Lý do thiếu quỹ đất phát triển nhà ở xã hội

Từ trước đến nay, xây dựng nhà ở xã hội, đặc biệt là phân khúc nhà ở xã hội dành cho người thu nhập thấp tại đô thị thường được các chủ đầu tư bất động sản coi như món rau sống để ăn kèm trong "thực đơn" mà "món chính" được ưa thích là nhà ở thương mại.

Do những giới hạn về biên lợi nhuận mỏng (không quá 10% tổng mức đầu tư dự án), nhiều cơ chế, chính sách chưa thực sự ưu ái nên không nhiều chủ đầu tư mặn mà phát triển nhà ở xã hội. Trong bức tranh nhiều gam màu chưa thực sự tươi sáng không thể không nhắc đến khó khăn của việc tiếp cận quỹ đất xây dựng nhà ở xã hội.

Thông thường, quỹ đất phát triển nhà ở xã hội được hình thành từ hai nguồn chủ yếu, gồm: (i) các dự án nhà ở xã hội độc lập và (ii) quỹ đất 20% xây dựng nhà ở xã hội trong các dự án nhà ở thương mại. Trên thực tế, doanh nghiệp muốn xây dựng nhà ở xã hội khó tiếp cận với cả hai nguồn quỹ đất này.

Quỹ đất phát triển nhà ở xã hội được quy hoạch trong các dự án nhà ở xã hội độc lập thường ít được doanh nghiệp quan tâm. Lý do xuất phát từ chỗ: thủ tục hành chính trong đầu tư phát triển nhà ở xã hội độc lập về cơ bản không có gì "ưu ái" hơn so với phát triển nhà ở thương mại; một số thủ tục pháp lý về phát triển nhà ở xã hội còn phức tạp hơn cả nhà ở thương mại (xác nhận miễn tiền sử dụng đất, thủ tục xin phê duyệt giá bán nhà ở xã hội...). Khi không có lợi thế về giá bán (bị khống chế giá), hạn chế đối tượng mua (theo danh sách xác nhận của Sở Xây dựng), bị giới hạn về lợi nhuận 10% trong khi các thủ tục pháp lý phức tạp thì đương nhiên không nhiều doanh nghiệp hứng thú.

Một khu nhà ở xã hội (Ảnh minh họa: Trần Kháng).

Một chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội từng chia sẻ với tôi rằng, đều bỏ công sức như nhau, anh sẽ không bao giờ đầu tư vào nhà ở xã hội trong khi nhà ở thương mại mang lại lợi ích kinh tế hơn rất nhiều.

Quỹ đất nhà ở xã hội 20% bố trí tại các dự án nhà ở thương mại chiếm phần đáng kể trong nguồn cung để xây dựng nhà ở xã hội thời gian qua. Ưu điểm của quỹ đất này là đã giải phóng xong mặt bằng, đầu tư đồng bộ về hạ tầng, hồ sơ pháp lý rõ ràng… thuận tiện cho việc xây dựng, nhưng lại không dễ để doanh nghiệp tiếp cận.

Theo quy định của Luật nhà ở, chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại được ưu tiên giao làm chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội trên quỹ đất 20%. Tuy nhiên, vì để sớm thu lợi nhuận, các chủ đầu tư sẽ ưu tiên xây dựng nhà ở thương mại trước. Phần nhà ở xã hội trong dự án nhà ở thương mại thường ít được chủ đầu tư quan tâm hoặc triển khai cầm chừng. Thậm chí, ngay cả khi không triển khai xây dựng, nhiều chủ đầu tư vẫn trì hoãn bàn giao quỹ đất xây dựng nhà ở xã hội cho địa phương.

Pháp luật về nhà ở và pháp luật kinh doanh bất động sản hiện nay của chúng ta không có quy định cho phép chủ đầu tư được chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án nhà ở xã hội cho chủ đầu tư khác tiếp tục triển khai xây dựng. Do đó, doanh nghiệp muốn tiếp cận quỹ đất xây dựng nhà ở xã hội trong các dự án nhà ở thương mại cũng không hề đơn giản. Để có quỹ đất xây dựng nhà ở xã hội, các doanh nghiệp thường chọn giải pháp liên kết, hợp tác với chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại để triển khai xây dựng phần nhà ở xã hội; chấp nhận chia sẻ một phần lợi nhuận từ nhà ở xã hội vốn đã ít.

Bên cạnh đó, nhiều chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại lựa chọn phương án nộp tiền sử dụng đất để thay thế cho nghĩa vụ dành 20% quỹ đất ở làm nhà ở xã hội. Điều này gián tiếp góp phần tạo nên tình trạng quỹ đất nhà ở xã hội đã thiếu lại càng thiếu.

Theo thống kê của các địa phương, cho đến nay, trên địa bàn cả nước đã hoàn thành 301 dự án nhà ở xã hội khu vực đô thị và nhà ở công nhân khu công nghiệp, quy mô xây dựng khoảng 155.800 căn; đang tiếp tục triển khai 401 dự án, với quy mô xây dựng khoảng 454.360 căn.

Đến năm 2020 chúng ta đã có 2.256 dự án phát triển nhà ở thương mại nhưng chỉ có 1.040 dự án dành quỹ đất 20% để đầu tư xây dựng nhà ở xã hội, với tổng diện tích đất ở đã bố trí là 3.359,07 ha.

Trong dự thảo Luật nhà ở mới đây được Chính phủ trình Ủy Ban thường vụ Quốc hội có một quy định đáng chú ý liên quan đến quỹ đất phát triển nhà ở xã hội. Chính phủ đề xuất phương án các địa phương có trách nhiệm tự bố trí quỹ đất dành cho phát triển nhà ở xã hội. Địa phương có trách nhiệm trích một phần kinh phí thu được từ tiền sử dụng đất, tiền thuê đất để bồi thường giải phóng mặt bằng và đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội cho các dự án xây dựng nhà ở xã hội.

Theo chúng tôi, đây là một thay đổi mang tính bước ngoặt và triệt để. Quy định khi được thông qua sẽ góp phần tạo quỹ đất đáng kể cho các chủ đầu tư thay vì phụ thuộc vào quỹ đất 20% xây dựng nhà ở xã hội trong các dự án nhà ở thương mại như trong thời gian vừa qua.