Động cơ nào khiến Tập đoàn Tân Hoàng Minh chi 2,5 tỷ đồng/m2 đất tại Thủ Thiêm?

(Xây dựng) - Dự án Khu đô thị mới Thủ Thiêm được Thủ tướng Chính phủ phê duyệt chính thức theo Quyết định 367/TTg ngày 4/6/1996 với các nội dung chính: Quy mô lập diện tích quy hoạch là 930ha, trong đó khu đô thị mới 770ha và quy mô tái định cư là 160ha. Tuy nhiên, việc chậm trễ triển khai thực hiện dự án, cùng với hàng loạt sai phạm liên quan đến việc giải phóng mặt bằng, hỗ trợ tái định cư, quy mô quy hoạch…đã khiến cho người dân Thủ Thiêm phải “mòn mỏi” chờ đợi hơn 20 năm, sống chật vật trong đất dự án. Gần đây, khu đô thị mới Thủ Thiêm lại gây xôn xao dư luận, bởi việc Tập đoàn Tân Hoàng Minh chi 2,5 tỷ đồng để sở hữu 1m2 đất.

4 lô đất vàng vừa được đấu giá tại Khu đô thị mới Thủ Thiêm.

Giá đất cao gấp 10 lần khu biệt thự sang trọng nhất Thủ Thiêm

Giới đầu tư bất động sản vừa được phen “hú vía” và cảm thấy khó hiểu về kết quả đấu giá của 4 lô đất thuộc Khu đô thị mới Thủ Thiêm ở Thành phố Hồ Chí Minh. Khi lô đất thứ ba được chào bán thành công với giá bình quân hơn 1 tỷ đồng/m2 đã khiến nhiều người ngạc nhiên, thì lô đất cuối cùng trong ngày khiến họ “ngã ngửa” khi được trả giá tới 24.500 tỷ đồng, tương đương với gần 2,5 tỷ đồng/m2.

Theo đó, ngày 10/12/2021, Trung tâm Dịch vụ bán đấu giá tài sản (Sở Tư pháp Thành phố Hồ Chí Minh) tổ chức bán đấu giá 4 lô đất gồm lô mang ký hiệu 3-5, 3-8, 3-9, 3-12 thuộc khu chức năng số 3 khu dân cư phía Bắc, thuộc khu đô thị mới Thủ Thiêm (thành phố Thủ Đức). Theo đó, lô đất ký hiệu 3-12 với diện tích 10.059,7m2 được Tập đoàn Tân Hoàng Minh đấu giá thành công với 24.500 tỷ đồng, cao gấp 8,3 lần so với giá khởi điểm. Con số này tương đương gần 2,5 tỷ đồng/m2.

Đây là mức giá được coi là “không tưởng” khi những khu đất mang ra đấu giá mới được quy hoạch, đang là đất trống, nhưng giá trúng thầu cao gấp nhiều lần những dự án đã hoàn thiện trong khu vực Thủ Thiêm.

Đối chiếu với một số dự án đã hoàn thiện tại Thủ Thiêm như Khu đô thị Sala, phân khúc nhà phố - biệt thự được chào bán với giá 240 triệu đồng – 260 triệu đồng/m2, giá bán chung cư tại Khu đô thị Sala cũng ở mức khoảng 80 triệu đồng – 100 triệu đồng/m2. Các dự án căn hộ thuộc phân khúc cao cấp tại Thủ Thiêm như Empire City, The Metropole, The River Thủ Thiêm có mức giá bán trong khoảng trên 100 triệu đồng/m2 – 150 triệu đồng/m2.

Tuy nhiên, tại lô đất 3-12, tổng diện tích hơn 10.000m2, nhưng đơn vị trúng thầu là Công ty TNHH Đầu tư Bất động sản Ngôi Sao Việt (Công ty con của Tập đoàn Tân Hoàng Minh) đã bỏ ra 24.500 tỷ đồng để sở hữu, đơn giá khoảng 2,5 tỷ đồng/m2. Như vậy, dù đang là đất trống nhưng số tiền mà Tân Hoàng Minh bỏ ra để sở hữu đã cao gấp 10 lần Khu biệt thự Sala đã hoàn thiện từ nhiều năm nay.

