Bài 3: Tương lai nhiều chính sách, pháp luật mới gỡ khó thị trường bất động sản và nhà ở xã hội

(Xây dựng) – Tại buổi làm việc với Đoàn công tác số 3 của Đoàn giám sát Quốc hội về việc “Thực hiện chính sách, pháp luật về quản lý thị trường bất động sản và phát triển nhà ở xã hội từ năm 2015 đến hết năm 2023” với UBND thành phố Cần Thơ, Ủy viên Ban Chấp hành Trung ương Đảng, Chủ nhiệm Văn phòng Quốc hội, Tổng Thư ký Quốc hội, Trưởng Đoàn công tác số 3 Bùi Văn Cường cho biết, Đoàn đã ghi nhận những đề xuất, kiến nghị của thành phố Cần Thơ về thị trường bất động sản và nhà ở xã hội, đồng thời thông tin sẽ thực thi những chính sách, pháp luật mới tháo gỡ những khó khăn hiện nay.

Đồng chí Bùi Văn Cường, Ủy viên Ban Chấp hành Trung ương Đảng, Chủ nhiệm Văn phòng Quốc hội, Tổng Thư ký Quốc hội, Trưởng Đoàn công tác số 3 phát biểu tại buổi làm việc với thành phố Cần Thơ.

Tại buổi làm việc với Đoàn giám sát Quốc hội, ông Mai Như Toàn, Giám đốc Sở Xây dựng Cần Thơ thông tin, hiện nay về việc đặt cọc bất động sản còn chồng chéo các luật với nhau nên rất khó xử lý các chủ đầu tư.

“Về công tác quản lý Nhà nước đối với thị trường bất động sản, hoạt động kinh doanh và dịch vụ bất động sản trên địa bàn thành phố Cần Thơ từng bước được chặt chẽ, đảm bảo đúng quy định của pháp luật hiện hành. Tuy nhiên, thời gian qua vẫn còn các hoạt động giao dịch chưa được pháp luật quy định cụ thể, khi phát sinh thành phố rất lúng túng trong công tác quản lý như: Đặt cọc, giữ chỗ… thường theo hình thức tự nguyện giữa đôi bên nhưng thực chất bên nhận đặt cọc, giữ chỗ chưa đảm bảo pháp lý đối với tài sản (cụ thể là chưa có pháp lý đầy đủ về nhà ở, đất ở,…). Việc phát sinh này qua tham khảo hầu như diễn ra trên khắp cả nước nhưng chưa có giải pháp xử lý thống nhất đã tạo dư luận không tốt ảnh hưởng đến môi trường đầu tư của thành phố Cần Thơ” - Ông Mai Như Toàn chia sẻ.

Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) Hoàng Hải cho biết, hiện nay thủ tục dự án kéo dài, phức tạp, dự án nhà ở thương mại từ 6-16 tháng. Năm 2023, thành phố Cần Thơ không có dự án nào được chấp thuận đầu tư. Trong 6 tháng đầu năm 2024, không có dự án nào được phê duyệt chủ trương, không có dự án nào được đầu tư, ảnh hưởng nhiều đến phát triển thị trường bất động sản thành phố Cần Thơ.

Về vấn đề việc đặt cọc, giữ chỗ hiện nay phát sinh nhiều tranh cãi, ông Hoàng Hải cho biết, sẽ được tháo gỡ khi ngày 01/8/2024 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 có hiệu lực, chủ đầu tư chỉ được thu tiền cọc mua nhà hình thành trong tương lai tối đa 5% giá bán, cho thuê mua và dự án đủ điều kiện mới được mở bán.

Theo khoản 5 Điều 23 Luật Kinh doanh bất động sản 2023, chủ đầu tư dự án bất động sản chỉ được thu tiền đặt cọc không quá 5% giá bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng khi đã có đủ các điều kiện đưa vào kinh doanh theo quy định như: Có giấy phép xây dựng, thông báo khởi công xây dựng, giấy tờ về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất... Thỏa thuận đặt cọc phải ghi rõ giá bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng.

Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) Hoàng Hải phát biểu tại buổi làm việc với thành phố Cần Thơ.

Cùng với quy định về tiền đặt cọc không quá 5% giá bán, Điều 25 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 cũng có quy định về thanh toán tiền mua bán, thuê mua nhà trên giấy. Theo đó, các bên thực hiện thanh toán nhiều lần, lần đầu không quá 30% hợp đồng gồm cả tiền cọc (quy định cũ không bao gồm tiền cọc). Những lần tiếp theo phải phù hợp tiến độ xây dựng nhưng không quá 70% giá trị hợp đồng khi chưa bàn giao nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng.

