Cải tạo chung cư cũ Hà Nội: 3 mô hình đảm bảo tính khả thi

(Xây dựng) – Thành phố Hà Nội là Thủ đô có quy mô diện tích lớn trên thế giới, cùng với số lượng rất lớn các chung cư cũ phân bố trong vùng lõi các quận nội thành và nội đô lịch sử, nơi tập trung đông dân cư; nhưng việc xây dựng, cải tạo, sửa chữa chung cư cũ qua nhiều năm còn hạn chế, chưa nhận được sự đồng thuận cao của người dân, cơ chế chính sách còn nhiều vướng mắc.

Ảnh minh họa.

Khó đảm bảo hiệu quả đầu tư dự án

Thực trạng Thành phố tồn tại 03 loại hình chung cư cũ: khu chung cư cũ quy mô >2ha; nhóm chung cư cũ quy mô <2ha; chung cư cũ độc lập, đơn lẻ, diện tích đất hạn chế.

Các chung cư cũ đa phần thuộc khu vực các quận nội thành và nội đô lịch sử, hạn chế phát triển tầng cao, dân số theo quy định tại Quy hoạch chung xây dựng Thủ đô, phải tiến hành từng bước giãn – giảm dân số từ 1,2 triệu xuống 0,8 triệu dân, quy định nêu trên khó khăn khi thực hiện tái định cư tại chỗ 100%, đồng thời hạn chế phát triển diện tích kinh doanh (sau khi tái định cư) dẫn đến khó khăn cho việc đảm bảo hiệu quả đầu tư dự án.

Khu vực nội đô lịch sử là nơi tập trung chủ yếu các chung cư cũ độc lập, đơn lẻ đã hết niên hạn sử dụng, xuống cấp, nguy hiểm (cấp C, B và cận D) trong đó có nhiều chung cư cũ không đủ diện tích mặt bằng để xây dựng lại, không thể tự cân đối tài chính của dự án, khó khăn lựa chọn giải pháp thực hiện.

Để công tác cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ trên địa bàn Thành phố Hà Nội đạt hiệu quả, đảm bảo tính khả thi, cần phải được nghiêm túc tổng kết đánh giá, rút kinh nghiệm quá trình đã triển khai, tham khảo kinh nghiệm các nước, thiết lập chương trình, kế hoạch triển khai thực hiện.

Thành phố Hà Nội đã xác định đây là công tác an sinh, là công cuộc lớn (cải tạo, xây dựng lại, chỉnh trang, tái thiết đô thị) đầy khó khăn phức tạp và lâu dài; nhưng là nhiệm vụ quan trọng, cấp bách, cần thiết phải có phương pháp, giải pháp hiệu quả nhằm đảm bảo an toàn, tính mạng và tài sản, ổn định đời sống nhân dân; trong đó có vai trò chủ đạo của Nhà nước, cả hệ thống chính trị và sự ủng hộ, thống nhất của nhân dân, doanh nghiệp cùng phối hợp tích cực triển khai thực hiện.

Đảm bảo tính khả thi theo 3 mô hình

Vừa qua, Thành phố Hà Nội đã chỉ đạo về công tác cải tạo, xây dựng lại các khu chung cư cũ trên địa bàn, trong đó xác định: các phương án quy hoạch sẽ được nghiên cứu đồng thời với mô hình đầu tư, biện pháp, phương thức đầu tư, tương ứng với tính chất, hiện trạng từng khu chung cư cũ để đảm bảo tính khả thi, theo 3 mô hình gồm: Nhóm 1: tập hợp các chung cư cũ trong một khu (khu tập thể) như ở Kim Liên, Trung Tự, Bạch Mai, Ngọc Khánh… có quy mô > 2ha (lập quy hoạch chi tiết); Nhóm 2: nhóm chung cư cũ, mô hình như tiểu khu nhà ở gồm 5 – 7 chung cư một nhóm (không phải khu tập thể), có quy mô <2ha (lập tổng mặt bằng); Nhóm 3: các chung cư cũ độc lập, đơn lẻ.

Để có sự đột phá trong quy hoạch các khu chung cư cũ trong thời gian tới, việc tổ chức lập quy hoạch cần được nghiên cứu gắn với mô hình đầu tư, biện pháp và phương thức đầu tư, triển khai theo các nguyên tắc: Nhà nước đóng vai trò chủ đạo trong công tác tổ chức nghiên cứu lập quy hoạch; thực hiện tổng thể cho toàn khu chung cư cũ, nhóm chung cư cũ, tập hợp chung cư cũ độc lập trên địa bàn, khu vực; Đồ án quy hoạch chi tiết được duyệt là cơ sở lập phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và lựa chọn chủ đầu tư lập dự án theo quy định pháp luật hiện hành.

Đối với nhà nguy hiểm cấp D nằm trong khu chung cư cũ nếu thực hiện cải tạo, xây dựng lại tại chỗ thì cần phù hợp với nghiên cứu tổng thể toàn khu, quy chuẩn, tiêu chuẩn thiết kế hiện hành; Nghiên cứu phương án cải tạo chung cư cũ theo hướng giữ ổn định chỉ tiêu dân số, tái tạo quỹ nhà để sử dụng vào chức năng thương mại, dịch vụ khi tăng chiều cao công trình, giảm mật độ xây dựng.

Với nhóm 1, ví dụ như khu Thành Công, quy mô khoảng 23ha. Dự án cải tạo, tái thiết quy hoạch 1/500 cần đồng bộ giải pháp: tái định cư tại chỗ, cho phép xây dựng cao tầng; giải phóng quỹ đất có diện tích đủ lớn để phát triển các chức năng dịch vụ, thương mại, hạ tầng du lịch… có thể đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án, đối ứng vốn… kết hợp khai thác không gian ngầm, các khối đế của các tòa nhà.

Với nhóm thứ 2, thực hiện tương tự như Nhóm 1 (khu chung cư cũ). Trường hợp diện tích nhỏ, nhằm xen cài trong khu dân cư, làng xóm, khó khả thi trong triển khai quy hoạch và khai thác đầu tư => thực hiện theo Nhóm 3 (chung cư độc lập, riêng lẻ).

Với nhóm 3 (chung cư riêng lẻ). Thực hiện theo phương thức quy gom tái định cư tại chỗ vào một quỹ đất chung cư hiện có trên địa bàn quận; quỹ đất còn lại để phát triển công trình kinh doanh thương mại, dịch vụ và nhà ở (trường hợp bổ sung được quy mô dân số).

Với những định hướng về giải pháp quy hoạch kiến trúc nêu trên cùng với nội dung nghiên cứu Đề án nghiên cứu xây dựng đồng bộ khung cơ chế chính sách đặc thù cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ trên địa bàn Thành phố do Sở Xây dựng là cơ quan chủ trì thực hiện sẽ là những giải pháp có hiệu quả để đẩy nhanh tiến độ cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ trên địa bàn Thành phố.

Nguyễn Trọng Kỳ Anh
Phó Giám đốc Sở Quy hoạch-Kiến trúc Hà Nội