Trách nhiệm không của riêng ai

Kết quả triển khai Đề án phát triển 1 triệu căn hộ nhà ở xã hội (NƠXH) cho đối tượng thu nhập thấp, công nhân khu công nghiệp giai đoạn 2021 - 2030 chưa đạt như mong muốn bởi còn những vướng mắc.

Hà Nội Ngày nay ghi nhận ý kiến đề xuất giải pháp của một số chuyên gia, người trong cuộc về vấn đề này.

Tiến sĩ, Kiến trúc sư Đào Ngọc Nghiêm, Phó Chủ tịch Hội Quy hoạch phát triển đô thị Việt Nam:

Ưu đãi và tăng tỷ trọng nhà cho thuê

Đề án “Đầu tư xây dựng ít nhất 1 triệu căn hộ NƠXH cho đối tượng thu nhập thấp, công nhân các khu công nghiệp giai đoạn 2021 - 2030” được Thủ tướng Chính phủ phê duyệt là dấu ấn quan trọng trong phát triển nhà ở. Đánh giá tổng quan cho thấy hành lang pháp lý cơ bản đầy đủ để thực hiện Đề án. Vấn đề cần quan tâm là nhận thức chỉ đạo của địa phương, sự tham gia của doanh nghiệp, kế hoạch triển khai và quy trình thực hiện. NƠXH là loại hình nhà ở có yêu cầu đặc thù song không nên xem đây là giải pháp tình thế. Phát triển NƠXH cần hướng tới mục tiêu bảo đảm bền vững, tạo môi trường sống thích hợp, đồng bộ hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội.

Luật Nhà ở và Hiến pháp đều khẳng định trách nhiệm của Nhà nước là tạo điều kiện cho mỗi người dân có chỗ ở thích hợp. Hiến chương của Liên hợp quốc cũng khẳng định chỗ ở thích hợp là nhà ở ổn định hoặc nhà ở không phải thuộc sở hữu của mình. Nước ta đã đặt ra vấn đề về nhà ở cho thuê trong các dự án đầu tư của các doanh nghiệp. Tuy nhiên, mục tiêu này không thực hiện được vì thời hạn thu hồi vốn của doanh nghiệp kéo dài, cùng với trách nhiệm phải bảo trì nhà ở thường xuyên.

Để thực hiện Đề án, cần đa dạng hóa phương thức sử dụng. Chính phủ đã xác định các phương thức bán, cho thuê, thuê mua, song cần giao nhiệm vụ để UBND cấp tỉnh xác định rõ tỷ lệ tương ứng với từng dự án. Việc ưu đãi và tăng tỷ trọng nhà cho thuê không chỉ góp phần giải quyết sự mất cân đối cung và cầu của thị trường mà còn giúp đẩy nhanh tiến trình thực hiện Đề án.

Đối với các khu công nghiệp, cần đề nghị áp dụng chủ yếu phương thức cho thuê và cho phép doanh nghiệp là chủ thể trong việc tổ chức cho người lao động của mình thuê. Bởi với các chính sách, dù đã có nhiều ưu đãi, hiện nay không phải đối tượng nào cũng đủ nguồn kinh phí sở hữu nhà ở. Do đó, nhà cho thuê mới là giải pháp thực chất giải quyết nhà ở cho người có thu nhập thấp. Để gia tăng tỷ lệ nhà cho thuê, rất cần các chính sách ưu đãi song hành, đặc biệt là chính sách giúp doanh nghiệp bảo đảm hài hòa về lợi ích.

Luật sư, Tiến sĩ Đoàn Văn Bình, Phó Chủ tịch Hiệp hội bất động sản Việt Nam, Chủ tịch Tập đoàn CEO:

Cần tính đến phương án hỗ trợ tài chính lâu dài

Do khả năng chi trả thực của người có thu nhập thấp rất hạn chế, cần có chính sách hỗ trợ về tín dụng hiệu quả hơn nữa để có thể tăng khả năng thanh khoản cho phân khúc nhà ở mang tính chiến lược này.

Chính sách ưu đãi tín dụng cho người mua, thuê mua NƠXH nên được duy trì ở mức vay với lãi suất thấp 4,8 - 5%/năm và được vay dài hạn tối đa 25 - 30 năm. Cần tăng cường khả năng tiếp cận các gói vay ưu đãi cho cả chủ đầu tư và người mua NƠXH qua việc bố trí nguồn vốn cho Ngân hàng chính sách xã hội, nguồn vốn ngân sách nhà nước cấp bù lãi suất cho các tổ chức tín dụng được Nhà nước chỉ định.

Các quy định điều kiện vay, việc minh chứng các điều kiện vay cần thông thoáng, tận dụng tối đa ưu thế của dữ liệu dân cư, liên thông dữ liệu giữa các cơ quan, tổ chức có liên quan tránh việc “gây khó” cho người vay bằng các quy định chồng chéo, các thủ tục phức tạp. Bảo đảm tiếp cận nguồn vốn vay ưu đãi là giải pháp quan trọng để thúc đẩy phát triển NƠXH, giúp doanh nghiệp mặn mà hơn với phân khúc sản phẩm này và người dân thực sự có điều kiện mua, thuê mua, thuê NƠXH.