Sau khi nghe báo cáo và những đề xuất, kiến nghị của UBND thành phố Cần Thơ và các Sở, ngành về tình hình thực hiện chính sách, pháp luật quản lý thị trường bất động sản và phát triển xã hội trên địa bàn thành phố Cần Thơ, Ủy viên Ban Chấp hành Trung ương Đảng, Chủ nhiệm Văn phòng Quốc hội, Tổng Thư ký Quốc hội, Trưởng Đoàn công tác số 3 Bùi Văn Cường cho rằng: “Báo cáo hôm nay các đồng chí gửi đã tiếp thu cũng như bổ sung thêm những nội dung Tổ công tác làm việc tương đối đầy đủ các thông tin. Chúng tôi cảm ơn và hoan nghênh lãnh đạo thành phố Cần Thơ đã chỉ đạo các Sở, ngành phối hợp rất chặt chẽ với Đoàn công tác. Nhờ đó cung cấp thông tin đầy đủ, từ đó chúng tôi có bức tranh toàn cảnh về chính sách pháp luật về thị trường bất động sản, nhà ở xã hội trên địa bàn thành phố Cần Thơ.

Đoàn công tác nhận thấy thành phố Cần Thơ đã quan tâm lãnh đạo chỉ đạo, triển khai các quy định của pháp luật liên quan đến vấn đề thị trường bất động sản, nhà ở xã hội tương đối đầy đủ. Các quy định pháp luật đã ban hành theo thẩm quyền thuộc địa phương trên cơ sở đó triển khai thực hiện trong những năm qua đạt kết quả đáng trân trọng. Bên cạnh đó cũng có một số khó khăn, trước hết là về khâu ban hành các văn bản quy định theo thẩm quyền địa phương, tôi thống kê thấy thành phố Cần Thơ trong kỳ báo cáo đã ban hành 36 văn bản, trong đó có 7 văn bản quy phạm pháp luật liên quan đến thị trường bất động sản và nhà ở xã hội gồm 2 Nghị quyết của Hội đồng nhân dân, 5 Quyết định còn lại là các văn bản khác.

Như vậy, chúng ta đã triển khai tương đối đầy đủ toàn diện theo yêu cầu liên quan đến quản lý về lĩnh vực này. Về tổ chức thực hiện, chúng ta đã tập trung lãnh đạo, chỉ đạo triển khai trong kỳ báo cáo đã có 38 dự án bất động sản và nhà ở xã hội được triển khai trên địa bàn. Tuy nhiên hiện nay cũng còn 5 dự án đang xác định tiền sử dụng đất, 4 dự án đang gặp khó khăn về mặt pháp lý mà chúng ta cần phải tháo gỡ và cũng đã thu hồi 4 dự án chuyển đổi sang nhiệm vụ khác.

Đây là những kết quả mà chúng ta rất cố gắng triển khai thị trường bất động sản trên địa bàn và thành phố Cần Thơ đã lãnh đạo, chỉ đạo vận dụng linh hoạt có hiệu quả cơ chế chính sách giải pháp của Quốc hội, Chính phủ về cải thiện môi trường đầu tư kinh doanh nhất là thủ tục về nhà ở, môi trường kinh doanh minh bạch thông thoáng qua đó thu hút nhiều dự án đầu tư quy mô lớn. Tôi thống nhất với đồng chí Bí thư Thành ủy Cần Thơ, việc này không chỉ giải quyết nhu cầu nhà ở cho người dân, cho cán bộ công chức, viên chức, mà còn là vấn đề cải thiện bộ mặt thành phố Cần Thơ để chúng ta thực sự là trung tâm của vùng Đồng bằng sông Cửu Long.

Bên cạnh những kết quả đạt được, chúng ta cũng còn những hạn chế khó khăn, những thách thức, còn có những điểm cần tiếp tục tập trung tháo gỡ, trong đó liên quan đến thủ tục pháp lý của một số dự án, về vấn đề định giá đất, đền bù giải phóng mặt bằng, quy hoạch, gia hạn đối với các dự án.