Theo quy hoạch, khu đất này là đất ở tại đô thị, được xây nhà ở chung cư có bố trí chức năng thương mại, dịch vụ, thời hạn sử dụng đất 50 năm, Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất. Diện tích sàn xây dựng tối đa của khu đất là 90.000 m2, hệ số sử dụng đất 8,91, tỷ lệ sàn xây dựng dành cho nhà ở là 95%, tỷ lệ sàn xây dựng dành cho thương mại dịch vụ là 5%, tầng cao tối đa cho phép là 25 tầng.

Nhẩm tính, theo quy hoạch, lô đất của Tân Hoàng Minh được xây khoảng 570 căn hộ, tính riêng chi phí đất trung bình gần 43 tỷ đồng/căn. Giá này chưa bao gồm chi phí xây dựng, kinh doanh và lãi của doanh nghiệp, nếu tính tổng thì giá bán căn hộ tại đây có thể lên đến 500 triệu đồng/m2. Dù chưa xây dựng, nhưng chỉ tính riêng chi phí phần đất, giá bán căn hộ tại khu đất 3-12 đã cao gấp 2 – 3 lần giá bán căn hộ đã hoàn thiện trong Khu đô thị Thủ Thiêm, mức giá này thậm chí còn cao hơn nhiều dự án căn hộ cao cấp ở trung tâm Thành phố Hồ Chí Minh.

2,5 tỷ/m2 đất Thủ Thiêm, liệu có khả thi?

Trao đổi với báo chí, GS.Đặng Hùng Võ - nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường cho rằng, động thái mà Tập đoàn Tân Hoàng Minh đang hướng đến có khả năng nhằm kích giá thị trường bất động sản, nhưng lại theo kiểu tăng giá ảo. Tất nhiên, phải chờ đến khi Tập đoàn của ông Đỗ Anh Dũng có nộp đủ tiền mua tài sản hay không thì mới kết luận được.

Thực tế vào năm 2015, Tân Hoàng Minh từng trúng đấu giá “lô đất vàng” 23 Lê Duẩn (quận 1, Thành phố Hồ Chí Minh), diện tích 3.000 m2 với giá 1.430 tỷ đồng (giá khởi điểm 558 tỷ) nhưng đòi hủy kết quả và không nộp số tiền đã trúng đấu giá. Đến tháng 6/2016, Tân Hoàng Minh lại có văn bản gửi UBND Thành phố Hồ Chí Minh, đề nghị được tiếp tục mua khu đất 23 Lê Duẩn. Với việc muốn tiếp tục mua đất trúng đấu giá, tập đoàn này bị phạt tiền trễ hạn hơn 260 tỷ đồng. Nhưng điều bất ngờ là khu đất 23 Lê Duẩn hiện nay lại đang là công trình xây dựng dự án Techcombank Sai Gon Tower. Một cách âm thầm, sau khi trúng đấu giá, Tân Hoàng Minh đã chuyển sở hữu khu đất tại trung tâm Thành phố Hồ Chí Minh cho Ngân hàng Techcombank?

Trước đó, năm 2010, lô “đất vàng” sở hữu 2 mặt tiền tại 22 - 24 Hàng Bài và 25 - 27 Hai Bà Trưng từng được Tân Hoàng Minh chấp nhận đền bù với mức giá cao nhất lên tới 1 tỷ đồng/m2. Mức giá đền bù này cho đến nay vẫn thuộc hàng cao nhất Hà Nội.

Dự án tên là D’. San Raffles do CTCP Thời đại mới T&T (Thuộc Tập đoàn Tân Hoàng Minh) làm Chủ đầu tư. Với dự án này, Tân Hoàng Minh phải mất đến 7 năm chỉ để nhận được giấy phép quy hoạch cho dự án. Tuy nhiên, sau khi mất nhiều năm để theo đuổi, xin giấy phép cho dự án, Tân Hoàng Minh đã rút lui khỏi dự án căn hộ - văn phòng siêu sang này. Qua hàng chục năm ôm "đất vàng" bị bỏ hoang, đến ngày 3/2/2021, dự án được khởi công, nhà phát triển dự án đã được đổi thành Masterise Homes - một thành viên của Masterise Group.

Theo giới thiệu, dự án có diện tích khu đất là 4.071 m2, mật độ xây dựng 73%. Dự án được lên kế hoạch phát triển thành tòa nhà 9 tầng cao, 5 tầng hầm, bao gồm tổ hợp trung tâm thương mại, văn phòng cao cấp, căn hộ hạng sang. Đặc biệt, giá chào bán dự kiến sẽ thiết lập kỷ lục giá mới tại thị trường Hà Nội, khoảng 570 triệu đồng/m2.

