Một triệu căn nhà ở xã hội: Kỳ vọng và thách thức

(Xây dựng) – Đây là nội dung của Phiên thảo luận 1 của Tọa đàm “Hiện thực hóa đề án xây dựng ít nhất 1 triệu căn nhà ở xã hội” dưới sự điều hành của TS. Nguyễn Văn Đính – Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cùng các đại diện Tổng Liên đoàn lao động Việt Nam, Sở Xây dựng Hải Phòng, Sở Xây dựng Bắc Ninh, lãnh đạo Tổng Công ty Nhà đất và Phát triển LH – Hàn Quốc. Các đại biểu đã đánh giá về tốc độ triển khai xây dựng các dự án nhà ở xã hội hiện nay trên cả nước, đặc biệt là các địa phương tập trung đông người, công nhân lao động. Đồng thời, nhận diện những rào cản lớn hiện nay khi triển khai các dự án nhà ở xã hội.

Phiên thảo luận 1 của Toạ đàm “Một triệu căn nhà ở xã hội - kỳ vọng và thách thức” dưới sự điều hành của TS. Nguyễn Văn Đính (Ảnh: Hoàng Anh).

Ông Lê Văn Nghĩa - Trưởng ban quản lý dự án thiết chế Công Đoàn, Tổng Liên đoàn Lao động Việt Nam: Nhu cầu thuê nhà của người lao động rất cao

Ông Lê Văn Nghĩa - Trưởng ban quản lý dự án thiết chế công đoàn, Tổng Liên đoàn Lao động Việt Nam (Ảnh: Hoàng Anh).

Nhà ở xã hội và nhà ở công nhân được Đảng và Nhà nước ta hết sức quan tâm. Đặc biệt, Quyết định 338/QĐ-TTg ngày 3/4/2023 của Thủ tướng Chính phủ phê duyệt Đề án “Đầu tư xây dựng ít nhất 1 triệu căn hộ nhà ở xã hội cho đối tượng thu nhập thấp, công nhân khu công nghiệp giai đoạn 2021 – 2030” hết sức cần thiết và cấp bách. Theo báo cáo và thống kê của Bộ kế hoạch và Đầu tư, có khoảng 400 khu công nghiệp, trong đó 290 khu công nghiệp đi vào hoạt động với tổng số lực lượng lao động hiện nay vào khoảng 27 triệu người lao động. Và nhu cầu hiện nay, có khoảng 1,2 triệu người lao động có nhu cầu để mua nhà ở cho an cư lạc nghiệp, khai thác khu công nghiệp và khu chế xuất.

Trên cơ sở đó, Tổng Liên đoàn Lao động Việt Nam cũng được Thủ tướng Chính phủ có ra Quyết định số 655/QĐ-TTg của Thủ tướng Chính phủ: Phê duyệt Đề án “Đầu tư xây dựng các thiết chế của công đoàn tại các khu công nghiệp, khu chế xuất” thực hiện từ năm 2017 cho đến nay, nhưng cơ chế chính sách của chúng ta đang vướng rất nhiều. Và cũng rất may mắn thì Tổng Liên đoàn Lao động Việt Nam cũng đã làm việc với Bộ Xây dựng và đã có những điều chỉnh trong quy định pháp luật hiện nay để thực hiện được của Tổng Liên đoàn Lao động Việt Nam. Hiện nay, Bộ Xây dựng cũng đã trình Thủ tướng Chính phủ trình Quốc hội dự kiến thông qua họp Quốc hội kỳ này để Tổng Liên đoàn Lao động Việt Nam tham gia đầu tư về nhà ở xã hội cho công nhân để thuê chứ không có mua để bán, tức là về lĩnh vực thuê.

Hiện nay, theo thống kê của Tổng Liên đoàn Lao động Việt Nam, nhu cầu thuê trong tổng số mua ở và thuê chiếm khoảng 50%-55%, nhu cầu thuê rất cao, tuy nhiên thì các doanh nghiệp hạn chế đầu tư về nhu cầu này. Thêm đó, về hiệu quả sẽ không cao so với đầu tư để bán và cho thuê mua. Về lực lượng này, Tổng Liên đoàn Lao động Việt Nam đánh giá rất cao và cũng có sự ghi nhận, cũng được Bộ Xây dựng, Chính phủ và các đơn vị liên quan, Bộ, ban, ngành thông qua và trình Quốc hội trong Kỳ họp lần thứ 6. Đây là một nội dung hết sức cấp bách đối với công nhân và người lao động.

