TS.KTS Đào Ngọc Nghiêm: Cải tạo chung cư cũ cần có tầm nhìn tổng thể và kế hoạch dài hạn

(Xây dựng) – UBND thành phố Hà Nội vừa ban hành Kế hoạch 171 về việc khắc phục tồn tại, hạn chế trong công tác thực hiện cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ trên địa bàn. Bàn về vấn đề trên, TS.KTS Đào Ngọc Nghiêm cho rằng, vấn đề cải tạo chung cư cũ cần có tầm nhìn tổng thể và xây dựng kế hoạch dài hạn.

Các khu tập thể xuống cấp nghiêm trọng tiềm ẩn nhiều nguy hiểm cho người dân.

Được biết, theo Kế hoạch, nhiệm vụ trọng tâm trong thời gian tới là kiện toàn, phân công thành viên Ban Chỉ đạo cải tạo chung cư cũ trên địa bàn Thủ đô; ban hành Quy chế hoạt động của Ban Chỉ đạo.

Trên cơ sở Đề án cải tạo xây dựng lại chung cư cũ trên địa bàn thành phố Hà Nội sau khi hoàn chỉnh, được phê duyệt, UBND thành phố, Ban Chỉ đạo cải tạo chung cư cũ sẽ tiếp tục chỉ đạo, ban hành các kế hoạch, giải pháp, nhiệm vụ, đồng bộ với Nghị định số 69/2021/NĐ-CP ngày 15/7/2021 của Chính phủ.

Trong đó, sẽ bố trí nguồn vốn ngân sách dự kiến khoảng 500 tỷ đồng trong giai đoạn 2021 - 2025 để thực hiện tổng kiểm tra, rà soát, kiểm định, đánh giá chất lượng toàn bộ các chung cư cũ theo các đối tượng, phân loại quy định của Nghị định số 69.

Cùng với đó là xây dựng và ban hành Kế hoạch cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ giai đoạn 2021 - 2025 đối với các chung cư cũ đã có kết quả kiểm định để triển khai thực hiện quy trình tổ chức lập quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500, dự án đầu tư.

Thành phố sẽ xây dựng và ban hành Kế hoạch và bố trí nguồn vốn ngân sách lập các đồ án quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500, tổng mặt bằng, đề án quy gom theo 03 mô hình cấp độ: Khu chung cư cũ (quy mô lập quy hoạch chi tiết >2ha); Nhóm chung cư cũ (quy mô lập Tổng mặt bằng <2ha); Tập hợp các chung cư cũ độc lập, đơn lẻ (quy mô lập tổng mặt bằng nhà đơn lẻ và đề án nghiên cứu quy gom tái định cư tại chỗ trên địa bàn phường, quận).

Về việc tổ chức lựa chọn nhà đầu tư sẽ quy định 03 hình thức lựa chọn, gồm: Các chủ sở hữu thống nhất lựa chọn, Đấu thầu lựa chọn, Nhà nước thực hiện bằng nguồn vốn ngân sách (Điều 113 Luật Nhà ở).

Ngoài ra, Thành phố sẽ sử dụng quỹ nhà tái định cư có sẵn; đầu tư xây dựng nhà tạm cư, nhà tái định cư (phục vụ tạm cư) mới bằng vốn ngân sách, nhà ở thương mại, sử dụng quỹ nhà ở xã hội kết hợp; rà soát quỹ đất trống trong các khu chung cư cũ có khả năng giải phóng mặt bằng để đầu tư xây dựng tạo lập quỹ nhà tạm cư tại chỗ.

Đồng thời, thực hiện các chính sách về ưu đãi đầu tư (tiền sử dụng đất, tiền thuê đất và tiền chuyển mục đích sừ dụng đất; áp dụng thuế suất, thuế thu nhập doanh nghiệp; lệ phí trước bạ đối với diện tích nhà ở phục vụ tái định cư tại chỗ cho các hộ dân...).

