(Xây dựng) - Trong vòng 5 năm vừa qua, kể từ năm 2020 trở đi, năm 2024 là năm ghi nhận tổng nguồn cung căn hộ mới cao nhất, với sự xuất hiện của 24.996 căn hộ. Tuy nhiên, các căn hộ có giá trên 4 tỷ đồng chiếm hơn phân nửa, còn căn hộ có giá dưới 2 tỷ đồng đang dần biến mất, với con số xuất hiện chỉ loanh quanh 1%.
 |
| Số lượng mở bán chung cư tăng trong năm 2024, nhưng căn hộ giá rẻ đang dần biến mất. |
Báo cáo thị trường bất động sản Hà Nội mới đây của Savills cho thấy, lượng mở bán căn hộ chung cư năm 2024 cao nhất trong vòng 5 năm trở lại đây. Nguồn cung mới trong quý IV/2024 đạt 12.972 căn tăng mạnh 146% theo quý và 351% theo năm. Nguồn cung sơ cấp đạt 16.629 căn, tăng 58% theo quý và 40% theo năm.
Trong năm 2024, tổng nguồn cung mới đạt 24.996 căn, trong đó căn hộ hạng B chiếm chủ đạo có thị phần 97%, với sự đóng góp của các dự án thành phần trong Vinhomes Ocean Park và Vinhomes Smart City tổng cộng đạt 89% nguồn cung mới.
Tình hình mua bán căn hộ cũng diễn ra sôi nổi trên thị trường trong quý IV/2024 với 13.401 căn bán được, tăng 96% theo quý và 340% theo năm. Nguồn cung mới chiếm 83% số lượng căn bán được và đạt tỷ lệ hấp thụ 85% nhờ có pháp lý rõ ràng và chủ đầu tư uy tín. Giá chào bán sơ cấp đạt 75 triệu VNĐ/m2, tăng 9% theo quý và 29% theo năm.
Tuy nhiên, phân khúc căn hộ giá rẻ đang dần biến mất trên thị trường. Trong năm 2024, các căn hộ có giá trên 4 tỷ đồng chiếm 59% tổng số lượng căn bán được, tăng đáng kể từ mức 2% trong năm 2020. Các căn hộ có giá từ 2 tỷ đến 4 tỷ đồng chiếm 40%, trong khi căn hộ có giá dưới 2 tỷ đồng chỉ vỏn vẹn 1%.
Theo bà Đỗ Thu Hằng, Giám đốc Cấp cao, Bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn Savills Hà Nội nhận định: “Tình trạng thiếu hụt nguồn cung đang được cải thiện, tuy nhiên, giá bán vẫn ở mức cao, phản ánh nhu cầu của thị trường vẫn lớn”.
Nói về nguyên nhân chính khiến giá nhà trong thời gian gần đây luôn trong tình trạng "trên trời", ông Lê Văn Bình, Phó Vụ trưởng Vụ Đất đai, Bộ Tài nguyên và Môi trường nhận định, quỹ đất trung tâm đang rất chật hẹp, không đa dạng sản phẩm và đặc biệt là chưa giải quyết được vấn đề giao thông. Không người dân nào muốn bỏ 2 – 3 tiếng/ngày để di chuyển từ ngoại thành đến nội thành để học tập và làm việc. Để giải quyết được những bài toán này, ông Bình đề nghị Nhà nước cần phải "nhúng tay" để nhanh chóng phát triển thêm quỹ đất nội đô hay quy hoạch lại giao thông để tránh ách tắc. Điều này sẽ trực tiếp kéo giá nhà "hạ nhiệt". Đồng thời, cần phải phát triển thêm đô thị vệ tinh xung quanh Hà Nội để kéo giãn số lượng người dân từ trung tâm ra các khu vực ngoại thành khiến sản phẩm nhà ở tại trung tâm không còn khan hiếm nữa.
 |
| Thị trường hiện nay đang khan hiếm nguồn cung căn hộ giá bình dân, gây khó khăn cho người mua nhà. |
Bên cạnh căn hộ sơ cấp, thị trường căn hộ thứ cấp ghi nhận sự tăng trưởng mạnh mẽ, đặc biệt là các dự án gần các nhà ga của tuyến đường sắt đô thị số 2A và 3, nơi giá thứ cấp tăng 24% theo quý.
Nhu cầu nhà ở trong năm 2024 chủ yếu được thúc đẩy bởi người mua trong nước, với nhu cầu dài hạn khi các đô thị lớn đón số lượng đông đảo người nhập cư tới sinh sống, làm việc và quá trình đô thị hóa.
Theo Quy hoạch Thủ đô Hà Nội, đến năm 2030, dân số thường trú khoảng 11 triệu người, tăng so với mức hiện tại là 9 triệu người, ngoài ra dân số vãng lai là 1,5 triệu người. Như vậy, vấn đề thiếu hụt nhà ở và giá nhà tăng cao có thể sẽ vẫn là “điểm nóng” trên thị trường trong thời gian sắp tới.
Trong năm 2025, nguồn cung mới tại Hà Nội dự kiến gồm 25.200 căn hộ. Trong đó, căn hộ hạng B tiếp tục dẫn đầu, chiếm 88% nguồn cung tương lai, các dự án đại đô thị sẽ chiếm 70% thị phần.
Theo ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), giá bán bất động sản năm 2025 sẽ có xu hướng điều chỉnh hợp lý hơn so với mức tăng quá mức năm 2024. Số liệu của VARS cho thấy, bất động sản về nhà ở, nguồn cung mới đo được tại Hà Nội dự kiến và các đô thị vệ tinh sẽ ước đạt 3.000-7.000 sản phẩm. Như vậy, nguồn cung rõ ràng đã nhiều hơn năm 2024 và cộng với những sản phẩm tồn kho đang dở dang, chưa bán thì nguồn cung khá dồi dào, nhiều hơn trong năm 2025. Tuy nhiên, nguồn cung nhà ở sẽ tập trung vào phân khúc cao cấp và trung cấp. Thị trường bình dân ghi nhận có sự cải thiện tích cực vào các dự án nhà ở xã hội, còn các dự án thương mại giá rẻ thì hiện tại vẫn chưa thấy sự xuất hiện.
Lê Trang
Theo
