Nhà ở xã hội thiếu, cấp bách nhưng khó làm

(Xây dựng) – Báo cáo của các tỉnh thành trong cả nước thường nêu nhà ở xã hội (NOXH) luôn thiếu, cấp bách tuy nhiên để hoàn thành một dự án NOXH không hề dễ, vì nhà đầu tư không muốn tham gia. Thủ tướng Chính phủ cũng vừa phê duyệt Đề án xây dựng ít nhất 1 triệu căn NOXH giai đoạn 2021 – 2030 và sẽ hoàn thiện các quy định pháp luật thúc đẩy để hoàn thiện đề án.

Nhà ở xã hội tại Bình Dương.

Nhu cầu thiếu nhà ở xã hội

Theo báo cáo của Bộ Xây dựng, đến nay cả nước, đã hoàn thành 307 dự án NOXH khu vực đô thị, quy mô xây dựng khoảng 157.100 căn, với tổng diện tích hơn 7.950.000m2. Đang tiếp tục triển khai 418 dự án (bao gồm các dự án đang xây dựng và dự án đã được chấp thuận chủ trương đầu tư), với quy mô xây dựng khoảng 432.400 căn, với tổng diện tích khoảng 22,5 triệu m2. Từ đầu năm 2022 đến nay, tổng số lượng NOXH, nhà ở cho công nhân khu công nghiệp đã được khởi công 20 dự án với tổng số khoảng 37.791 căn, trong đó, NOXH có 17 dự án quy mô 34.431 căn và nhà ở công nhân có 03 dự án quy mô 3.360 căn.

Thực tế các tỉnh trong vùng kinh tế trọng điểm phía Nam luôn thiếu NOXH cho người thu nhập thấp tại đô thị và công nhân lao động. Nhất là sau thời điểm dịch Covid-19 bùng phát mạnh mẽ năm 2021 khiến nhu cầu về NOXH ngày tăng cao.

Theo báo cáo của Sở Xây dựng Long An, toàn tỉnh có 37 khu công nghiệp với tổng diện tích quy hoạch là 12.285,48ha, trong đó có 18 khu công nghiệp đã đi vào hoạt động với diện tích đất cho thuê gần 3.512ha/4.076ha, tỷ lệ lấp đầy đạt 86,45%. Tuy nhiên đến nay mới chỉ có 7 dự án NOXH dành cho công nhân và người thu nhập thấp hoàn thành đưa vào sử dụng với 1.884 căn. Ngoài ra, còn 18 dự án NOXH dành cho người thu nhập thấp, công nhân khu công nghiệp đang triển khai, dự kiến hoàn thành trong giai đoạn 2023-2025, với diện tích đất xây dựng khoảng 38,71ha với 16.075 căn. Theo kế hoạch, giai đoạn 2021-2025, định hướng đến 2030, Long An sẽ đầu tư hoàn thành khoảng 95.000 căn.

Đối với Thành phố Hồ Chí Minh, nhu cầu NOXH luôn tăng cao theo từng năm, cụ thể trong 15 năm từ 2006 – 2020 thành phố xây dựng được 31 dự án với khoảng 18.800 căn hộ. Giai đoạn 2021 – 2025, thành phố dự kiến xây dựng khoảng 35.000 căn tương đương 2,5 triệu m2 sàn xây dựng. Hiện nay, trên địa bàn thành phố có 09 dự án NOXH đang triển khai với diện tích đất 17,54ha, quy mô 6.231 căn hộ (trong đó có 05 dự án chuyển tiếp từ giai đoạn 2016 - 2020, 04 dự án động thổ, khởi công trong năm 2022).

Còn Đồng Nai và Bình Dương mặc dù đã làm được một số dự án, tuy nhiên nhu cầu thực tế vẫn còn thiếu nhiều. Cụ thể, mục tiêu Đồng Nai đề ra giai đoạn 2021-2025 là 10.000 căn, giai đoạn 2026-2030 là 40.000 căn. Đối với Bình Dương mặc dù là được đánh giá là thành công trong phát triển NOXH nhưng mới chỉ đạt 24% kế hoạch trong giai đoạn 2011 – 2015 và 65% giai đoạn 2016 – 2020. Riêng quỹ đất 20% NOXH đã được quy hoạch tại 33 dự án nhà ở thương mại với khoảng 105ha thì chưa được đầu tư xây dựng.

