Gỡ nút thắt cải tạo chung cư cũ

Tiếp sức cho Luật Nhà ở năm 2023 và Nghị định số 98/2024/NĐ-CP của Chính phủ quy định chi tiết một số điều của Luật Nhà ở về cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư (có hiệu lực từ ngày 1-8-2024), Luật Thủ đô năm 2024 đã bổ trợ những điều khoản đột phá. Qua đó, nhằm gỡ nút thắt trong cải tạo chung cư cũ.

Khu chung cư cũ Quỳnh Mai (quận Hai Bà Trưng). Ảnh: Quang Thái

Chưa như kỳ vọng

Thời gian qua, việc đẩy nhanh quá trình cải tạo chung cư cũ, xây dựng nhà ở tái định cư là nhiệm vụ được thành phố Hà Nội đặc biệt quan tâm, với mục tiêu hướng đến là tạo điều kiện an cư lạc nghiệp cho người dân. Song, kết quả vẫn còn rất khiêm tốn so với yêu cầu đặt ra.

Trên địa bàn Thủ đô hiện có gần 1.579 nhà chung cư cũ có tuổi thọ hơn 50 năm, chủ yếu được xây dựng vào giai đoạn 1960-1990, tập trung tại khu vực 4 quận nội thành. Sau khi rà soát, phân loại, có 200 nhà nguy hiểm cấp C, 137 nhà cấp B và 7 nhà thuộc diện nguy hiểm cấp D (cấp cao nhất) cần sớm được cải tạo...

Theo Phó Giám đốc Sở Xây dựng Hà Nội Mạc Đình Minh, các dự án đang triển khai đều chậm so với tiến độ được phê duyệt do chủ đầu tư chưa thống nhất được phương án bồi thường, hỗ trợ, tạm cư, tái định cư.

Thực tế cải tạo chung cư cũ cho thấy, theo Quy hoạch chung xây dựng Thủ đô, quy hoạch phân khu đô thị thì một số nhà chung cư hiện trạng không phù hợp quy hoạch, trong đó nhiều vị trí nhà chung cư cũ quy hoạch xác định là khu cây xanh, công viên; chỉ tiêu quy hoạch kiến trúc thấp 1-5 tầng, dân số hiện trạng cao hơn dân số quy hoạch… Do bị hạn chế bởi số tầng cao công trình, dân số theo quy hoạch nên rất khó bảo đảm tính hiệu quả, hấp dẫn đầu tư.

"Cởi trói" cho doanh nghiệp và người dân

Xuất phát từ thực tế này, Luật Nhà ở 2023 đã dành Chương 5 quy định về vấn đề cải tạo, xây dựng lại chung cư. Theo đó, đã luật hóa thời hạn sử dụng nhà chung cư theo hồ sơ thiết kế và thời gian sử dụng thực tế. Khi các khu chung cư hết thời hạn sử dụng sẽ được cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh kiểm định, nếu không đủ an toàn sẽ buộc phải cưỡng chế phá dỡ, xây dựng lại.

Đồng thời, luật cũng bổ sung một loạt cơ chế ưu đãi dành cho chủ đầu tư dự án cải tạo chung cư cũ được miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, kinh doanh diện tích nhà ở còn lại sau khi bố trí tái định cư, kinh doanh dịch vụ thương mại trong phạm vi dự án, vay vốn ưu đãi; được địa phương hỗ trợ ngân sách để xây dựng công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội dự án và hưởng ưu đãi về thuế...

Cùng với Luật Nhà ở 2023, Luật Thủ đô 2024 với nhiều điểm mới tiếp sức cho Luật Nhà ở đi vào đời sống. Đặc biệt, Luật Thủ đô còn bổ sung các điều khoản gỡ nút thắt về mặt chính sách trong việc cải tạo chung cư cũ, trong đó có nội dung Luật Nhà ở chưa bao quát hết, đem lại nhiều hy vọng cho người dân trong các khu tập thể cũ và tạo sức hút lớn với doanh nghiệp tư nhân.

Cụ thể, Hà Nội được trao quyền điều chỉnh chỉ tiêu, hệ số đền bù, điều chỉnh quy hoạch đã duyệt cho phù hợp. Đây là một yếu tố rất thuận lợi trong cải tạo các khu tập thể, khu chung cư cũ. Đặc biệt, Khoản 3, Điều 29 Luật Thủ đô quy định trường hợp không lựa chọn được chủ đầu tư dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư theo quy định của pháp luật về nhà ở thì UBND thành phố quyết định thu hồi đất nhà chung cư, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất sau khi có từ 2/3 tổng số chủ sở hữu nhà, người sử dụng đất trong phạm vi ranh giới dự án trở lên đồng thuận.

Số tiền thu được từ việc đấu giá quyền sử dụng đất lớn hơn số tiền chi cho công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư tiếp tục được phân chia và chi trả cho từng chủ sở hữu nhà, người sử dụng đất. Quy định nhằm tạo cơ sở pháp lý để thành phố Hà Nội thực hiện có hiệu quả việc quản lý, cải tạo nhà chung cư, đồng thời, có cơ chế mạnh mẽ hơn để xử lý những bất cập trong thực tiễn liên quan đến cải tạo nhà chung cư hiện nay.

Cùng với đó, Luật Thủ đô giao quyền cho HĐND thành phố quy định cơ chế, chính sách, biện pháp ưu đãi, hỗ trợ đối với dự án phát triển nhà ở, nhà lưu trú bố trí cho người lao động làm việc tại khu công nghệ cao, khu công nghiệp trên địa bàn thành phố. Đích đến là thu hút nguồn nhân lực đáp ứng yêu cầu phát triển.

Các chuyên gia cho rằng, những điểm mới trong Luật Thủ đô, Luật Nhà ở và Nghị định hướng dẫn đã bổ trợ cho nhau. Theo hướng đi này, cải tạo chung cư cũ phải theo quy hoạch và làm cả khu, tỷ lệ đồng thuận không cần tối đa, cách giải quyết hệ số K, việc phân quyền mạnh mẽ sẽ giúp cho việc cải tạo chung cư cũ thuận lợi hơn. Tương tự, hệ số đền bù, phương pháp đền bù, cho quy gom cũng đã "cởi trói" cho cả doanh nghiệp và người dân. Một điểm đáng lưu ý nữa trong chính sách cải tạo chung cư cũ thời gian tới, là cơ chế quy gom các nhà tập thể nhỏ lẻ, không thể xây dựng lại tại chỗ, tạo điều kiện cho cư dân tái định cư tại chỗ trên địa bàn phường, địa bàn quận.

Cũng theo các chuyên gia, thành phố Hà Nội cần sớm có các văn bản hướng dẫn để các điểm mới trong Luật Thủ đô sớm được thực thi giúp cho quá trình cải tạo chung cư cũ đem lại hiệu quả hơn trong giai đoạn tới, góp phần tạo nên diện mạo mới khang trang, đẹp đẽ hơn cho Thủ đô.