Vì sao bất động sản không ngừng tăng giá?

Giới chuyên gia và nhà đầu tư đều cho rằng tất cả phân khúc bất động sản sẽ tiếp tục tăng giá trong thời gian tới, tuy nhiên khả năng thanh khoản thấp.

Bình quân giá căn hộ hạng C ở TP.HCM hiện đã tiệm cận mốc 60 triệu đồng/m2, trong khi mặt bằng kinh doanh trên đường Nguyễn Huệ (quận 1) cũng được nâng từ mức 22 triệu đồng/tháng cho diện tích 40 m2 hồi tháng 1 lên thành 30 triệu đồng/tháng cho căn chỉ 25 m2.

Trong khi đó, nửa năm qua, giá đất nền ở Long An, Đăk Nông, Bình Phước... đã tăng hơn 30%. Thậm chí, một căn biệt thự ở Đồng Nai còn tăng đến 20% giá trị sau chưa đầy 2 tháng.

Bất động sản tăng giá mạnh ở khắp nơi, trên mọi phân khúc. Những yếu tố về lạm phát, dịch bệnh hiện nay càng đẩy giá bất động sản lên cao hơn nữa.

Những lực đẩy của thị trường

Tại tọa đàm "Giải mã những cơn sốt đất" mới đây, ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt, Giám đốc bộ phận Tiếp thị nhà ở CBRE Việt Nam đánh giá, nếu giai đoạn 2018-2019 giá đất chỉ tăng ở một số khu vực ở TP.HCM như quận 9, Thủ Đức nương theo các dự án lớn, thì 2 năm trở lại đây, diễn biến này xuất hiện và lan rộng trên bình diện cả nước.

Giá bất động sản tăng mạnh ở nhiều địa phương, trên nhiều phân khúc. Ảnh: Quỳnh Danh.

Ông Kiệt lý giải kinh tế Việt Nam dù chịu ảnh hưởng của Covid-19 vẫn có tốc độ tăng trưởng tương đối tốt. Các thông tin quy hoạch vùng, địa phương, triển khai kết nối hạ tầng cũng được công bố, trong khi nhiều doanh nghiệp ngoại phát triển khu công nghiệp, dự án nghỉ dưỡng... dẫn đến tâm lý đầu tư đón đầu, đẩy giá bất động sản lên cao.

Mặt khác, trong bối cảnh lạm phát cao, các nhà đầu tư có nhu cầu tìm kênh neo giữ tài sản mà bất động sản là một trong những kênh an toàn, hiệu quả nhất. Chuyên gia bất động sản Phan Công Chánh nhìn nhận dòng tiền trong nước đang dồi dào, đặc biệt nhiều nhà đầu tư chứng khoán với mức tăng 2-4 lần lợi nhuận trong năm qua đang có xu hướng chuyển sang đầu tư bất động sản để hạn chế rủi ro.

Trong khi đó, nguồn cung ở các đô thị lớn như Hà Nội, TP.HCM "gần như đã đạt ngưỡng", còn các địa phương khác cũng ngặt nghèo với chủ đầu tư. Thiếu nguồn cung làm giá đất tăng, đặc biệt ở các địa phương mới nổi.

"Chưa kể, sự kiện đấu giá đất Thủ Thiêm vừa qua được coi như một cơn tâm chấn, có sức lan tỏa đẩy mặt bằng chung giá bất động sản tăng lên", chuyên gia Phan Công Chánh nói thêm.

Chia sẻ với Zing ở góc độ nhà đầu tư cá nhân, ông Lê Quốc Kiên (TP.HCM) cho biết với những người sản xuất kinh doanh, lợi nhuận trung bình thường khoảng 15-18%/năm trên vốn đầu tư.

"Với tình hình lạm phát tăng cao, giá nguyên vật liệu đầu vào tăng nhanh trong khi giá bán chưa theo kịp, cộng với việc nhu cầu tiêu dùng sụt giảm, sẽ làm nhà kinh doanh nản lòng và đẩy tiền vào tích lũy tài sản", ông nói.

Cá nhân ông cũng đang đầu tư vào nhà phố liền thổ, nhà cho thuê, đất vùng ven và đất tỉnh. Ông cho biết nếu không bị áp lực nợ ngân hàng sẽ không bán, trừ khi được giá tốt, vì bán rồi lại phải đi tìm mua chỗ khác, không thể giữ tiền mặt trong thời điểm lạm phát hiện nay. Nguồn cung sẽ đến nhiều hơn từ những người sử dụng đòn bẩy ngân hàng và không còn dòng tiền đủ đóng cho ngân hàng.

