Thế chấp nhà để mua thêm nhà, liệu có 'dễ ăn'?

Thế chấp căn nhà thứ nhất để mua căn thứ hai là cách sử dụng đòn bẩy tài chính nhằm sở hữu đồng thời hai bất động sản. Chuyên gia cho rằng phương án này có thể tiềm ẩn rủi ro.

Sở hữu bất động sản là nhu cầu của nhiều người. Hiện tại, không hiếm cá nhân ở độ tuổi rất trẻ đã nắm trong tay trên một sản phẩm địa ốc.

Đầu năm nay, báo cáo Tâm lý người tiêu dùng bất động sản của chúng tôi phân tích kết quả khảo sát 1.000 người tiêu dùng bất động sản trên khắp Việt Nam với độ tuổi, nghề nghiệp và mức thu nhập đa dạng.

Theo đó, người Việt vẫn xem bất động sản là kênh đầu tư quan trọng. Càng nắm giữ nhiều bất động sản, xu hướng muốn mua thêm nhà, đất của họ càng tăng cao.

Theo đó, tỷ lệ người dự định mua bất động sản trong năm 2023 là 46% với người chưa có bất động sản nào; 79% với những người đang sở hữu 2 bất động sản; và lên đến 87% ở những người đã có trên 3 sản phẩm địa ốc.

Về lý do mua, trên 60% những người có ý định mua bất động sản trong tương lai gần tiết lộ muốn mua để đầu tư, số còn lại là mua để ở.

Có rất nhiều cách để một người trẻ sở hữu bất động sản đầu tiên, sau đó nhanh chóng mua thêm căn nhà, miếng đất thứ 2, thứ 3... Họ có thể là người có thu nhập cao từ công việc, được gia đình hậu thuẫn hoặc chấp nhận vay nợ từ người quen, ngân hàng.

Trong đó, nhiều người dùng đòn bẩy tài chính (sử dụng tiền đi vay để mua tài sản với kỳ vọng rằng thu nhập hoặc vốn thu được từ tài sản mới sẽ vượt quá chi phí đi vay).

Không ít người hỏi tôi về phương án mua căn nhà thứ 2 bằng cách này, tức là thế chấp căn nhà thứ nhất để vay ngân hàng, sau đó dùng một trong hai căn nhà cho thuê và dùng chính dòng tiền cho thuê đó để trả nợ nhà băng.

Thế chấp căn nhà thứ nhất để mua căn thứ hai là cách sử dụng đòn bẩy tài chính nhằm sở hữu đồng thời hai bất động sản. Ảnh minh họa: Photomix Company/Pexels.

Đây vốn dĩ là cách làm khá phổ biến, được nhiều người áp dụng.

Dưới góc nhìn cá nhân, tôi cho rằng việc dùng đòn bẩy tài chính có thể giúp những người chưa đủ điều kiện tài chính mua được nhà hoặc gia tăng khả năng sở hữu nhiều bất động sản.

Tuy nhiên, nhìn nhận ở góc độ thận trọng, phương án này có thể làm phát sinh một số rủi ro nhất định.

Làm sao để thuyết phục ngân hàng?

Khi vay nhà băng một khoản tiền dù lớn hay nhỏ, ngoài có tài sản đảm bảo, chúng ta phải chứng minh được khả năng trả nợ bằng cách công khai với ngân hàng các nguồn thu nhập. Từ đó, ngân hàng mới quyết định có giải ngân cho vay hay không hoặc cho vay với bao nhiêu % giá trị căn nhà.

Ở đây, tôi chia thành 2 trường hợp:

Tài chính của bạn đủ mạnh, việc ngân hàng giải ngân và cho vay với tỷ lệ cao là không khó. Trong trường hợp này, chúng ta gần như không gặp khó khăn nào.

Thu nhập của bạn không đủ thuyết phục ngân hàng. Lúc này, bạn sẽ phải tính đến các phương án khác để được nhà băng hỗ trợ vốn. Trường hợp này sẽ có một số rủi ro cần tính toán trước.

Với trường hợp năng lực tài chính không đủ thuyết phục ngân hàng, bạn có thể xem xét phương án dùng căn nhà thứ nhất cho thuê, dùng hợp đồng cho thuê căn hộ đó để phía ngân hàng biết bạn có thêm một nguồn thu hợp pháp khác ngoài lương.

Đây là một giải pháp tốt, nhưng rủi ro cũng rất dễ thấy. Cụ thể, việc cho thuê không phải lúc nào cũng thuận lợi. Có thể có trường hợp việc cho thuê gián đoạn 3-6 tháng, vì vậy, bạn phải lên phương án tài chính phòng tình huống nhà không có khách thuê trong giai đoạn này.

Nếu bạn thực sự lâm vào hoàn cảnh này, bạn sẽ kiếm tiền ở đâu để cho bù đắp cho khoản thiếu hụt từ tiền cho thuê nhà đó?