Ở góc độ đầu tư, phân tích về trường hợp của Tân Hoàng Minh, một chuyên gia trong lĩnh vực bất động sản cho rằng, dựa vào đồ án quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500, lô đất 3-12 có tổng diện tích sàn xây dựng (GFA) là 90.000 m2, hệ số sử dụng đất là 8,95 lần và số căn hộ dự kiến là 570 căn. Với công thức đó, khi lô đất 3-12 được mua vào với giá 24.500 tỷ đồng thì giá mỗi căn hộ là khoảng 42,9 tỷ đồng, tương đương khoảng 363 triệu đồng/m2 với tỷ lệ xây 75% GFA. Đây là mức giá chưa bao gồm chi phí xây dựng và lợi nhuận doanh nghiệp. Vậy Tập đoàn Tân Hoàng Minh sẽ kinh doanh gì để có thể hoàn lại vốn, chứ chưa nói đến chuyện có lãi?.

Theo Thông báo ngày 6/1/2022 của Cục Thuế Thành phố Hồ Chí Minh, 4 doanh nghiệp trúng đấu giá bất động sản tại khu đô thị mới Thủ Thiêm (Thành phố Thủ Đức) phải đóng lệ phí trước bạ và 50% tiền sử dụng đất trong 30 ngày từ khi có thông báo này. Số tiền sử dụng đất còn lại phải được nộp chậm nhất trong 90 ngày kể từ khi có thông báo, tức ngày 6/4. Tổng cộng, số tiền sử dụng đất được thu lần này lên đến 37.364 tỷ đồng, bằng với tổng số tiền mà các doanh nghiệp đã trúng đấu giá hôm 10/12/2021. Riêng ba doanh nghiệp có phần diện tích thực hiện chức năng thương mại dịch vụ cần đóng thêm 1,5 tỷ đồng lệ phí trước bạ.

Nếu quá thời hạn trên, ngoài tiền sử dụng đất phải nộp, doanh nghiệp phải đóng thêm tiền chậm nộp. Số tiền trên được tính bằng cách lấy số ngày chậm nộp nhân 0,03% lãi mỗi ngày. Theo quy định, đơn vị trúng đấu giá sẽ bị hủy quyết định công nhận kết quả trúng nếu không nộp đủ tiền mua tài sản khi quá thời hạn 180 ngày kể từ ngày ký thông báo thuế. Không nộp hoặc nộp không đủ tiền theo thời gian trên, các doanh nghiệp sẽ không được nhận lại tiền đặt trước (20% so với giá khởi điểm).

Như vậy, việc giá đất vừa qua tại Thủ Thiêm tiếp tục tạo ra một đỉnh giá mới, nhưng không phải mức tăng bao nhiêu phần trăm, mà tăng cả hàng chục lần. Đây là mức tăng quá khủng khiếp, nói theo ngôn ngữ nhà đầu tư là “giá trên trời”.

Việc Tập đoàn Tân Hoàng Minh bỏ số tiền kỷ lục gần 2,5 tỷ đồng/m2, nhiều người cho rằng và mong rằng, dự này sớm được đầu tư xây dựng theo quy hoạch đã được phê duyệt mà ông chủ này trúng đấu giá, để với cái giá gần 2,5 tỷ đồng/m2 đất và ước tính hơn 500 triệu đồng/m2 căn hộ chung cư sẽ bán cho ai, ai mua?

Các nhà đầu tư bất động sản đang lo ngại rằng, với cái giá đất mà Tập đoàn Tân Hoàng Minh đấu thì có thể lấy đó làm mức chuẩn để “chỉ định” cho Tân Hoàng Minh tiếp tục xây dựng các khu đô thị trong vùng Thủ Thiêm. Và đặc biệt lo ngại, kết quả của cuộc đấu giá này không những thổi bong bóng bất động sản ở những khu đất đã được Nhà nước giao cho chủ đầu tư trước đây, mà lại tiếp tục làm “đóng băng” những dự án mới dự kiến triển khai tại Thành phố Hồ Chí Minh, thậm chí cả ở Hà Nội và một số tỉnh khác chưa thực hiện đấu giá đất.