Hiện tại, cần thống nhất nhận thức rằng để mục tiêu, chiến lược phát triển toàn diện NƠXH, vai trò và trách nhiệm sẽ không thuộc riêng cơ quan, tổ chức hay cá nhân nào mà phải là toàn xã hội. Để duy trì ổn định, phát triển NƠXH, cần tính đến phương án tích lũy, hỗ trợ tài chính lâu dài như tích lũy thông qua các khoản thuế về nhà ở, trái phiếu nhà ở...; thành lập các quỹ như Quỹ Đầu tư và phát triển nhà ở của từng địa phương, Quỹ phát triển đất để xây dựng NƠXH, Quỹ tiết kiệm nhà ở...

Kiến trúc sư Nguyễn Trung Dũng, Tổng Giám đốc Công ty Cổ phần kiến trúc lập phương - Cubic Architects:

Cần sự hợp tác chặt chẽ giữa ba “nhà”

Trong giai đoạn trước đây thường phổ biến cách hiểu và nhìn nhận NƠXH là nhà ở giá rẻ, chất lượng thấp. Giá căn hộ NƠXH rẻ là do chất lượng xây dựng thấp, áp dụng các tiêu chuẩn thiết kế xây dựng ở mức thấp, cắt giảm các trang thiết bị, tiện nghi sử dụng để giảm giá thành.

Tuy nhiên, là một đơn vị tư vấn thiết kế đã và đang thực hiện hàng chục dự án NƠXH tại nhiều tỉnh, thành trong cả nước, trong đó có Hà Nội, chúng tôi nhìn nhận NƠXH là một phân khúc nhà ở quan trọng trong quá trình phát triển đô thị và an sinh xã hội. Trung bình quỹ đất dành cho NƠXH chiếm khoảng 20% quỹ đất nhà ở đô thị nên có tác động lớn đến bộ mặt kiến trúc - quy hoạch.

Giá NƠXH thấp không đồng nghĩa với nhà ở chất lượng thấp. Biện pháp để giảm giá NƠXH đến từ các chính sách hỗ trợ của Nhà nước và các giải pháp tổng thể để hạ giá thành trong các giai đoạn thiết kế, xây dựng và quản lý đầu tư. Cụ thể, Nhà nước hỗ trợ tiền đất, ưu đãi thuế, cho phép sử dụng 20% diện tích đất để làm nhà ở thương mại... Nhà thầu thi công đưa ra các biện pháp, giải pháp thi công tiết kiệm. Các đơn vị cung cấp vật liệu xây dựng đưa ra các sản phẩm vật liệu xây dựng tối ưu, tiết kiệm. Đơn vị tư vấn thiết kế cung cấp các thiết kế tối ưu, điển hình hóa nhằm tiết giảm và tiết kiệm chi phí xây dựng.

Căn hộ NƠXH và căn hộ nhà ở thương mại đều phục vụ cho nhu cầu ở của con người và đều tuân thủ các quy chuẩn, tiêu chuẩn thiết kế về nhà ở. Hiện tại, thiết kế và xây dựng căn hộ nhà ở xã hội vẫn đang phải tuân thủ theo các quy định pháp luật về xây dựng để đảm bảo chất lượng và an toàn sử dụng như đối với căn hộ thương mại.

Một dự án NƠXH muốn thành công, đảm bảo chất lượng, được người sử dụng chấp nhận thì cần dựa trên sự hợp tác chặt chẽ giữa ba “nhà”: Nhà nước - nhà đầu tư - nhà tư vấn. Trong đó, nhà tư vấn đóng vai trò trung gian, hỗ trợ, tìm giải pháp phù hợp nhất giúp nhà đầu tư thực hiện phát triển dự án đảm bảo chất lượng, tiến độ tốt nhất, chi phí phù hợp với giá bán đặt ra mà vẫn đảm bảo được các chính sách phát triển nhà ở xã hội của Nhà nước. Cần lưu ý, không gian công cộng trong khu NƠXH rất quan trọng. Chủ đầu tư không chỉ bán cho người dân căn hộ mà phải đảm bảo cho người dân có không gian sống mà trong đó, các không gian công cộng là nhân tố quan trọng nhất. Kiến trúc sư cần hiểu và khai thác các chính sách để tạo không gian công cộng tốt hơn.

Ngoài ra, để xóa bỏ khoảng cách về hình ảnh công trình NƠXH với nhà ở thương mại, cần quan tâm đến các giải pháp hoàn thiện mặt đứng công trình trên nguyên tắc không làm tăng chi phí đầu tư cũng như vận dụng tối đa các vật liệu hoàn thiện trên thị trường để sáng tạo hình ảnh kến trúc cho NƠXH.