Thứ tư 22/01/2025 04:32 24h qua English RSS
Hotline: 094 540 6866
Trang chủ / Sự kiện & Bình luận /

Hai tin vui, một tin kém vui cho thị trường bất động sản

14:17 | 22/01/2024

Luật Các tổ chức tín dụng khiến ngân hàng khó khăn trong việc chuyển nhượng dự án bất động sản là tài sản bảo đảm để xử lý nợ.

Thị trường bất động sản thời gian qua mắc hai bệnh nặng: vướng mắc pháp lý và thiếu vốn. Vì vậy, 2 dự án luật quan trọng là Luật Đất đai (sửa đổi), Luật Các tổ chức tín dụng (sửa đổi) đang được kỳ vọng sẽ tạo ra phương thuốc hữu hiệu để vừa chữa được hai căn bệnh trên, vừa giúp hồi phục sức khỏe của thị trường.

Để khơi thông thị trường cần tháo gỡ những vướng mắc pháp lý cũng như cải thiện cơ hội tiếp cận nguồn vốn vay tín dụng cho chủ đầu tư trong bối cảnh nguồn vốn trái phiếu dần thu hẹp.

Với các chủ đầu tư dự án bất động sản và cả các ngân hàng, dự thảo Luật Các tổ chức tín dụng (sửa đổi) vừa bấm nút thông qua mang đến hai tin vui và một tin kém vui.

Các quy định chồng chéo

Trước hết, xin phân tích Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) được thông qua vào tháng 11/2023. Điều 1 Luật này quy định về phạm vi điều chỉnh nêu rõ: Tổ chức tín dụng, công ty quản lý nợ và khai thác tài sản của tổ chức tín dụng… bán nhà ở, công trình xây dựng, chuyển nhượng quyền sử dụng đất, chuyển nhượng dự án bất động sản đang được dùng bảo lãnh, thế chấp để thu hồi nợ theo pháp luật về các tổ chức tín dụng và pháp luật có liên quan về xử lý tài sản bảo đảm.

Như vậy, Luật Kinh doanh bất động sản 2023 sẽ không trực tiếp điều chỉnh hoạt động chuyển nhượng dự án bất động sản (BĐS) là tài sản bảo đảm để thu hồi nợ. Cách tiếp cận này đi theo hướng không coi hoạt động xử lý nợ là hoạt động kinh doanh BĐS theo Luật Kinh doanh BĐS mà sẽ thực hiện theo Luật Các tổ chức tín dụng và pháp luật về xử lý tài sản bảo đảm.

Sau khi Luật Kinh doanh bất động sản 2023 được thông qua thì Luật Các tổ chức tín dụng (sửa đổi) quy định thế nào về chuyển nhượng dự án BĐS là tài sản bảo đảm để thu hồi nợ là vấn đề được các ngân hàng cũng như doanh nghiệp hết sức quan tâm.

Hai tin vui, một tin kém vui cho thị trường bất động sản
Luật Kinh doanh bất động sản 2023 sẽ không trực tiếp điều chỉnh hoạt động chuyển nhượng dự án bất động sản (BĐS) là tài sản bảo đảm để thu hồi nợ. Ảnh: Hoàng Hà

Rõ ràng Luật Các tổ chức tín dụng (sửa đổi) không thể quy định trực tiếp về xử lý tài sản bảo đảm. Chẳng hạn các nguyên tắc, điều kiện, trình tự chuyển nhượng dự án để xử lý tài sản bảo đảm nhằm thu hồi nợ không thuộc phạm vi điều chỉnh của Luật Các tổ chức tín dụng mà cần dẫn chiếu áp dụng theo pháp luật chuyên ngành.

Trong quá trình thảo luận về Luật Các tổ chức tín dụng (sửa đổi), đã có những ý kiến nâng lên, đặt xuống cân nhắc về việc luật này có quy định về xử lý tài sản bảo đảm là dự án BĐS để thu hồi nợ hay không.

Chẳng hạn, Nghị quyết số 05/NQ-CP ngày 05/01/2024 của Chính phủ đã kết luận về phương án chỉnh lý, hoàn thiện Luật Các tổ chức tín dụng (sửa đổi) đã chỉ đạo “bỏ các Điều 188, 190 và 192 dự thảo Luật về xử lý tài sản bảo đảm”. Dự thảo luật ban đầu cũng không đề cập đến việc xử lý tài sản bảo đảm.