"Ai cũng sở hữu tài sản, nhưng không ai có tiền"

Dự báo trong 1-2 năm tới, ông Kiên cho rằng giá bất động sản sẽ tiếp tục neo cao, bởi với các nhà đầu tư cá nhân, càng lạm phát họ lại càng tăng giá bán ra để chống trượt giá.

Khi toàn thị trường đều có tâm lý này, mặt bằng giá mới tự khắc được thiết lập, cơ sở định giá của các đơn vị thẩm định và ngân hàng cũng tăng lên.

"Các dự án bất động sản hình thành trong tương lai khi mở bán cũng tính sẵn giá tương lai của 2-3 năm sau khi bàn giao sản phẩm, và chắc chắn họ cũng tính luôn phần lạm phát vào mức giá này. Điều này đẩy giá hiện tại của toàn bộ khu vực lên theo", nhà đầu tư kì cựu này nhìn nhận.

Ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt cũng đánh giá 2022 sẽ là năm bản lề cho giai đoạn phát triển tiếp theo của nền kinh tế, sau những xáo trộn bởi dịch bệnh vừa qua. Do đó, giá bất động sản sẽ tiếp tục tăng, nhưng tốc độ tăng nhanh hay chậm còn phụ thuộc vào khả năng hấp thụ và độ chấp nhận của thị trường. Nguồn cung năm 2022-2023 cũng sẽ phục hồi, tạo đà tăng cho thời gian tới.

Tuy nhiên, theo TS Sử Ngọc Khương, Giám đốc cấp cao Savills Việt Nam, khi lạm phát diễn ra, mặc dù giá bất động sản tăng lên nhưng thị trường không có khả năng mua, tính thanh khoản không có.

Đồng thời, nhiều nhà đầu tư cũng dùng các đòn bẩy tài chính để đầu tư bất động sản, khiến tài sản có thanh khoản thấp trở thành một gánh nặng lớn cho họ cũng như gây áp lực lên hệ thống ngân hàng.

Trao đổi với Zing quanh quan điểm này, ông Lê Quốc Kiên cũng khẳng định các giao dịch bất động sản hiện nay đều có tính thanh khoản rất chậm. "Người bán thì tính thêm phần trượt giá, phát triển hạ tầng và lợi nhuận vào giá trị tài sản, người mua lại kỳ vọng giá giảm và chờ mua với giá bằng hoặc thấp 5-10% so với quý II/2021", ông Kiên phân tích.

Người bán giữ giá cao, trong khi người mua thiếu vốn tạo nên sự giằng co trên thị trường bất động sản. Ảnh: Quỳnh Danh.

Theo quan sát của ông Kiên, phần lớn nhà đầu tư đã dồn tiền mua bất động sản từ giữa năm 2020. Sang năm 2021, tình hình dịch bệnh ảnh hưởng đến sản xuất kinh doanh trong khi rủi ro lạm phát tăng cao, thông tin phát triển hạ tầng xuất hiện nhiều nên nhà đầu tư không những không "ra hàng" mà còn tiếp tục mua thêm.

Do đó, trừ những người đã chốt lời và tiếp tục tái đầu tư, thời điểm này ông cho rằng đa số nhà đầu tư đã bước vào giai đoạn cạn tiền, nguồn vay ngân hàng cũng đã gần "hết room". Đó là khi nghịch lý xuất hiện: "Ai cũng sở hữu tài sản, nhưng không ai có tiền".

Vì vậy, theo quan điểm đầu tư của ông, những người có thể "ôm" tài sản trong 3-5 năm sẽ đẩy dòng vốn từ chỗ cao đã chốt lời về vùng trũng giá còn rẻ, với kỳ vọng nhân nhiều lần giá trị tài sản như giai đoạn 2016-2021.

Còn những nhà đầu tư vốn mỏng chỉ "ôm" được 1-2 năm, thậm chí dưới 1 năm, sẽ dần quay về khu vực gần trung tâm, lợi nhuận ít hơn nhưng dễ thanh khoản hơn để đề phòng rủi ro.

Chuyên gia Phan Công Chánh cũng cho rằng nên đa dạng hóa danh mục đầu tư trong bối cảnh này. Bên cạnh việc tập trung vào các nhu cầu ở thực với phân khúc căn hộ mức giá trung bình, nhà ở giá rẻ hay đất nền ven đô, đất nền tỉnh, nhà đầu tư có thể nhắm đến các dự án bất động sản nghỉ dưỡng ở các thị trường đang phát triển như Quy Nhơn, Phan Thiết... với mức giá còn thấp, dư địa tăng trưởng còn cao.