Tôi thống nhất với đồng chí Bí thư Thành ủy Cần Thơ phải phân loại những cái đó thuộc thẩm quyền tháo gỡ được là mình tháo gỡ. Rồi vấn đề liên quan đến nguồn vốn, quỹ đất dành cho phát triển nhà ở xã hội, vấn đề về thủ tục hành chính trong đó có cả các thủ tục liên quan đến việc mua nhà ở xã hội của người dân, những đối tượng được thụ hưởng là những vấn đề đang đặt ra và một số vấn đề khác…

Theo Chủ nhiệm Văn phòng Quốc hội, Tổng Thư ký Quốc hội, Trưởng Đoàn công tác số 3 Bùi Văn Cường, để tháo gỡ nhanh những vướng mắc hiện nay, thành phố Cần Thơ tiếp tục rà soát các quy định của pháp luật để có những kiến nghị nội dung vượt thẩm quyền và ban hành các quy định để giải quyết các vấn đề thuộc thẩm quyền thành phố Cần Thơ. Có thể ban hành hay là có Nghị quyết Ban Chấp hành của Ban Thường vụ về vấn đề này, mới giải quyết về vấn đề quan điểm lãnh đạo chỉ đạo. Có thể Nghị quyết của Hội đồng nhân dân thuộc thẩm quyền của địa phương mà thấy còn vướng, chúng ta không gỡ bằng các quy định, bằng thẩm quyền địa phương thì Hội đồng nhân dân địa phương là cơ quan quyền lực Nhà nước, gỡ bằng quyết định của tập thể, do đó cần nghiên cứu thêm, có thể học tập một số địa phương khác có những cách làm tương tự để chúng ta giải quyết vấn đề này.

Chúng ta tăng cường cải cách hành chính, tăng cường lãnh đạo chỉ đạo thực thi công vụ, đồng chí Bí thư có nhắc đến việc thực thi công vụ do còn tâm lý e ngại né tránh và đùn đẩy, trong Nghị quyết của Quốc hội đã nêu vấn đề này, chúng ta cũng cần có chỉ đạo quyết liệt để giải quyết những vấn đề vướng mắc. Tập trung tháo gỡ các vướng mắc của dự án, tôi thống nhất với đồng chí Bí thư trong việc chỉ đạo cụ thể để giải quyết phân loại, sau đó chúng ta có thể tháo gỡ cụ thể.

Khu đô thị mới Hồng Phát.

Ví dụ như vướng mắc về thủ tục pháp lý thì chúng ta cần xem thế nào, rồi vướng mắc liên quan đến giá… những vướng mắc cụ thể của từng dự án chúng ta phân loại ra và có cách giải quyết dứt điểm thì thị trường mới huy động được nguồn lực đất đai. Cần khẩn trương xây dựng các quy định pháp luật liên quan đến một số luật mà vừa qua được Quốc hội thông qua liên quan đến Luật Đất đai, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Nhà ở và Luật Các tổ chức tín dụng…

“Về các kiến nghị, thành phố Cần Thơ có 6 kiến nghị liên quan thị trường bất động sản và 5 kiến nghị liên quan nhà ở xã hội, Đoàn công tác xin được ghi nhận để báo cáo với Đoàn giám sát của Quốc hội và trên cơ sở đó Đoàn giám sát sẽ báo cáo Quốc hội để xem xét. Chúng tôi cũng sẽ nghiên cứu để xem xét việc thông qua Nghị quyết Kỳ họp thứ 8 về vấn đề này, sẽ có những điểm từ những thực tiễn thành phố Cần Thơ nêu để tháo gỡ về chính sách pháp luật.

Ở đây chúng ta cũng đề nghị Quốc hội cho phép các dự án đã quyết định chủ trương đầu tư theo Luật Đất đai năm 2024, Luật Nhà ở 2023, Luật Kinh bất động sản 2023, hiện nay các luật này đều có quy định trực tiếp, chúng ta nghiên cứu xem những dự án gặp vướng mắc đặc thù không nằm trong quy định trực tiếp thì có báo cáo cụ thể hơn, trên cơ sở đó có đề xuất giải quyết. Còn những cái có quy định trực tiếp thì không có vấn đề gì.

Đoàn công tác chúng tôi đề nghị là các kiến nghị liên quan đến Chính phủ, Bộ Xây dựng, một số Bộ, ngành liên quan thì các đồng chí xem xét trong quá trình hướng dẫn thi hành pháp luật lưu ý để tháo gỡ những vướng mắc của địa phương. Tôi cũng đề nghị đối với các đồng chí Thường trực các Ủy ban Quốc hội trên cơ sở nắm tình hình, trong phạm vi trách nhiệm quyền hạn của mình tích cực xem xét có những giải pháp tháo gỡ cho thành phố Cần Thơ nói riêng và các địa phương khác nói chung đến lĩnh vực này” - Chủ nhiệm Văn phòng Quốc hội, Tổng Thư ký Quốc hội, Trưởng Đoàn công tác số 3 Bùi Văn Cường chia sẻ.