Đối với một số vướng mắc hiện nay, ông Lê Văn Nghĩa chia sẻ: Khi thực hiện các nội dung, các Bộ, ban, ngành đã xem xét, rà soát qua các tiêu chí về đối tượng mua nhà ở, Bộ Xây dựng cũng đã rất thẳng thắn và ghi nhận ý kiến từ các hộ dân có nhu cầu mua khi tiêu chí mua trước đây rất rườm rà. Sau này, quy chế, tổng hợp lại các điều để Bộ Xây dựng quyết định lại nội dung, phương án mua và thủ tục mua rõ ràng hơn.

Thứ hai, hiện nay về thủ tục đầu tư chúng ta cũng đang rất vướng mắc, đặc biệt nhất về xây dựng nhà ở xã hội theo quy định pháp luật. Mặc dù không phải đóng quyền sử dụng đất, tuy nhiên chúng ta vẫn phải thành lập thủ tục để làm tất cả các khâu liên quan đến đánh giá, thì chúng ta mới xây dựng được quyết định về sử dụng đất và nó cũng ảnh hưởng trực tiếp đến thời gian, tiến độ rất là dài, từ 6 tháng thậm chí đến 1 năm. Thậm chí giải quyết mặt bằng, có một số địa phương có nhu cầu nhưng công tác giải phóng mặt bằng hiện nay đang còn chậm, do nguồn của các địa phương để thực hiện giải phóng mặt bằng vẫn còn hạn chế, dẫn đến tốc độ hiện nay chúng ta cũng bị ảnh hưởng, dẫn đến công tác đầu tư bị chậm.

Tiếp theo hiện nay, các khu quy hoạch nhà ở xã hội đại đa số chỉ có quy hoạch chung, quy hoạch phân khu, chỉ có 5 tầng, còn tất cả các nhà đầu tư đến thì chắc chắn sẽ phải xây cao tầng. Như vậy, thủ tục điều chỉnh kế hoạch đó nó dẫn đến mất rất nhiều thời gian, cho nên công tác quy hoạch công tác phân khu của các tỉnh rất mong được quy hoạch mở và khi thực hiện vấn đề quy hoạch chi tiết không còn phải điều chỉnh quy hoạch. Đây là một trong những vướng mắc của khâu xây dựng nhà ở xã hội hiện nay.

Ông Đỗ Hữu Hưng – Phó Giám đốc Sở Xây dựng Hải Phòng: Khó khăn về quy hoạch

Ông Đỗ Hữu Hưng – Phó Giám đốc Sở Xây dựng Hải Phòng (Ảnh: Hoàng Anh).

Tại địa bàn thành phố Hải Phòng vẫn có những khó khăn vướng mắc chung giống như các địa phương khi thực hiện xây dựng phát triển nhà ở xã hội, khi triển khai nhà ở xã hội đều liên quan đến vấn đề quy hoạch, khi thực hiện quy hoạch chung hay phân khu, thì ở địa phương không quan tâm nhiều đến quy hoạch phát triển nhà ở xã hội, liên quan đến kết nối hạ tầng ngoài hàng rào đối với khu nhà ở xã hội, liên quan đến việc kêu gọi nhà đầu tư, kêu gọi vốn…

Trên cơ sở các vướng mắc, được sự quan tâm chỉ đạo của Bộ Xây dựng cũng như hệ thống chính trị, HĐND, UBND thành phố Hải Phòng, chúng tôi vừa tham mưu thành phố Hải Phòng trình ban Thường vụ phê duyệt đề án phát triển nhà ở xã hội cụ thể hóa hóa Quyết định 338 của Thủ tướng Chính phủ, trong có quan điểm chỉ đạo giải pháp pháp cụ thể và giải quyết ba khó khăn về quy hoạch, đấu nối hạ tầng, giải quyết nguồn vốn. Từ đầu năm đến nay, thành phố Hải Phòng đã khởi công 3 dự án, với việc thực hiện thủ tục cấp phép rất nhanh, chính quyền các cấp đều đồng thuận.

Trả lời câu hỏi của đại diện doanh nghiệp tại toạ đàm liên quan đến giá thành, giải pháp phòng cháy chữa cháy (PCCC), đối với nhà ở xã hội, ông Hưng cho biết: Liên quan đến giá nhà ở xã hội, giải pháp đảm bảo tiếp cận của người dân, qua thực tế triển khai chúng tôi có một số giải pháp và đã đưa vào nghị quyết Thành ủy để chỉ đạo thực hiện, tập chung xác định vị trí theo quy hoạch, đảm bảo người dân tiếp cận với giá phù hợp. Giải pháp về công trình, đối với địa chất của địa phương chúng tôi nghiên cứu giải pháp công trình khuyên cáo nhà đầu tư xem xét quy mô của công trình, bao nhiêu tầng, quy mô hợp lý để hạ giá thành, chúng tôi nghiên cứu chiều cao, khuyến cáo nhà đầu tư một số vị trí tại trung tâm nên xem xét chỉ xây dựng 10 đến 15 tầng, xem xét nhà đầu tư xây dựng hầm, để người dân dễ dàng tiếp cận

