Xây dựng 2 Nghị định hướng dẫn Luật Kinh doanh bất động sản 2023: Giảm bớt thủ tục, tạo điều kiện cho thị trường phát triển bền vững

(Xây dựng) – Chiều 22/3, tại Thành phố Hồ Chí Minh, Bộ Xây dựng tổ chức Hội thảo lấy ý kiến góp ý các Nghị định hướng dẫn thi hành Luật Kinh doanh bất động sản 2023.

Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Văn Sinh phát biểu tiếp thu các góp ý tại Hội thảo lấy ý kiến xây dựng các Nghị hướng dẫn thi hành Luật Kinh doanh bất động sản 2023.

Để nhanh chóng đưa Luật Kinh doanh bất động sản vào cuộc sống, góp phần tháo gỡ khó khăn vướng mắc, tạo điều kiện thuận lợi cho thị trường bất động sản phát triển minh bạch, bền vững. Chính phủ đã giao Bộ Xây dựng chủ trì soạn thảo xây dựng dự thảo 2 Nghị định quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Kinh doanh bất động sản. Đó là Nghị định quy định chi tiết, hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Kinh doanh bất động sản và Nghị định về xây dựng, quản lý và sử dụng hệ thống thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản.

Nghị định không quy định khác Luật

Tại Hội thảo, Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Văn Sinh đề nghị các đại biểu tham dự Hội thảo mạnh dạn đóng góp các ý kiến nhằm đảm bảo nguyên tắc đồng bộ với pháp luật khác có liên quan, tránh chồng chéo, mâu thuẫn. Đồng thời, không thêm mà có thể cắt giảm bớt các thủ tục hành chính để tạo điều kiện thuận lợi cho hoạt động kinh doanh bất động sản.

Để các đại biểu nắm rõ hơn về dự thảo 2 Nghị định, ông Hoàng Hải - Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản đã báo cáo tóm tắt dự thảo 2 Nghị định hướng dẫn Luật Kinh doanh bất động sản. Theo ông Hoàng Hải, nguyên tắc là Luật bảo hướng dẫn gì thì hướng dẫn đó, không quy định khác, chương mục bám theo bố cục của Luật và sát theo nội dung quy định.

Theo đó, dự thảo Nghị định quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Kinh doanh bất động sản 2023 quy định 15 nội dung, chia thành 5 nhóm chính gồm 7 Chương, 36 Điều về các nội dung: Kinh doanh bất động sản có sẵn và kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai; Thủ tục chuyển nhượng dự án bất động sản; Hợp đồng kinh doanh bất động sản; sàn giao dịch bất động sản; kinh doanh dịch vụ bất động sản; Điều tiết thị trường bất động sản… Nghị định này thay thế Nghị định số 02/2022/NĐ-CP ngày 06/01/2022 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Kinh doanh bất động sản.

Toàn cảnh Hội thảo lấy ý kiến xây dựng các Nghị hướng dẫn thi hành Luật Kinh doanh bất động sản 2023.

Đặc biệt, Nghị định làm rõ một số thông tin cụ thể phải công khai như: Tỷ lệ dư nợ tín dụng, dư nợ trái phiếu doanh nghiệp trên số vốn chủ sở hữu của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản; Vốn chủ sở hữu và tổng vốn đầu tư đối với dự án bất động sản; Điều kiện đối với cá nhân kinh doanh bất động sản quy mô nhỏ và đối với tổ chức, cá nhân bán nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn trong công trình xây dựng không nhằm mục đích kinh doanh...

Bên cạnh đó, dự thảo Nghị định về xây dựng, quản lý và sử dụng hệ thống thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản thay thế Nghị định 44/2022, quy định 4 nội dung, chia thành 2 nhóm gồm 4 Chương, 32 Điều về các nội dung: Cơ sở dữ liệu về nhà ở và thị trường bất động sản; Xây dựng, quản lý, vận hành, công bố và khai thác hệ thống thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản… Điểm đáng chú ý trong Nghị định này là bổ sung thông tin, dữ liệu về số nhà là một phần trong cơ sở hệ thống thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản được quản lý, tích hợp, kết nối, chia sẻ với cơ sở dữ liệu quốc gia về dân cư, cơ sở dữ liệu đất đai quốc gia, cơ sơ dữ liệu khác có liên quan...