Để ngân hàng đồng ý cho vay, bạn cần lên phương án tạo thu nhập càng chi tiết càng tốt. Những phương án này cần hợp pháp, tạo hiệu quả có thể đong đếm bằng con số. Chẳng ai có thể thuyết phục nhà băng chỉ với những lời hứa suông.

Cho thuê nhà có thể mang về nguồn thu tốt, song việc này không phải lúc nào cũng thuận lợi. Ảnh minh họa: Pixabay/Pexels.

Đừng bỏ qua vấn đề lớn: Lãi suất ngân hàng

Khi vay ngân hàng, lãi suất là một dạng rủi ro bắt buộc cần tính đến.

Lãi suất cho vay của nhà băng thường chỉ cố định trong một khoảng thời gian nhất định, có thể là 6 tháng, 1 năm hay 2 năm…, sau đó sẽ được điều chỉnh theo chính sách của từng ngân hàng.

Thực tế thời gian qua cho thấy lãi suất thả nổi của các tổ chức tài chính đã lên đến 13-14%/năm.

Lãi suất có thể biến động mạnh trong khoảng thời gian ngắn, nhưng giá nhà cho thuê thì không. Giá thuê nhà sẽ biến động theo nhu cầu thị trường và thường không thể tăng nóng hay có sự thay đổi đột ngột.

Vậy, liệu bạn có thể đảm bảo giá cho thuê nhà của mình đủ chi trả tiền vay ngân hàng khi lãi suất biến động hay không?

Tôi lấy một ví dụ như sau: Bạn thế chấp căn hộ của mình để vay ngân hàng 1 tỷ đồng. Năm đầu tiên, bạn được ưu đãi lãi suất chỉ 5%, tức là chỉ cần trả khoảng 4 triệu đồng tiền lãi mỗi tháng.

Đến năm thứ 2, lãi suất được điều chỉnh lên 14%, bạn phải trả đến gần 12 triệu đồng tiền lãi/tháng, chưa tính tiền gốc.

Bạn có thể cho thuê căn hộ của mình với giá bao nhiêu khi lãi suất nhà băng tăng gần gấp 3 lần như trên?

Và bạn có thể theo đuổi lâu dài?

Tôi biết không ít bạn trẻ phải bỏ cuộc chỉ sau một khoảng thời gian ngắn kể từ khi mua căn nhà thứ hai bằng đòn bẩy tài chính.

Chẳng hạn, giai đoạn dịch Covid-19, nhu cầu thuê nhà giảm sút. Tỷ lệ lấp đầy các căn hộ cho thuê từ nhà đất, chung cư, nhà phố thương mại, nhà trọ... đều giảm sâu. Tình hình xảy ra bất ngờ đẩy nhiều người cho thuê nhà vào thế khó. Nếu dòng tiền trả nợ của họ phụ thuộc vào cho thuê căn hộ, tôi cho rằng những biến động kiểu này có thể khiến họ vất vả xoay xở, thậm chí bỏ cuộc.

Ngoài một số lý do về dòng tiền, lãi suất ngân hàng, tình hình cho thuê nhà khó khăn hơn dự kiến..., nhu cầu sử dụng hay đầu tư của người sở hữu nhà cũng có thể thay đổi theo thời gian.

Khi đó, họ tính đến phương án bán nhà. Tuy nhiên, việc bán nhà không thể dễ dàng, nhanh chóng.

Nếu mua nhà để ở hoặc không làm gì, họ chỉ cần tìm khách mua, chốt giá, làm thủ tục và giao dịch. Nhưng khi cho thuê, họ phải tính đến hợp đồng cho thuê căn hộ bao giờ hết hạn, nếu chưa hết, họ phải đợi trong bao lâu, họ sẽ mất bao nhiêu thời gian để thanh lý hợp đồng cho thuê căn hộ... Quan trọng hơn, trong thời gian chờ đợi đó, thị trường có thể diễn biến tốt lên hoặc xấu đi.

Tóm lại, trước khi thế chấp bất động sản thứ nhất để mua bất động sản thứ hai, bạn phải đưa ra một kế hoạch rất rõ ràng, bao gồm: tổng thu nhập của bản thân hoặc gia đình, khoản tiền dùng để trả nợ hàng tháng, khoản dự phòng trong trường hợp nguồn thu nhập chính bị ảnh hưởng, cần làm gì khi lãi suất tăng, việc trả nợ có làm ảnh hưởng đến chất lượng cuộc sống của bạn và gia đình hay không...

Dùng đòn bẩy tài chính để mua nhà là phương án phổ biến. Tuy nhiên, như đã phân tích, chúng ta phải tính toán cẩn trọng, đặc biệt cân nhắc khả năng trả nợ, lên các kế hoạch tài chính bài bản.