Với phương án này, sau khi Luật Kinh doanh bất động sản 2023 và Luật các tổ chức tín dụng 2024 có hiệu lực, cả hai luật này đều không điều chỉnh vấn đề xử lý tài sản bảo đảm để thu hồi nợ, tạo ra “khoảng trống pháp lý”. Trường hợp điều này xảy ra, ngân hàng liệu có “dám” nhận tài sản bảo đảm là dự án BĐS khi không có hành lang pháp lý để xử lý nợ trong trường hợp bên vay không trả được tiền?

Tuy nhiên, Luật Các tổ chức tín dụng cũng không thể dẫn chiếu để quy định việc chuyển nhượng dự án BĐS là tài sản bảo đảm để thu hồi nợ phải tuân theo nguyên tắc, điều kiện, thủ tục của Luật Kinh doanh bất động sản.

Lý do nằm ở việc pháp luật có độ “vênh” khi cho phép chủ đầu tư thế chấp dự án BĐS với điều kiện rất “lỏng” (“đầu vào” mở) nhưng lại siết chặt việc chuyển nhượng dự án để xử lý nợ (“đầu ra” khóa chặt). Vướng mắc này khiến vấn đề chuyển nhượng dự án là tài sản bảo đảm để thu hồi nợ của tổ chức tín dụng những năm qua gặp nhiều khó khăn.

Trong quá trình soạn Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi), các Bộ ngành, ngân hàng thương mại đã chỉ rõ việc rất nhiều dự án BĐS đang thế chấp tại ngân hàng không đáp ứng được điều kiện chuyển nhượng dự án rất nghiêm ngặt theo Luật Kinh doanh bất động sản (ví dụ do chưa xác định được giá đất; chưa hoàn thành nộp tiền đất; thậm chí chưa được phê duyệt quy hoạch chi tiết…).

Ngoài ra, các tổ chức tín dụng bản chất không phải tổ chức kinh doanh BĐS nên cũng không đáp ứng được điều kiện của bên chuyển nhượng dự án (phải là doanh nghiệp có ngành nghề kinh doanh BĐS).

Bởi vậy, Ngân hàng nhà nước đã cảnh báo trong quá trình soạn Luật Kinh doanh bất động sản: Các ngân hàng thương mại không muốn nhận thế chấp dự án BĐS để cho vay (do “ách tắc” trong xử lý nợ).

Hai điễm nghẽn được khơi thông

Tin vui thứ nhất ở đây là dự thảo Luật Các tổ chức tín dụng (sửa đổi) mà Quốc hội biểu quyết thông qua đã bổ sung khoản 3 vào Điều 200 về “chuyển nhượng dự án bất động sản là tài sản bảo đảm để thu hồi nợ thực hiện theo pháp luật về kinh doanh bất động sản và pháp luật có liên quan”.

Tin vui thứ hai, Luật cũng đã bổ sung quy định chuyển tiếp tại Điều 210, cho phép tổ chức tín dụng, công ty quản lý nợ và khai thác tài sản của tổ chức tín dụng… được chuyển nhượng dự án BĐS đã nhận làm tài sản bảo đảm trước ngày Luật có hiệu lực thi hành để thu hồi nợ với những điều kiện được giảm tải so với điều kiện áp dụng cho các doanh nghiệp BĐS chuyên nghiệp.

Cụ thể, quy định chuyển tiếp cho phép ngân hàng chuyển nhượng dự án BĐS đã nhận làm tài sản bảo đảm mà không phải đáp ứng điều kiện chủ thể kinh doanh BĐS (không phải là doanh nghiệp có ngành nghề kinh doanh BĐS); đồng thời dự án BĐS, bên nhận chuyển nhượng dự án cũng chỉ phải đáp ứng một số điều kiện theo Điều 40 Luật Kinh doanh bất động sản 2023.

Theo đó, trường hợp này dự án không cần phải có quy hoạch chi tiết được phê duyệt hay điều kiện đã hoàn thành giải phóng mặt bằng; chủ đầu tư cũng chưa cần có quyết định giao đất, chưa phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất đai...

Các điều kiện này đã được giảm nhẹ trên cơ sở luật hóa Điều 10 Nghị quyết 42/2017/QH14 về thí điểm xử lý nợ xấu của các tổ chức tín dụng. Tuy nhiên điều đáng lưu ý là việc “cắt giảm” điều kiện chuyển nhượng dự án BĐS là tài sản bảo đảm để thu hồi nợ này chỉ được quy định trong điều khoản chuyển tiếp, áp dụng cho các hợp đồng thế chấp xảy ra trước ngày Luật Các tổ chức tín dụng 2024 có hiệu lực thi hành (trước ngày 01/7/2024).

