(Xây dựng) - Giai đoạn từ 2015 đến nay, công tác phát triển nhà ở xã hội trên địa bàn tỉnh Bắc Ninh đã đạt được nhiều kết quả đáng ghi nhận với 51 dự án đã và đang được triển khai, đáp ứng nhu cầu nhà ở cho hàng trăm nghìn người. Tuy nhiên, trên thực tế, quá trình triển khai thực hiện vẫn còn nhiều khó khăn, vướng mắc cần được tháo gỡ.
 |
| Ông Nguyễn Hồng Hà - Giám đốc Công ty Cổ phần Đầu tư và Giáo dục Đông Dương, chủ đầu tư Dự án Nhà ở xã hội Đông Dương thành phố Bắc Ninh. |
Cầu vượt cung
Theo báo cáo của Sở xây dựng Bắc Ninh, toàn tỉnh hiện có 51 dự án nhà ở xã hội đã và đang được triển khai với 46.290 căn hộ, tổng diện tích sàn khoảng 3.931.992m2, đáp ứng nhu cầu nhà ở cho khoảng 189.459 người.
Trong đó, có 22 dự án nhà ở xã hội dành cho công nhân với 30.652 căn hộ, đáp ứng nhu cầu ở cho khoảng 114.085 công nhân. Số dự án nhà ở xã hội dành cho các đối tượng khác là 29 dự án với khoảng 15.638 căn hộ, đáp ứng nhu cầu chỗ ở cho khoảng 75.374 người.
Tuy nhiên, dựa trên kết quả khảo sát và thống kê, trên địa bàn tỉnh Bắc Ninh có gần 150 nghìn công nhân đang lưu trú, hiện có khoảng 73,8% đang ở trọ tại các khu nhà ở do người dân tự xây dựng; 26,2% công nhân đang ở tại các khu nhà ở công nhân tập trung theo dự án. Số lượng người lao động có thu nhập thấp và các nhóm đối tượng có nhu cầu về nhà ở xã hội trên toàn tỉnh hiện nay đã là hơn 230 nghìn người.
Dù nhiều về cả số lượng dự án cũng như số căn hộ nhưng nguồn cung vẫn chưa đáp ứng được nhu cầu. Đặc biệt phân khúc về nhà ở cho đối tượng thu nhập thấp, hộ nghèo và hộ cận nghèo tại khu vực nông thôn vẫn thiếu.
Những vướng mắc cần tháo gỡ
Theo Sở Xây dựng Bắc Ninh, tại địa phương hiện đang có 5 vướng mắc về cơ chế chính sách cần sớm được điều chỉnh để triển khai áp dụng, cụ thể như sau:
Thứ nhất, theo quy định tại Điều 49, 50, 51 Luật Nhà ở 2014: Nhóm đối tượng “Hộ gia đình có thu nhập thấp, hộ nghèo và cận nghèo tại khu vực nông thôn” chỉ được hỗ trợ theo các chương trình mục tiêu về nhà ở mà không được mua/thuê/thuê mua nhà ở tại các dự án nhà ở xã hội. Trên địa bàn tỉnh Bắc Ninh hiện nay, các nhóm đối tượng này có nhu cầu về nhà ở xã hội rất lớn, nhưng không được mua/thuê/thuê mua. Trong khi cùng là đối tượng thu nhập thấp nhưng ở khu vực đô thị lại được mua nhà ở xã hội. Đây là một trong những bất cập về chính sách mà địa phương không thể tự tháo gỡ.
Thứ hai, theo khoản 2 Điều 53 Luật Nhà ở 2014 xác định hình thức “Doanh nghiệp, hợp tác xã bỏ vốn mua, thuê nhà ở để cho người lao động trong đơn vị mình thuê” là một hình thức phát triển nhà ở xã hội. Tuy nhiên trong quy định của Luật Nhà ở và các Nghị định của Chính phủ không có hành lang pháp lý cho hình thức phát triển nhà ở xã hội này. Trên địa bàn tỉnh Bắc Ninh hiện nay, các doanh nghiệp (đặc biệt là các doanh nghiệp FDI) có nhu cầu thuê/mua nhà ở xã hội cho công nhân của mình ở nhằm mục tiêu tăng cường kỷ luật, tập trung quản lý, phòng tránh tệ nạn xã hội nhưng không thể thực hiện được.
Thứ ba, theo quy định của Luật Nhà ở 2014, đối tượng được hưởng chính sách về nhà ở xã hội phải thuộc diện không phải nộp thuế thu nhập cá nhân. Hiện nay, lượng công nhân có nhu cầu về nhà ở là rất lớn, tuy nhiên rất nhiều công nhân không đáp ứng được tiêu chí về đối tượng nộp thuế thu nhập cá nhân. Nhiều công nhân phải nộp thuế thu nhập (thực chất thu nhập cao hơn bình thường do làm tăng ca, làm thêm giờ…) nhưng phần lớn thu nhập sau khi nộp thuế đều gửi về gia đình, chỉ giữ lại một phần nhỏ để chi trả cho cuộc sống hàng ngày, cuộc sống hết sức khó khăn nhưng vẫn không đủ điều kiện để mua, thuê, thuê mua nhà ở xã hội.
