhiều, chỉ bằng khoảng 10-40%.

Giai đoạn sau 2012, Trung ương ban hành Nghị quyết 19/NQ-TW về tiếp tục đổi mới chính sách, pháp luật đất đai, tiếp tục chủ trương quản lý giá đất theo Khung giá đất của Chính phủ và Bảng giá đất của UBND cấp tỉnh, có thêm yêu cầu thiết lập cơ sở dữ liệu về giá đất và bảo đảm tính độc lập giữa cơ quan định giá và thẩm định giá đất.

Luật Đất đai 2013 có trách nhiệm luật hóa các chính sách do Nghị quyết 19-NQ/TW đề ra. Luật này quy định giá đất theo Bảng giá và Khung giá chỉ được áp dụng để tính thuế, phí về đất đai; tính tiền sử dụng đất khi công nhận quyền sử dụng đất đối với người đang sử dụng trong hạn mức giao đất của nhà nước; xử lý vi phạm hành chính; tính bồi thường khi là thất thoát quỹ đất công sản; v.v.

Các trường hợp giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, thu hồi đất, cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước phải định giá đất cụ thể theo quy trình 3 bước: (1) Sở Tài nguyên và Môi trường đề xuất giá đất do mình định giá hoặc thuê dịch vụ định giá; (2) Hội đồng thẩm định giá đất cấp tỉnh tiến hành thẩm định; và (3) Chủ tịch UBND cấp tỉnh quyết định giá đất. Hội đồng thẩm định giá đất do lãnh đạo tỉnh làm Chủ tịch và có sự tham gia của chuyên gia định giá. Nhìn qua quy trình định giá 3 bước này cũng thấy "nồng độ" phụ thuộc chủ quan của lãnh đạo tỉnh rất cao.

Thực tế triển khai Luật Đất đai 2013 cho thấy Bảng giá đất của hầu hết các địa phương cấp tỉnh đều thấp hơn giá thị trường, chỉ bằng khoảng 30-60%, khá hơn trước đó nhưng vẫn thấp, nhất là tại các đô thị lớn. Tại nơi đất đai đắt đỏ nhất, giá thị trường khoảng 1 tỷ đồng/m2, nhưng theo Bảng giá chỉ có khoảng 250 triệu đồng/m2.

Tôi hỏi nhiều lãnh đạo cấp tỉnh rằng tại sao lại để Bảng giá thấp hơn giá thị trường nhiều đến thế. Câu trả lời gần như khá giống nhau rằng "chúng tôi rất muốn đưa Bảng giá đất lên sát giá thị trường theo quy định của pháp luật, nhưng Khung giá đất của Chính phủ rất thấp nên không thể đưa giá lên cao hơn được!". Từ câu trả lời này, có thể suy ra Khung giá đất không làm được nhiệm vụ quản lý mà là lực cản thực sự đối với việc quản lý giá đất phù hợp thị trường tại địa phương. Mặt khác, từ quá trình định giá cụ thể gồm 3 bước nêu trên, có thể thấy thiếu sự độc lập và khách quan, đụng vào đâu cũng có "dấu chân" chủ quan của người đứng đầu địa phương.

Ngày 16/6/2022, Hội nghị Trung ương 5 (khóa XIII) đã ban hành Nghị quyết số 18-NQ/TW về tiếp tục đổi mới, hoàn thiện thể chế, chính sách, nâng cao hiệu lực, hiệu quả quản lý và sử dụng đất, tạo động lực đưa nước ta trở thành nước phát triển có thu nhập cao. Về nội dung quản lý giá đất, Nghị quyết đã quyết định nhiều chủ trương đổi mới.

Thứ nhất, Khung giá đất bị bãi bỏ, quản lý việc xây dựng Bảng giá đất tại các địa phương được trao cho các cơ quan nhà nước cấp tỉnh thực hiện gắn với cơ chế thanh tra, kiểm tra, giám sát của bộ máy hành chính và các cơ quan dân cử. Thứ hai, bảo đảm tính độc lập của Hội đồng thẩm định giá đất, tức là giảm mạnh tác động chủ quan của cơ quan quản lý lên Hội đồng nhằm thể hiện tính khách quan của thị trường. Thứ ba, nâng cao năng lực của tổ chức tư vấn xác định giá đất, năng lực và đạo đức của các định giá viên nhằm nâng cao chất lượng định giá. Thứ tư, hoàn thiện các quy định bảo đảm công khai, minh bạch về giá đất và xử lý nghiêm các vi phạm nhằm tạo điều kiện đủ để thực thi chính sách.

Ngoài ra, Nghị quyết 18-NQ/TW còn quy định các giao dịch trên thị trường quyền sử dụng đất, bất động sản cũng phải thực hiện qua sàn giao dịch, không dùng tiền mặt. Giá trị đất đai của những giao dịch cũng phải được cập nhật tức thời vào hệ thống thông tin đất đai. Như vậy, hệ thống thông tin đất đai phải được chuyển đổi số dưới dạng 4D, có 3 chiều không gian và 1 chiều thời gian.

Từ thực tế quản lý ở Việt Nam cũng như ở các nước khác, điểm quan trọng nhất cần đạt được là Bảng giá đất của Nhà nước quy định phải phù hợp thị trường, mà dấu tích của giá đất thị trường phải được ghi nhận trung thực trên các hợp đồng chuyển nhượng. Ở nước ta hiện nay, do giá đất trên Bảng giá của Nhà nước quá thấp nên người dân giao dịch đất đai thường ghi giá chuyển nhượng xấp xỉ giá theo Bảng giá. Đây là cách trốn thuế công khai. Mặt khác, một câu hỏi lớn được đặt ra vì sao chủ trương đã có song suốt 20 năm qua Bảng giá luôn thấp hơn giá đất thị trường khá nhiều và ai chịu trách nhiệm? Phải chăng việc luật hóa Nghị quyết không có giải pháp phù hợp?.

Với Nghị quyết 18-NQ/TW, có thể thấy các quyết sách đã hướng tới thay đổi cơ bản chính sách quản lý giá đất của Nhà nước để sao cho phù hợp thị trường, một chính sách được thống nhất ý chí từ gần 20 năm nay mà không có giải pháp hiệu quả để thực thi. Vì vậy, bãi bỏ Khung giá đất là một quyết định mang tính bản lề.

Hai câu hỏi lâu nay "tại sao khiếu kiện của dân về giá đất vẫn rất cao?" và "tại sao cán bộ quản lý lại rơi vào vòng lao lý ngày càng nhiều?", hy vọng sẽ dần được giải quyết khi thể chế hóa Nghị quyết Trung ương và khi giá đất do Nhà nước quy định theo Bảng giá gần sát với thị trường hơn.

GS.TSKH Đặng Hùng Võ