Kiến nghị tích hợp 2 phương án đặt cọc khi mua bất động sản

(Xây dựng) - Hiệp hội Bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh vừa có văn bản góp ý một số quy định của Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi).

Hiệp hội Bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh kiến nghị tích hợp 2 phương án về đặt cọc trong Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) để bảo đảm tính đồng bộ, thống nhất.

Tại văn bản này, Hiệp hội Bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh (HoREA) đã có một số nhận xét và kiến nghị liên quan đến dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi). Cụ thể, HoREA đề nghị tích hợp “phương án 1” và “phương án 2” tại khoản 5 Điều 23 Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản thành “1 phương án” quy định về “đặt cọc” để bảo đảm tính đồng bộ, thống nhất với Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015 quy định mục đích “đặt cọc” để “bảo đảm giao kết hợp đồng” hoặc “đặt cọc” để “bảo đảm thực hiện hợp đồng” để bảo vệ khách hàng mua, thuê mua bất động sản, nhà ở “hình thành trong tương lai” hoặc “có sẵn”.

Theo HoREA, Luật Kinh doanh bất động sản 2006, 2014 đều không quy định về “đặt cọc” xảy ra trước thời điểm dự án bất động sản, nhà ở đủ điều kiện giao kết hợp đồng, huy động vốn bán nhà ở hình thành trong tương lai, nhất là đất nền, nên đã xảy ra tình trạng giới “đầu nậu, cò đất, doanh nghiệp bất lương” đã lợi dụng khoản 1 Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015 không quy định giá trị, tỷ lệ “tiền đặt cọc” nên đã nhận “tiền đặt cọc” của khách hàng với giá trị lớn, có trường hợp lên đến 90-95% giá trị tài sản giao dịch, thậm chí giới “đầu nậu, cò đất, doanh nghiệp bất lương” còn lập cả “dự án ma” không có cơ sở pháp lý để nhằm mục đích “lừa đảo”, gây thiệt hại rất lớn cho khách hàng, gây mất trật tự xã hội mà điển hình là vụ án lừa đảo xảy ra tại Công ty Alibaba.

Do vậy, HoREA tán thành khoản 5 Điều 23 Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản đã bổ sung quy định về “đặt cọc” là rất cần thiết.

HoREA nhận thấy, khoản 5 Điều 23 Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản đưa ra 2 phương án để lựa chọn là chưa hợp lý, bởi lẽ cả “phương án 1” và “phương án 2” đều đúng nên cần tích hợp cả “phương án 1” và “phương án 2” thành “1 phương án” quy định về “đặt cọc” để bảo đảm tính đồng bộ, thống nhất với Điều 328 Bộ Luật Dân sự 2015 và để cụ thể hóa quy định về “đặt cọc” trong Luật Kinh doanh bất động sản quy định “đặt cọc” để “bảo đảm giao kết hợp đồng” hoặc “đặt cọc” để “bảo đảm thực hiện hợp đồng” để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của khách hàng mua, thuê mua bất động sản, nhà ở có sẵn hoặc hình thành trong tương lai.

Bởi lẽ, “Phương án 1” của “Dự thảo” tương ứng với quy định tại khoản 1 Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015 về mục đích “đặt cọc để bảo đảm thực hiện hợp đồng”, mà trên thực tế sau khi đã giao kết hợp đồng thì thường ít xảy ra trường hợp bên đặt cọc bị bên nhận đặt cọc “lừa đảo” do việc giao kết hợp đồng thường được các bên kiểm tra chặt chẽ và thực hiện theo quy định của pháp luật và khi thực hiện hợp đồng thì “tiền đặt cọc” thường được cấn trừ vào số tiền thanh toán lần đầu của giao dịch, HoREA nhận định.

HoREA cũng cho biết, “Phương án 2” của “Dự thảo” tương ứng với quy định tại khoản 1 Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015 về mục đích “đặt cọc để bảo đảm giao kết hợp đồng”, mà trên thực tế trước khi giao kết hợp đồng thì mới thường xảy ra tình trạng bên đặt cọc bị bên nhận đặt cọc “lừa đảo” và không thực hiện “giao kết hợp đồng”, gây thiệt hại cho bên đặt cọc như đã nêu trên đây.

Đối với ý kiến yêu cầu quy định chặt chẽ việc chủ đầu tư sử dụng “tiền đặt cọc” phải đúng mục đích, Hiệp hội nhận thấy khoản 4 Điều 8 Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản đã quy định cấm chủ đầu tư “4. Thu tiền trong bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai không đúng quy định của Luật này; sử dụng tiền thu từ bên mua, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai trái quy định của pháp luật”, trong đó đã bao gồm “tiền đặt cọc” nên không cần thiết phải quy định thêm, HoREA nêu quan điểm.

Từ những phân tích trên, HoREA đề nghị tích hợp “phương án 1” và “phương án 2” thành “1 phương án” quy định về “đặt cọc” tại khoản 5 Điều 23 Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi), như sau: “5. Chủ đầu tư dự án bất động sản được thu tiền đặt cọc từ khách hàng khi nhà ở, công trình xây dựng đã có đủ các điều kiện đưa vào kinh doanh và đã thực hiện giao dịch theo đúng quy định của Luật này nhằm mục đích bảo đảm thực hiện hợp đồng hoặc chủ đầu tư dự án bất động sản được thu tiền đặt cọc nhằm mục đích bảo đảm giao kết hợp đồng theo thỏa thuận với khách hàng khi dự án có thiết kế cơ sở được cơ quan Nhà nước thẩm định và chủ đầu tư có một trong các giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại khoản 2 Điều 24 của Luật này. Thỏa thuận đặt cọc phải ghi rõ giá bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng. Số tiền đặt cọc tối đa theo quy định của Chính phủ nhưng không vượt quá 10% giá bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, bảo đảm phù hợp với điều kiện phát triển kinh tế - xã hội trong từng thời kỳ, từng loại hình bất động sản”.