Hai tin vui, một tin kém vui cho thị trường bất động sản
Các ngân hàng thương mại không muốn nhận thế chấp dự án BĐS để cho vay (do “ách tắc” trong xử lý nợ). Ảnh: Hoàng Hà

Khó khăn cả bên cho vay và bên vay

Tin kém vui là: khoản 3 Điều 200 Luật Các tổ chức tín dụng 2024 quy định chuyển nhượng dự án BĐS là tài sản bảo đảm để thu hồi nợ thực hiện theo pháp luật về kinh doanh bất động sản và pháp luật có liên quan nhưng chỉ cắt giảm điều kiện chủ thể kinh doanh BĐS (không cần là doanh nghiệp có ngành nghề kinh doanh BĐS) mà không cắt giảm điều kiện của dự án.

Theo đó, trường hợp chuyển nhượng dự án để thu hồi nợ thì dự án vẫn phải được phê duyệt quy hoạch chi tiết, phải hoàn thành giải phóng mặt bằng, đã có quyết định giao đất và phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất đai...

Quy định này rõ ràng không hợp lý bởi về bản chất, hoạt động chuyển nhượng dự án này là việc chẳng đặng đừng để thu hồi nợ, không phải hoạt động kinh doanh BĐS nhằm tìm kiếm lợi nhuận của các chủ đầu tư.

Việc Luật Các tổ chức tín dụng yêu cầu chuyển nhượng dự án BĐS là tài sản bảo đảm để thu hồi nợ phải tuân theo nguyên tắc, điều kiện, thủ tục của Luật Kinh doanh bất động sản chẳng khác nào... đánh đố ngân hàng. Các ngân hàng thương mại liệu có sẵn sàng nhận thế chấp dự án BĐS để cho chủ đầu tư vay khi biết sẽ gặp “ách tắc” nếu phải xử lý nợ?

Trường hợp này, ngân hàng có thể sẽ siết chặt điều kiện cho vay và chỉ giải ngân khi dự án đã đủ điều kiện chuyển nhượng (có quy hoạch chi tiết, đã giao đất và hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất). Đây là bất cập lớn bởi khi dự án đã đến bước pháp lý này thì chủ đầu tư cũng không thực sự cần đến nguồn vốn tín dụng mà có thể huy động tiền trả trước từ khách hàng hoặc từ các hợp đồng hợp tác.

Thực tế các chủ đầu tư hiện nay có nhu cầu vay để nộp tiền sử dụng đất. Tuy nhiên, thời gian tới có thể ngân hàng sẽ không giải ngân khoản vay này (trừ trường hợp chủ đầu tư có tài sản bảo đảm khác). Các dự án BĐS có thể sẽ tiếp tục “đói vốn” sau khi Luật Các tổ chức tín dụng 2024 có hiệu lực.

Theo Nguyễn Văn Đỉnh/Vietnamnet.vn

Cùng chuyên mục
  • Giảm phiền hà từ khâu xây dựng văn bản quy phạm pháp luật

    Ngày11/12/2024, Thủ tướng Chính phủ Phạm Minh Chính ký Công điện số 131/CĐ-TTg về việc cắt giảm, đơn giản hóa thủ tục hành chính, giảm phiền hà, chi phí tuân thủ cho người dân, doanh nghiệp ngay từ khâu xây dựng văn bản quy phạm pháp luật.

  • Từ kiểm soát đến kiến tạo và sáng tạo

    Nhà nước phải tập trung vào vai trò điều tiết, giám sát, và tạo khuôn khổ pháp lý minh bạch, thay vì ôm đồm tất cả các chức năng. Việc giao quyền quản lý cho các tổ chức, cá nhân có năng lực vượt trội không chỉ tăng hiệu quả quản lý mà còn giải phóng nguồn lực cho những lĩnh vực cần thiết hơn.

  • Viết tiếp trang sử hào hùng trong thời kỳ mới

    Hôm nay, toàn Đảng, toàn dân và toàn quân ta vui mừng kỷ niệm 80 năm Ngày thành lập Quân đội nhân dân Việt Nam, 35 năm Ngày hội Quốc phòng toàn dân (22/12), trong bối cảnh công cuộc đổi mới đất nước đạt được những thành tựu quan trọng về kinh tế-xã hội, quốc phòng, an ninh và đối ngoại, cả nước đang nỗ lực thực hiện thắng lợi Nghị quyết Đại hội XIII của Đảng.