Thứ tư, thời gian qua, trên địa bàn tỉnh Bắc Ninh có một số dự án nhà ở xã hội phục vụ khu công nghiệp được thực hiện lựa chọn nhà đầu tư theo quy định của Luật Đấu thầu số 43/2013/QH13. Tuy nhiên, sau khi dự án đủ điều kiện đưa vào kinh doanh theo quy định tại Điều 63 Luật Nhà ở, đối tượng là công nhân làm việc tại các khu công nghiệp đăng ký mua/thuê/thuê mua nhà ở tại Dự án là rất ít (chủ đầu tư đã công bố rộng rãi đến các doanh nghiệp trên địa bàn để công nhân đăng ký, tuy nhiên chỉ có 0,17% lượng công nhân được khảo sát có nhu cầu đăng ký mua/thuê/thuê mua nhà ở tại dự án). Đến nay, các dự án này có một số tòa nhà đã hoàn thành thi công xây dựng và đủ điều kiện đưa vào sử dụng, do các đối tượng là công nhân làm việc tại các khu công nghiệp có nhu cầu mua rất ít nên số lượng các căn hộ còn tồn nhiều, chủ đầu tư gặp rất nhiều khó khăn trong việc bán hàng. Trong khi trên thực tế, các đối tượng quy định tại khoản 1, 4, 6, 7, 8, 10 Điều 49 của Luật Nhà ở có nhu cầu mua rất cao nhưng không đủ điều kiện để giải quyết cho việc mua, thuê, thuê mua nhà ở xã hội. Do vậy, đề nghị bổ sung đối tượng thụ hưởng chính sách về nhà ở xã hội theo các khoản 1, 4, 5, 6, 7, 8, 10 Điều 49 của Luật Nhà ở được mua, thuê, thuê mua nhà ở xã hội tại các dự án nhà ở xã hội phục vụ khu công nghiệp.
Thứ năm, theo quy định của pháp luật về nhà ở xã hội, việc thẩm định giá bán/cho thuê/cho thuê mua nhà ở xã hội được thực hiện 01 lần và không có quy định về việc thẩm định điều chỉnh/bổ sung. Hiện nay, phần lớn các dự án nhà ở xã hội đều thực hiện thẩm định giá tại giai đoạn thi công xong phần móng để được bán nhà ở hình thành trong tương lai theo quy định tại Điều 63 Luật Nhà ở. Tuy nhiên, trong giai đoạn vừa qua, giá vật liệu xây dựng nói riêng và chỉ số giá xây dựng nói chung tăng nhanh, chi phí dự phòng được xác định ở thời điểm thẩm định giá không đủ cho yếu tố trượt giá, dẫn đến chi phí xây dựng công trình tăng, nếu không được thẩm định điều chỉnh giá sẽ gây khó khăn rất lớn cho các chủ đầu tư.
Bên cạnh những vướng mắc về hành lang và thủ tục pháp lý, về khách quan, một số dự án chậm tiến độ do vướng mắc trong công tác giải phóng mặt bằng; chưa hình thành được những dự án lớn với những khu nhà ở công nhân đầy đủ các công trình hạ tầng xã hội. Các dự án nhà ở xã hội dành cho công nhân việc bán, cho thuê mua còn chậm do đa số công nhân ngoài tỉnh với tính chất cư trú không ổn định, thường xuyên di chuyển thay đổi vị trí, việc làm, do thu nhập thấp và chưa có thói quen ở nhà chung cư cao tầng của công nhân cũng gây ảnh hưởng đến công tác phát triển nhà ở xã hội tại địa phương.
Ông Nguyễn Hồng Hà - Giám đốc Công ty Cổ phần Đầu tư và Giáo dục Đông Dương, một trong những chủ đầu tư đi đầu trong thực hiện dự án nhà ở xã hội tại Bắc Ninh chia sẻ thêm: Những năm gần đây, giá đất nền và nhà ở tại địa phương liên tục tăng cao, nên phân khúc nhà ở xã hội là lời giải đúng đắn và thiết thực nhất cho bài toán nhà ở. Rất nhiều doanh nghiệp, chủ đầu tư sẵn sàng đầu tư xây dựng nhà ở xã hội dù chi phí nhiều, phải chủ động nguồn vốn mà lợi nhuận không đáng kể.
Tuy nhiên, khi bắt tay vào làm mới thấy hàng loạt những vướng mắc và rào cản. Ngay từ khâu chuẩn bị đầu tư, việc tiếp cận quỹ đất sạch đã khó khăn do chính quyền địa phương chưa vào cuộc quyết liệt. Nhiều chủ đầu tư phải chủ động phối hợp với chính quyền, ngành chức năng để đẩy nhanh tiến độ giải phóng mặt bằng, vì nếu chờ chính quyền làm và giao đất thì sẽ rất chậm. Về mặt pháp lý, nhiều quy định không thực sự cần thiết với chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội, điển hình là quy định ký quỹ đảm bảo. Vì nhà ở xã hội không thể thế chấp vay vốn, việc huy động và cân đối nguồn vốn của doanh nghiệp đã rất khó khăn, lại thêm khoản ký quỹ thì càng khó hơn nữa.