Thành phố cũng tăng cường công tác tuyên truyền, vận động, phổ biến cơ chế chính sách của Nhà nước, Thành phố để tạo sự đồng thuận của xã hội, các chủ sở hữu nhà chung cư cũ, người dân khi thực hiện di dời các hộ dân khỏi nhà chung cư nguy hiểm, phá dỡ, giải phóng mặt bằng, cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư cũ; vận động người dân tổ chức thực hiện theo đúng quy định.

Trao đổi với phóng viên Báo điện tử Xây dựng, TS.KTS Đào Ngọc Nghiêm - Phó Chủ tịch Hội Quy hoạch phát triển đô thị Việt Nam, nguyên Giám đốc Sở Quy hoạch - Kiến trúc Hà Nội chia sẻ: Cải tạo chung cư đã được quan tâm từ nhiều năm nay, cách đây hơn 20 năm, Hà Nội có thí điểm cải tạo 4 khu chung cư cũ. Đồng thời, Thủ tướng, Thành ủy, HĐND thành phố có văn bản, cơ chế đặc thù đặt ra mục tiêu Hà Nội đến năm 2015 phải hoàn thành cải tạo chung cư cũ. Nhưng do yếu tố khách quan, đến nay, trong tổng số 1600 chung cư, Hà Nội mới chỉ thực hiện cải tạo được 2%.

Gần đây nhất, thành phố có đề án xây dựng, cải tạo lại chung cư cũ, trong đó có đề xuất nhiều cơ chế chính sách đặc thù, và các kiến nghị với Nhà nước về đổi mới cơ chế chính sách, lựa chọn chủ đầu tư cũng như nguồn lực thực hiện, điều chỉnh quy hoạch từng quy hoạch phân khu. Rất vui mừng là mới đây, Thủ tướng có ban hành Nghị định 69 – là một Nghị định quy định khung mở rất thoáng, giải quyết được phần nào cơ bản vướng mắc mà Hà Nội đã nhận diện.

TS.KTS Đào Ngọc Nghiêm đánh giá, Nghị định 69 sẽ tạo động lực để Hà Nội có đột phá trong cải tạo chung cư cũ. Tuy vậy, việc thực hiện trơn tru cải tạo chung cư cũ đòi hỏi cơ chế chính sách đặc thù và 2 vấn đề lớn cần giải quyết.

Một là, vấn đề tái định cư. Trong Nghị định 69 cũng như đề án của thành phố, đưa ra vấn đề tái định cư. Tuy nhiên, tái định cư ở đâu, tái định cư như thế nào để hấp dẫn và nhận được sự đồng thuận của người dân thì cần được lưu ý. Cụ thể, với Hà Nội, có nhiều dự án, khu nhà ở xã hội bỏ không, vấn đề quan trọng là xác định danh mục các dự án đô thị mới chấp nhận tái định cư khi cải tạo chung cư. Ngoài ra, nếu không tái định cư tại chỗ thì có thể nhận đền bù. Vậy thì, việc đền bù sẽ được thực hiện như thế nào, chính sách giá ra sao. Đáng lưu ý, có trào lưu môi giới bất động sản mua – bán lại chung cư cũ để được hưởng lợi từ chính sách.

Thứ hai là vấn đề quy hoạch để thực hiện cải tạo chung cư cũ. Vừa qua, có bài học rõ nhất là trong năm 2019, có 19 chủ đầu tư thực hiện nhưng Hội đồng thẩm định đánh giá là không thích hợp bởi nó làm tăng dân số, tác động đến môi trường, giao thông… Lần này, Nhà nước cần đứng ra chủ trì quy hoạch này, công bố quy hoạch và lấy ý kiến của người dân. Yêu cầu quan trọng là phải có tuyên truyền, lấy ý kiến người dân – do trước nay những chủ trương cải tạo vướng phải phản ứng rất lớn từ phía người dân.

Như vậy, mục tiêu kép của việc cải tạo chung cư cũ này, một mặt nâng cấp đời sống, một mặt tạo lập diện mạo đô thị, quản lý đô thị theo hướng văn minh, hiện đại. Do đó, cơ quan chức năng cần xem xét việc cải tạo với tầm nhìn tổng thể và cẩn trọng.