(Xây dựng) - Mặc dù Luật Nhà ở số 27/2023/QH15 quy định chủ đầu tư phải bàn giao kinh phí bảo trì cho Ban quản trị nhà chung cư trong vòng 30 ngày kể từ khi có văn bản đề nghị, nhưng thực tế cho thấy quá trình này thường gặp nhiều vướng mắc, gây khó khăn cho cả hai bên.
 |
| Trong thời hạn 30 ngày, kể từ ngày có văn bản đề nghị của Ban quản trị nhà chung cư, chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở và Ban quản trị nhà chung cư phải thống nhất quyết toán số liệu kinh phí bảo trì. |
Theo tìm hiểu, một số vướng mắc phổ biến hiện nay như chủ đầu tư cố tình trì hoãn việc bàn giao kinh phí bảo trì; chưa thống nhất về số liệu quyết toán kinh phí bảo trì: chưa có quy định cụ thể về việc cưỡng chế bàn giao kinh phí bảo trì. Trong đó, việc chủ đầu tư cố tình trì hoãn việc bàn giao kinh phí bảo trì được cho là tình trạng khá phổ biến, nguyên nhân có thể do chủ đầu tư muốn sử dụng khoản tiền này cho các mục đích khác hoặc chưa hoàn thành việc quyết toán kinh phí.
Về quy định cưỡng chế bàn giao kinh phí bảo trì, mặc dù Luật Nhà ở đã quy định về việc cưỡng chế bàn giao nhưng trên thực tế, việc áp dụng quy định này còn gặp nhiều khó khăn. Để giải quyết các vướng mắc trên, cần có sự phối hợp chặt chẽ giữa các cơ quan chức năng, chủ đầu tư và Ban quản trị nhà chung cư.
Trường hợp cụ thể, Bộ Xây dựng đã có Công văn số 5118/BXD-TTr gửi Sở Xây dựng tỉnh Khánh Hòa hướng dẫn việc cưỡng chế bàn giao kinh phí bảo trì phần sở hữu chung nhà chung cư nêu ý kiến về nguyên tắc như sau: “Tại khoản 1 Điều 109 Luật Nhà ở số 65/2014/QH13 đã quy định về trách nhiệm của chủ đầu tư trong thời hạn 07 ngày, kể từ ngày Ban quản trị nhà chung cư được thành lập, chủ đầu tư phải chuyển giao kinh phí bảo trì bao gồm gốc và lãi tiền gửi cho Ban quản trị. Chủ đầu tư và Ban quản trị có trách nhiệm làm thủ tục quyết toán số liệu kinh phí bảo trì trước khi thực hiện việc chuyển giao kinh phí bảo trì từ chủ đầu tư cho Ban quản trị theo quy định tại khoản 6 Điều 36 Thông tư số 02/2016/TT-BXD ngày 15/02/2016 của Bộ Xây dựng.
Trường hợp giữa chủ đầu tư và Ban quản trị chưa thống nhất ký biên bản xác định phần diện tích, sở hữu chung của nhà chung cư thì Ban quản trị căn cứ quy định khoản 1 Điều 109 Luật Nhà ở; khoản 6 và khoản 7 Điều 1 Nghị định số 30/2021/NĐ-CP ngày 26/3/2021 của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 99/2015/NĐ-CP của Chính phủ, trong đó có nội dung yêu cầu UBND cấp tỉnh nơi có nhà chung cư thực hiện cưỡng chế chủ đầu tư bàn giao quỹ bảo trì cho Ban quản trị. Hiện nay, nội dung này được quy định tại Điều 154 Luật Nhà ở số 27/2023/QH15 của Quốc hội và Điều 87 Nghị định số 95/2024/NĐ-CP ngày 24/7/2024 của Chính phủ quy định chi tiết một số điều của Luật Nhà ở số 27/2023/QH15”.
Về nguyên tắc áp dụng pháp luật, Bộ Xây dựng nêu: “Căn cứ quy định khoản 2 Điều 156 Luật Ban hành văn bản quy phạm pháp luật số 80/2015/QH13 của Quốc hội về áp dụng văn bản quy phạm pháp luật quy định như sau: Trong trường hợp các văn bản quy phạm pháp luật có quy định khác nhau về cùng một vấn đề thì áp dụng văn bản có hiệu lực pháp lý cao hơn. Do vậy, nếu cùng một vấn đề có điểm quy định chưa đồng nhất giữa Luật Nhà ở, Nghị định và Thông tư hướng dẫn thì áp dụng Luật Nhà ở là văn bản có giá trị pháp lý cao hơn Nghị định và Thông tư”.
Tại điểm b khoản 2 và khoản 3 Điều 153 Luật Nhà ở 2023 có hiệu lực từ 01/8/2024, cũng quy định rất rõ việc bàn giao kinh phí bảo trì: “b) Trong thời hạn 30 ngày, kể từ ngày có văn bản đề nghị của Ban quản trị nhà chung cư, chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở và Ban quản trị nhà chung cư phải thống nhất quyết toán số liệu kinh phí bảo trì để làm cơ sở bàn giao kinh phí bảo trì theo Quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư”; “3. Sau khi bàn giao kinh phí bảo trì cho Ban quản trị nhà chung cư, chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở có trách nhiệm đóng tài khoản đã lập theo quy định của pháp luật và có văn bản thông báo cho cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh nơi có nhà chung cư đó biết để theo dõi”.
Điều 154 Luật Nhà ở 2023 cũng quy định rất rõ về việc “Cưỡng chế bàn giao kinh phí bảo trì của nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu”: Trường hợp chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở không bàn giao kinh phí bảo trì theo quy định tại khoản 2 Điều 153 của Luật này, Ban quản trị nhà chung cư có văn bản đề nghị UBND cấp huyện nơi có nhà chung cư yêu cầu chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở bàn giao kinh phí bảo trì. Trong thời hạn 15 ngày, kể từ ngày nhận được văn bản của Ban quản trị nhà chung cư, UBND cấp huyện phải có văn bản yêu cầu chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở bàn giao kinh phí bảo trì cho Ban quản trị nhà chung cư. Trong thời hạn 10 ngày, kể từ ngày có văn bản của UBND cấp huyện mà chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở không bàn giao kinh phí bảo trì thì UBND cấp huyện có trách nhiệm ban hành quyết định cưỡng chế và tổ chức thu hồi kinh phí bảo trì để bàn giao cho Ban quản trị nhà chung cư theo quyết định cưỡng chế”.
Để giải quyết dứt điểm những bất cập về việc bàn giao kinh phí bảo trì sở hữu nhà chung cư, các cơ quan chức năng cần tăng cường công tác thanh tra, kiểm tra và xử lý nghiêm các trường hợp chủ đầu tư vi phạm quy định về bàn giao kinh phí bảo trì. Đồng thời, chủ đầu tư cần nâng cao ý thức trách nhiệm, thực hiện đúng quy định của pháp luật về việc bàn giao kinh phí bảo trì. Ban quản trị nhà chung cư cần chủ động phối hợp với chủ đầu tư trong việc quyết toán kinh phí bảo trì, đồng thời kiến nghị với cơ quan chức năng khi gặp khó khăn, vướng mắc.
Việc bàn giao kinh phí bảo trì đúng quy định có ý nghĩa quan trọng trong việc đảm bảo quyền lợi của người mua nhà, góp phần nâng cao chất lượng quản lý, vận hành nhà chung cư.
Nguyên Khánh
Theo