Bên cạnh đó, quy định về đối tượng mua nhà ở xã hội theo Nghị định 100/2015 của Chính phủ là chưa có nhà ở thuộc sở hữu của mình, nhưng chưa rõ ràng về phạm vi áp dụng. Trên thực tế tại Bắc Ninh, nhiều công nhân, người lao động đã có nhà ở quê (các huyện vùng nông thôn) do thừa kế, cho tặng nhưng lên thành phố làm việc và sinh sống, có nhu cầu mua nhà ở để ổn định và làm việc lâu dài. Nếu quy định áp dụng trong phạm vi cấp tỉnh thì không đủ điều kiện mua, còn áp dụng trong phạm vi cấp huyện, hoặc theo khu vực nông thôn hoặc thành thị thì có thể mở rộng hơn.
 |
| Nhà ở xã hội Đông Dương 1 là một trong những dự án NOXH đầu tiên tại tỉnh Bắc Ninh. |
Một quy định nữa về việc phải dành tỉ lệ tối thiểu 20% diện tích nhà ở xã hội để cho thuê cũng không phù hợp với nhu cầu thực tế tại Bắc Ninh. Vì nếu phải thuê nhà ở, công nhân, người lao động chỉ thuê nhà trọ, phòng trọ với giá khoảng trên dưới 1 triệu đồng, họ không có nhu cầu thuê căn hộ chung cư với mức giá từ 4 - 5 triệu đồng, bằng nửa thu nhập. Do vậy, số lượng căn hộ cho thuê không thể khai thác được. Trong khi vốn của chủ đầu tư đọng ở đây rất nhiều. Điều này không phù hợp và gây lãng phí. Chúng tôi kiến nghị xem xét và điều chỉnh những quy định trên cho phù hợp với điều kiện và tình hình thực tế ở địa phương, tháo gỡ bớt rào cản để tạo điều kiện cho doanh nghiệp tham gia phát triển nhà ở xã hội.
Những việc cần làm
Để công tác phát triển nhà ở xã hội vừa đảm bảo chất lượng, đáp ứng nhu cầu thực tế và phát huy được hiệu quả, Sở Xây dựng tỉnh Bắc Ninh đề xuất một số giải pháp như sau: Đề nghị bổ sung nhóm đối tượng là người có thu nhập thấp, hộ nghèo, cận nghèo tại khu vực nông thôn được mua/thuê/thuê mua nhà ở xã hội; Đề nghị cho phép chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội cho doanh nghiệp sử dụng lao động thuê/mua nhà ở xã hội để bố trí chỗ ở cho người lao động; Đối với một số công nhân có mức lương thuộc diện phải nộp thuế thu nhập cá nhân do làm tăng ca và làm thêm giờ, đề nghị nghiên cứu hoàn thiện chính sách để phù hợp với tình hình thực tế; Đề nghị bổ sung đối tượng thụ hưởng chính sách về nhà ở xã hội theo các khoản 1, 4, 6, 7, 8, 10 Điều 49 của Luật Nhà ở được mua, thuê, thuê mua nhà ở xã hội tại các dự án nhà ở xã hội phục vụ khu công nghiệp; Đề nghị Bộ Xây dựng nghiên cứu, điều chỉnh quy định về thẩm định giá bán/cho thuê/cho thuê mua nhà ở xã hội, đảm bảo phù hợp với tình hình thực tế.
Ông Nguyễn Tuấn Dũng - Phó Giám đốc Sở Xây dựng Bắc Ninh thông tin thêm: “Song song với đó, Sở Xây dựng tiếp tục tham mưu UBND tỉnh Bắc Ninh rà soát, điều chỉnh quy hoạch các khu nhà ở, khu đô thị, các khu nhà ở xã hội tập trung, nhằm thu hút đầu tư xây dựng các khu nhà ở công nhân với quy mô hàng chục ha được xây dựng đồng bộ về hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội hướng tới thúc đẩy không gian kiến trúc, cảnh quan đô thị, thúc đẩy đô thị hóa hướng tới mục tiêu đáp ứng tiêu chí trở thành, thành phố trực thuộc Trung ương. Hỗ trợ thủ tục hành chính cho các dự án đầu tư nhà ở xã hội, yêu cầu giảm ít nhất 30% thời gian xử lý hồ sơ của tất cả các thủ tục hành chính trong lĩnh vực đầu tư nhà ở xã hội. Đặc biệt có những dự án giảm tới 50%, thậm chí 60% thời gian xử lý hồ sơ, giúp các chủ đầu tư tiết kiệm thời gian, tiết kiệm chi phí đẩy nhanh tiến độ xây dựng”.
Mai Thu
Theo