Khó khăn trong phát triển nhà ở xã hội

Nhu cầu về NOXH thiếu, cấp bách là vậy nhưng để triển khai thì không hề dễ, bởi nhiều lý do. Trong đó lợi nhuận định mức không vượt quá 10% tổng chi phí hợp lý sau kiểm toán cũng không hấp dẫn nhà đầu tư.

Ông Hoàng Hải – Cục trưởng Cục Phát triển nhà và thị trường bất động sản, Bộ Xây dựng cho biết, một số tồn tại, vướng mắc trong phát triển NOXH như: vướng mắc trong quy định pháp luật về quy hoạch, bố trí quỹ đất, lựa chọn chủ đầu tư, giá bán... Vướng mắc trong việc triển khai thực hiện như: Ngân sách Trung ương chưa bố trí được đầy đủ nguồn vốn ưu đãi thực hiện chính sách NOXH, nhà ở công nhân. Nhiều địa phương, doanh nghiệp chưa thực sự quan tâm phát triển NOXH, nhà ở cho công nhân, người lao động khu công nghiệp...

Từ thực tế triển khai dự án NOXH tại Dĩ An – Bình Dương, ông Bùi Ngươn Phong – Tổng Giám đốc Công ty Cổ phần Tập đoàn Lê Phong cho biết gặp khó khăn hồ sơ xác nhận đối tượng và điều kiện được mua NOXH của người lao động đang làm việc tại doanh nghiệp trong và ngoài khu công nghiệp.

“Theo quy định, người lao động đang làm việc tại doanh nghiệp trong và ngoài khu công nghiệp phải thực hiện kê khai mẫu 03 trong hồ sơ mua NOXH. Mẫu 03 yêu cầu doanh nghiệp phải xác nhận người lao động thuộc đối tượng được hưởng chính sách hỗ trợ về NOXH; đồng thời, xác nhận trên cùng một văn bản đề nghị mà người lao động đã kê khai nhưng trên thực tế, doanh nghiệp không đủ chức năng, thẩm quyền cũng như không thể biết được các nội dung xác nhận liên quan đến nhà ở của người lao động. Do đó, rất nhiều doanh nghiệp từ chối việc xác nhận trên mẫu 03 như yêu cầu và chỉ đồng ý việc xác nhận người lao động đang làm việc tại doanh nghiệp và không đóng thuế thu nhập cá nhân thường xuyên tại doanh nghiệp đó bằng một văn bản riêng, tách rời mẫu 03”, ông Phong ngao ngán.

Cùng quan điểm, ông Lê Viết Liên – Tổng Giám đốc Công ty Cổ phần Phát triển nhà Bà Rịa - Vũng Tàu cho biết, Đề án xây dựng tối thiểu 1 triệu căn NOXH sẽ khó về đích nếu thủ tục hành chính vẫn tắc, vẫn không được sửa đổi. Hiện trong số những vấn đề gặp phải khi triển khai một dự án NOXH thì những vướng mắc, khó khăn liên quan đến thủ tục hành chính chiếm đến 70%.

Ông Liên lấy ví dụ việc dành tối thiểu 20% diện tích nhà ở để cho thuê và chủ đầu tư chỉ được bán sau 5 năm đưa vào sử dụng. Thực tế có nhiều dự án không cho thuê được phần diện tích này, dẫn đến tình trạng các căn hộ để cho thuê để không, lãng phí và chủ đầu tư chậm thu hồi vốn để tái đầu tư; Quy định về lựa chọn chủ đầu tư dự án NOXH còn chồng chéo, chưa thống nhất với quy định của pháp luật về đầu tư, đấu thầu, đất đai dẫn đến việc lựa chọn chủ đầu tư dự án NOXH còn phức tạp, mất nhiều thời gian thực hiện thủ tục và làm chậm tiến độ triển khai dự án; Quy định, dự án nhà ở thương mại tại các đô thị từ loại III trở lên phải dành 20% quỹ đất để xây dựng NOXH, dẫn đến hầu hết các địa phương ít dành quỹ đất bố trí để phát triển dự án NOXH độc lập. Quy định này dẫn đến việc bố trí quỹ đất không phù hợp với chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở của địa phương... khiến quỹ đất để phát triển NOXH trong thời gian qua có nhưng lại thiếu nhiều so với nhu cầu và không tạo sự chủ động cho địa phương…