  • Doanh nghiệp phục hồi, kinh tế tăng trưởng

    Theo thống kê của Liên đoàn Thương mại và Công nghiệp Việt Nam (VCCI), năm 2024 kinh tế Việt Nam đã phục hồi và phát triển mạnh mẽ, dần lấy lại được đà tăng trưởng như giai đoạn trước đại dịch Covid-19, với nhiều điểm sáng, nhất là trong xuất khẩu và thu hút FDI.

  • Thực hiện phân cấp, phân quyền và việc lựa chọn nhân sự

    Ngoài các vấn đề liên quan tới cơ chế, chính sách, một trong những yếu tố quan trọng trong thực hiện phân cấp, phân quyền là nhân lực. Theo chuyên gia, cần áp dụng công cụ quản trị nguồn nhân lực khoa học, để họ không né tránh, chây ì mà quyết tâm thực thi nhiệm vụ một cách hiệu quả nhất.

  • Nhân lên tình người vượt mưa lũ

    Cơn bão số 3 cùng hoàn lưu của nó đã, đang để lại những hậu quả vô cùng nặng nề đối với đời sống hàng nghìn người ở nhiều địa phương, vì thế, cần thêm nhiều hơn nữa những bàn tay ấm dang rộng ra với đồng bào mình, tiếp sức cho họ trong hành trình gian nan vượt qua hoạn nạn.

Xem thêm
  • Bài học không bao giờ cũ và bản lĩnh chính trị Việt Nam

    Tư duy độc lập, tự chủ, sáng tạo của Chủ tịch Hồ Chí Minh là bài học không bao giờ cũ; luôn được Đảng đặc biệt coi trọng như là nhân tố tăng cường sức mạnh, bản lĩnh chính trị Việt Nam trong công cuộc xây dựng và bảo vệ vững chắc Tổ quốc.

    09:57 | 04/09/2024
  • Tiến vào kỷ nguyên mới với tinh thần độc lập, khát vọng tự cường

    Hôm nay là ngày vẻ vang, là ngày Độc lập! 79 năm trước, cả dân tộc ta đã đứng lên làm cuộc Cách mạng Tháng Tám vĩ đại, đánh đổ ách xiềng xích của cả đế quốc, thực dân, phong kiến. Từ thời khắc Chủ tịch Hồ Chí Minh long trọng đọc Bản Tuyên ngôn độc lập vào ngày 2/9/1945, khai sinh ra nước Việt Nam Dân chủ Cộng hòa, đất nước Việt Nam đã có tên trên bản đồ thế giới, người dân Việt Nam ngẩng cao đầu tự hào là con dân một nước tự do, độc lập.

    10:42 | 02/09/2024
  • Kỳ tích mới từ "vượt nắng, thắng mưa, không thua gió bão"

    Chỉ trong hơn 6 tháng, chúng ta đã kéo đường dây điện 500 kV mạch 3 dài 519 km, vượt địa hình hiểm trở để đưa điện ra miền Bắc. Đây là một kỳ tích có được nhờ tinh thần "thần tốc, quyết thắng, vượt nắng, thắng mưa, không thua gió bão" để "biến cái không thể thành có thể".

    15:10 | 31/08/2024
  • Phát triển đất nước lên tầm cao mới

    (Xây dựng) - Kỷ niệm 79 năm Cách mạng Tháng Tám, Quốc khánh 02/9 vào thời điểm đất nước có bước chuyển mình của cơ hội cùng thách thức mới trên con đường phát triển. Quá trình xây dựng nền kinh tế thị trường định hướng XHCN, hội nhập quốc tế mà nòng cốt là mở rộng thị trường, địa bàn kinh tế, đòi hỏi tăng cường năng lực cạnh tranh quốc gia, ngành hàng và doanh nghiệp, tạo điều kiện phát triển sản xuất trong nước, kết nối với chuỗi cung ứng toàn cầu. Mục tiêu cơ bản là thực hiện thắng lợi 23 chỉ tiêu kinh tế - xã hội do Đại hội Đảng XIII đề ra, phấn đấu đến năm 2030 thoát khỏi mức thu nhập trung bình thấp, trở thành quốc gia đang phát triển, có công nghiệp hiện đại, thu nhập trung bình cao và đến năm 2045 là nước phát triển…

    10:59 | 30/08/2024
  • Ngăn chặn tình trạng đấu giá đất bất thường

    Những ngày gần đây, thị trường bất động sản Hà Nội liên tục chứng kiến các kỷ lục về giá trúng đấu giá đất tại khu vực ngoại thành, phiên sau cao hơn phiên trước. Đơn cử, ngày 28/7, huyện Đan Phượng đấu giá 85 lô đất ở các xã Đan Phượng, Hạ Mỗ, Phương Đình, giá trúng lô đất cao nhất hơn 99 triệu đồng/m2, gấp hơn 2 lần giá khởi điểm.