Vấn đề PCCC đối với nhà ở xã hội để đảm bảo giá cả hợp lý, về mặt quy chuẩn, tiêu chuẩn PCCC đối với nhà ở xã hội, phải có ý kiến của cơ quan cảnh sát PCCC để đảm bảo an toàn và Bộ Xây dựng đã ban hành quyết định về tiêu chuẩn, đối với thiết bị về PCCC liên quan đến giá cả, với nhà ở xã hội, nhà đầu tư có quyền lựa chọn trang thiết bị PCCC không nhất thiết áp dụng Luật Đấu thầu để đảm bảo giá cả hợp lý cho người dân tiếp cận.

Ông Nguyễn Tuấn Dũng - Phó Giám đốc Sở Xây dựng Bắc Ninh: Cần xem xét đến điều kiện thu nhập của công nhân, người lao động

Nguyễn Tuấn Dũng - Phó Giám đốc Sở Xây dựng Bắc Ninh (thứ 2 từ phải sang trái) đang chia sẻ tại Toạ đàm “Một triệu căn nhà ở xã hội - kỳ vọng và thách thức” tại điểm cầu Khu nhà trọ công nhân ở Bắc Ninh (Ảnh: Hoàng Anh).

Các quy định pháp luật về nhà ở nói chung và về nhà ở xã hội nói riêng, đến nay cơ bản đã có sự hoàn thiện và có sự đồng bộ, thống nhất với các luật như: Luật Đất đai, Luật Đầu tư. Chính vì vậy trong quá trình triển khai, trên cơ sở chính sách pháp luật, Tỉnh ủy, HĐND, UBND tỉnh Bắc Ninh đã chỉ đạo Sở Xây dựng kịp thời xây dựng các chương trình phát triển nhà ở, chương trình phát triển đô thị cũng như rà soát công tác quy hoạch để phát triển nhà ở xã hội theo chủ chương của Chính phủ.

Trong quá trình triển khai, trên địa bàn tỉnh hiện có 53 dự án với quy mô khoảng 170ha. Các dự án này khi hoàn thiện sẽ đáp ứng khoảng 5 triệu m2 sàn và đáp ứng khoảng 73 nghìn căn hộ cho người thu nhập thấp và người lao động. Hiện trên địa bàn tỉnh có 22 dự án đã có công trình đủ điều kiện đưa vào sử dụng với khoảng 20 nghìn căn hộ.

Theo Đề án 338, để hướng tới phát triển ít nhất 1 triệu căn nhà ở xã hội, lãnh đạo tỉnh Bắc Ninh đã chỉ đạo Sở Xây dựng rà soát quỹ đất, tình đến thời điểm hiện tại, theo mục tiêu của đề án giao chỉ tiêu cho tỉnh Bắc Ninh là 70 nghìn căn, Sở Xây dựng cũng đã rà soát và chuẩn bị khoảng 90 ha quỹ đất, đảm bảo đủ mục tiêu xây dựng nhà ở xã hội đến năm 2030 theo chỉ tiêu được giao.

Để đạt được kết quả như trên, trên cơ sở các quy định pháp luật, tỉnh Bắc Ninh đã chỉ đạo Sở Xây dựng thực hiện đồng bộ các giải pháp. Theo đó, Sở đã tích cực tuyên truyền, phổ biến các quy định pháp luật, đặc biệt là các cơ chế chính sách cũng như công tác lập quy hoạch. Trong quá trình lập quy hoạch chi tiết, ngoài đô thị loại I, II, III phải để dành 20% quỹ nhà ở theo quy định, đối với các đô thị loại IV, khu vực có các khu công nghiệp tập trung với nhu cầu nhà ở cao, chúng tôi cũng yêu cầu trong quá trình lập quy hoạch để lại 20% quỹ đất để xây dựng phát triển nhà ở cho công nhân, người lao động.

Liên quan đến phát triển hạ tầng, tỉnh cũng ưu tiên những nguồn lực để đầu tư phát triển các hạ tầng khung, hạ tầng kết nối trong khu đô thị để từ đó làm cơ sở lập quy hoạch cũng như thu hút các nhà đầu tư phát triển nhà ở xã hội.

Liên quan đến cơ chế chính sách, ngoài cơ chế chính sách Trung ương, tỉnh Bắc Ninh cũng chủ động hỗ trợ đối với các dự án nhà ở cho công nhân (hỗ trợ 50% tiền giải phóng đền bù và hỗ trợ 100% đối với công tác đầu tư xây dựng hạ tầng ở trong hàng rào).

Thời gian qua, tại tỉnh Bắc Ninh, nhu cầu về nhà ở xã hội là rất lớn vì đối tượng rộng, các dự án nhà ở xã hội đã cơ bản đáp ứng được nhu cầu cũng như mong muốn của các hộ gia đình.