Giải pháp để thúc đẩy nhà ở xã hội phát triển

Theo ông Hoàng Hải cần tập trung giải quyết 6 nhóm chính sách lớn như: Chính sách về đất đai để xây dựng nhà ở xã hội; Chính sách về lựa chọn chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở xã hội; Chính sách về quyền và ưu đãi chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở xã hội; Chính sách về xác định giá bán, giá cho thuê, giá cho thuê mua nhà ở xã hội; Chính sách về đối tượng và điều kiện thụ hưởng chính sách nhà ở xã hội; Chính sách phát triển nhà lưu trú công nhân khu công nghiệp.

Dưới góc nhìn doanh nghiệp, ông Liên cho rằng quy định 20% quỹ đất cho NOXH thì Chính phủ nên cụ thể hóa, gỡ vướng, quy định rõ, chi tiết về phần chuyển 20% giá trị này vào quỹ phát triển NOXH. Ngoài ra, Nhà nước có thể quy định một tỷ lệ nhất định (10-20%) về tiền đấu giá quyền sử dụng đất, tiền chuyển mục đích đất, tiền thuế thu nhập cá nhân của những người giàu, để bổ sung vào nguồn ngân sách cho NOXH cho đến khi đáp ứng được 80% nhu cầu NOXH trên toàn quốc.

Ông Nguyễn Văn Lợi – Tổng Giám đốc Công ty Thiên Pháp lại nhìn nhận chính sách nhà ở xã hội hiện hành “dường như” ưu đãi cho người mua nhà hơn ưu đãi cho người tạo ra sản phẩm nhà ở. Bên cạnh đó, thủ tục đầu tư dự án NOXH còn nhiều hơn thủ tục đầu tư dự án nhà ở thương mại và không đơn giản hơn thủ tục đầu tư dự án nhà ở thương mại.

Ông Lợi nêu giải pháp, không nên hòa chung lợi nhuận từ 20% phần thương mại trong dự án NOXH vào tổng thể dự án mà nên hoạch toán riêng để chủ đầu tư đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật của dự án như Dự thảo Luật Nhà ở hiện nay.

Do có ưu đãi của Nhà nước nên NOXH phải phê duyệt giá bán, phê duyệt đối tượng mua. Tuy nhiên quy định hiện hành, NOXH được bán sau khi hoàn thành phần móng. Nhưng giá bán phải thẩm định trong khi chưa xây dựng xong, rủi ro về thay đổi giá vật liệu, nhân công và rủi ro về thay đổi khối lượng là khá lớn trong khi dự toán chỉ cho dự phòng 5%. Thực tế giá có thể thay đổi đến 30% (ví dụ giá thép, cát, đá…). Đề nghị cũng không cần cắt giảm thủ tục phê duyệt giá bán và phê duyệt đối tượng mua mà thiết chế theo hướng hậu kiểm để nhà đầu tư chủ động sau đó.

Đối với quy định lợi nhuận 10% sẽ không khuyến khích chủ đầu tư ứng dụng khoa học kỹ thuật tiên tiến để hạ giá thành. Kiến nghị điều chỉnh chính sách theo hướng áp dụng khu giá của địa phương và chỉ số giá NOXH giống như chỉ số giá xây dựng hoặc áp dụng tỷ lệ thay đổi theo khung giá... Nếu thực hiện vấn đề này sẽ áp lực lên hệ thống quản lý nhưng có lợi cho xã hội, khuyến khích chủ đầu tư ứng dụng khoa học kỹ thuật tiên tiến để hạ giá thành.