Câu từ không “cài cắm” làm khó người dân doanh nghiệp

Góp ý cho 2 Nghị định, các đại biểu cho rằng các thông tin về dự án bất động sản phải công khai trước khi đưa vào kinh doanh. Cần minh bạch thông tin, nâng cao vai trò quản lý Nhà nước cũng như vai trò vai trò, trách nhiệm của sàn, môi giới trong giao dịch bất động sản. Ứng dụng công nghệ thông tin trong Nghị định và các hoạt động liên quan đến lĩnh vực kinh doanh bất động sản, thúc đẩy tín dụng, phát triển thị trường bất động sản...

Ông Huỳnh Thanh Khiết - Phó Giám đốc Sở Xây dựng Thành phố Hồ Chí Minh đề xuất làm rõ: Công khai thông tin trong giai đoạn đặt cọc nhưng vẫn đảm bảo bí mật thông tin của doanh nghiệp. Để bán được nhà ở hình thành trong tương lai phải có 35 điều kiện, cơ quan thẩm định và người cung cấp hồ sơ đều rất mệt. Nên gộp lại thành nhóm để giảm các đề mục điều kiện, hoặc cắt giảm bớt các điều kiện không cần thiết.

Ông Huỳnh Thanh Khiết - Phó Giám đốc Sở Xây dựng Thành phố Hồ Chí Minh góp ý tại Hội thảo lấy ý kiến xây dựng các Nghị hướng dẫn thi hành Luật Kinh doanh bất động sản 2023.

“Tại Thành phố Hồ Chí Minh đều gặp khó khăn trong quy định chủ đầu tư phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính mới đảm bảo điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai. Bởi trước đây tính từng phần, giờ phải tính toàn phần, trước đây tính rồi giờ phải tính lại nên gần như dự án bị tắc. Các dự án trong quá trình đầu tư xây dựng đều có điều chỉnh nên việc “tính lại” khiến các dự án gặp khó”, ông Khiết nói.

Bên cạnh đó, bà Nguyễn Nam Phương – Tổng Giám đốc Công ty TNHH Lan Anh (Bà Rịa - Vũng Tàu) kiến nghị việc định giá đất sẽ gây khó cho doanh nghiệp, không thu hút được nguồn vốn tư nhân.

“Đầu tư hạ tầng xong bàn giao cho địa phương, nhưng không đưa ra được mức giá do chưa định giá đất nên trong 3 năm doanh nghiệp bị chôn vốn, không kinh doanh được, lãi ngân hàng phải trả, dẫn đến thua lỗ. Ngân hàng bảo lãnh thì các điều kiện, tiêu chí cũng không khác gì đi vay. Có cần bắt buộc khi bán sản phẩm phải có ngân hàng bảo lãnh hay không”, bà Phương nêu câu hỏi.

Tương tự, Keppel Land đề xuất tách mẫu hợp đồng mua bán nhà ở thành 2 loại riêng biệt, là: Bán căn hộ hình thành trong tương lai và căn hộ có sẵn. Việc phân định này sẽ rất thuận lợi cho doanh nghiệp.

Tổng kết Hội thảo, Thứ trưởng Nguyễn Văn Sinh cho biết, dự thảo Nghị định cũng sẽ quy định chi tiết những trường hợp này, vì vậy rất cần lắng nghe ý kiến của các doanh nghiệp. Giảm bớt được càng nhiều thủ tục càng tốt. Nội dung về định giá đất nhiều địa phương đang vướng, Thủ tướng đã chỉ đạo Phó Thủ tướng Trần Hồng Hà làm việc về vấn đề này, bước đầu đã gỡ vướng được một số vấn đề nhưng chưa thể gỡ hết toàn bộ các vướng mắc.

Thứ trưởng Nguyễn Văn Sinh thông tin thêm câu từ trong các quy định cần phải làm rõ, ghi rõ, không nói chung chung, câu từ “cài cắm” làm khổ cả doanh nghiệp, cả chính quyền địa phương và những người thực thi pháp luật. Sẽ thí điểm một vài chỗ về giao dịch bất động sản qua sàn, làm thế nào để thuận tiện cho việc giao dịch của người dân. Qua đó, tháo gỡ các khó khăn vướng mắc cũng như tạo điều kiện thuận lợi cho người dân, doanh nghiệp trong các hoạt động liên quan đến kinh doanh bất động sản.