Về nhà ở xã hội cho công nhân, theo thống kê, rà soát có gần 6000 căn hộ đã hoàn thành nhưng chỉ có hơn 3000 căn mới được đăng ký mua còn các căn hộ còn lại hiện tại không có người đăng ký mua. Nguyên nhân cũng là do một số khó khăn vướng mắc, thứ nhất là vấn đề về đối tượng nhà ở xã hội. Theo đó, các dự án nhà ở công nhân thường tập trung ở các khu công nghiệp ở các huyện, các xã, vì vậy trong quá trình phát triển, đối tượng mua là người thu nhập thấp ở khu vực đô thị nông thôn nên không được phép mua dẫn đến đối tượng mua ít.

Khó khăn thứ hai, do công nhân lao động đa số là công nhân ngoại tỉnh, chủ yếu còn trẻ, tâm sinh lý cũng như thói quen và tính chất công việc nên không có nhu cầu mua, chỉ có nhu cầu thuê, dẫn đến phát triển nhà ở lưu trú. Về thuế thu nhập, theo quy định trên 11 triệu là nộp thuế thu nhập, tuy nhiên để mua 1 căn hộ, thì với 11 triệu chưa kể vấn đề về các chi phí gửi về gia đình, sinh hoạt thì họ không đủ điền kiện mua. Do vậy, về đối tượng mua, cần xem xét đến điều kiện thu nhập của công nhân.

Khó khăn nữa liên quan đến các quy định khác như công tác quy hoạch, các chỉ tiêu, việc thẩm định, giá bán… Trong Luật Nhà ở (sửa đổi), chúng tôi đã đề nghị lưu ý vấn đề liên quan tới giá, trong đó xem xét giao cho địa phương trên cơ sở quy định pháp luật, trình UBND tỉnh ban hành giá khung tương tự với nhà ở xã hội của các hộ gia đình đang thực hiện. Nếu giá được điều chỉnh hàng năm cũng là cơ sở để các doanh nghiệp thúc đẩy hơn nữa việc tham gia đầu tư phát triển nhà ở xã hội, đặc biệt là nhà ở công nhân.

Đồng thời, đối với loại hình nhà ở lưu chú phải thực sự quan tâm, bởi đây chính là loại hình mà các đối tượng công nhân có nhu cầu nhiều nhất. Đề nghị Bộ Xây dựng nghiên cứu, tham mưu để hình thành hệ thống về quy chuẩn, tiêu chuẩn từ khâu lựa chọn nhà đầu tư, đến quy hoạch, quản lý phát triển và sử dụng nhà ở xã hội. Có như vậy, trong thời gian tới mục tiêu phát triển 1 triệu căn nhà ở xã hội sẽ hoàn thành, đảm bảo đúng mục tiêu đề ra.

Ông Hwoan Shen Wan – Giám đốc Công ty Phát triển nhà Hàn Quốc: Chính phủ Việt Nam và người dân phải đồng thuận để xây dựng chính sách, giải quyết những khó khăn đang vướng mắc

Ông Hwoan Shen Wan – Giám đốc Công ty Phát triển nhà Hàn Quốc (Ảnh: Hoàng Anh).

Chính phủ Việt Nam đang xây dựng và theo đuổi nguyện vọng đạt 1 triệu căn nhà ở xã hội. Tôi nghĩ rằng để thực hiện mục tiêu này, thì Chính phủ cũng như người dân phải đồng thuận để xây dựng chính sách và giải quyết những băn khoăn cũng như những vấn đề đang vướng mắc giảm thiểu thiếu sót. Vì hiện tại việc triển khai nhà ở xã hội tại Việt Nam vẫn còn khó khăn, điều này đòi hỏi cần phải đánh giá chính xác những vướng mắc từ đâu và nguyên nhân là gì? Có thể do vướng mắc về nguồn vốn hay do chính sách hoặc lãi suất cho các dự án này thấp nên các chủ đầu tư xây dựng nhà ở xã hội ở Việt Nam không mặn mà tham gia?

Và theo như tìm hiểu của chúng tôi, khái niệm nhà ở xã hội và nhà ở cho công nhân phải được đánh giá đúng thực tế và hiểu rõ đó là một ngôi nhà để ở và khái niệm một ngôi nhà thì ở trong đó phải là một ngôi nhà hạnh phúc. Còn những khu nhà ở công nhân tại Việt Nam tại các khu công nghiệp thì còn nhiều bất cập, vì vậy, nhà ở tại các khu công nghiệp thường khó bán tư duy của người dân từ địa phương khác đến các khu công nghiệp không mang tính chất cố định mà chỉ mang tính tạm bợ.