    07:50 | 22/08/2024
  • Cách mạng Tháng Tám và bài học bảo vệ độc lập chủ quyền dân tộc

    Thắng lợi của Cách mạng Tháng Tám là một dấu mốc chói lọi trong lịch sử dựng nước và giữ nước của dân tộc Việt Nam. 79 năm đã qua nhưng những bài học, kinh nghiệm quý báu của Cách mạng Tháng Tám vẫn còn nguyên giá trị thời đại, nhất là bài học về giữ vững độc lập chủ quyền dân tộc.

    09:31 | 20/08/2024
  • Phát huy giá trị vĩ đại của Cách mạng Tháng Tám trong thời đại mới

    Cách đây 79 năm, dưới sự lãnh đạo của Đảng Cộng sản Việt Nam và Chủ tịch Hồ Chí Minh, nhân dân ta đã tiến hành cuộc Cách mạng Tháng Tám vĩ đại, đập tan ách thống trị, áp bức, bóc lột của chế độ thực dân, phong kiến, giành lấy chính quyền, lập nên nước Việt Nam Dân chủ Cộng hòa, nhà nước dân chủ nhân dân đầu tiên ở Đông Nam Á, nay là nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam. Mùa thu lịch sử ấy mãi mãi là mốc son chói lọi trong lịch sử dựng nước và giữ nước vẻ vang của dân tộc ta.

    09:00 | 19/08/2024
  • Trách nhiệm với người dân

    Theo dự thảo bảng giá đất mới Thành phố Hồ Chí Minh vừa ban hành nhằm tiệm cận với giá thị trường, giá đất trên địa bàn sẽ tăng cao rất nhiều lần; thậm chí, có nơi tăng gấp 37 lần so với bảng giá hiện hữu. Điều này khiến người dân ùn ùn kéo nhau đi làm thủ tục đăng ký đất đai, thậm chí vay mượn tiền bạc kịp đóng tiền sử dụng đất theo bảng giá đất hiện hành. Tại nhiều Văn phòng đăng ký đất đai ở thành phố Thủ Đức, huyện Hóc Môn, huyện Củ Chi,… hồ sơ thủ tục nhà đất tăng đột biến, cán bộ làm không xuể.

    14:07 | 12/08/2024
  • Nỗi lo an toàn cây xanh trong đô thị

    Vụ việc một nhánh cây dầu phân loại 3 (cây có kích thước lớn) trong công viên Tao Đàn (quận 1, thành phố Hồ Chí Minh) bỗng nhiên gãy và rơi từ độ cao khoảng 25m khiến 2 người tử vong, 3 người bị thương, thêm một lần nữa cảnh báo về an toàn cây xanh trong đô thị.

    10:56 | 11/08/2024
  • Chậm một giờ cũng là tội lớn với nhân dân!

    (Xây dựng) - Hôm qua, khi hỏi vị lãnh đạo tỉnh Cà Mau về tiến độ Bệnh viện Đa khoa tỉnh quy mô 1.200 giường bệnh, tôi nhận được câu trả lời đầy “tâm trạng”: “Tỉnh đang lập Hội đồng Tư vấn giải quyết kiến nghị lựa chọn nhà thầu. Dự án chậm thì chắc chậm rồi. Nhưng cách làm việc “cù cưa” kiểu này hoài, điệp khúc “lỡ hẹn” với bệnh nhân biết đến bao giờ”. Thực trạng 2 bệnh nhân, 1 giường bệnh là “chuyện thường ngày ở huyện” tại Cà Mau. Một số bệnh nhân chấp nhận điều trị trái tuyến lên tuyến Trung ương với hy vọng, tương lai không xa miền cuối đất xóa vùng trũng về y tế.

    21:59 | 07/08/2024
...

Tin bài cuối cùng

Không còn dữ liệu để load