Sửa đổi Nghị định hướng dẫn Luật Đất đai: Giải pháp để tháo gỡ khó khăn trước mắt

(Xây dựng) - Hội nghị Trung ương 5 (khoá XIII) vừa qua đã thảo luận và thống nhất cao ban hành Nghị quyết về tiếp tục đổi mới, hoàn thiện thể chế, chính sách để nâng cao hiệu lực, hiệu quả quản lý, sử dụng đất đai trong thời gian tới. Tuy nhiên, việc sửa luật toàn diện là dài hạn, vì vậy cần phải nghiên cứu sửa đổi Nghị định hướng dẫn để giải quyết ngay trước mắt những khó khăn, vướng mắc.

Sửa đổi Nghị định hướng dẫn pháp luật về đất đai để giải quyết ngay trước mắt những vướng mắc, khó khăn trong quá trình chờ sửa đổi toàn diện Luật Đất đai năm 2013 (Ảnh: Thành Đạt).

Những điểm mới cần được làm rõ

Thời gian qua, Bộ Tài nguyên và Môi trường đang trong quá trình xây dựng dự án sửa đổi toàn diện Luật Đất đai để trình Quốc hội thông qua. Đồng thời, Bộ này cũng tập trung trước mắt việc chủ trì xây dựng dự thảo Nghị định sửa đổi các Nghị định hướng dẫn thi hành Luật Đất đai năm 2013 để thực hiện chủ trương chung của Chính phủ về tháo gỡ khó khăn, vướng mắc cho các địa phương, người dân và doanh nghiệp.

Về đấu giá quyền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất quy định tại khoản 3 Điều 1 dự thảo Nghị định bổ sung Điều 17a, trong đó có quy định một số nội dung cần phải làm rõ hơn, cụ thể:

Tại điểm b khoản 1 Điều 17a dự thảo đưa ra quy định “có kinh nghiệm trong việc thực hiện các dự án đầu tư có sử dụng đất”. Đây là quy định cần thiết để sàng lọc các doanh nghiệp, các nhà đầu tư chưa có kinh nghiệm thực hiện dự án hay các doanh nghiệp cố tình thành lập mới để làm “quân xanh - quân đỏ” trong các cuộc đấu giá quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, cần cụ thể các trường hợp nào được coi là “có kinh nghiệm” hoặc nêu các tiêu chí để được xác định là “có kinh nghiệm” khi áp dụng trong thực tế.

Đồng thời, tại điểm d khoản 1 Điều 17a dự thảo cũng có nội dung “Không vi phạm quy định của pháp luật về đất đai đối với trường hợp đang sử dụng đất do Nhà nước giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư khác”. Cơ quan chủ trì soạn thảo nên nghiên cứu sửa đổi, bổ sung quy định này theo hướng cụ thể hóa các trường hợp được coi là “vi phạm pháp luật về đất đai” dẫn đến tổ chức không đủ điều kiện tham gia đấu giá quyền sử dụng đất nhằm tạo điều kiện cho các tổ chức có nhu cầu tham gia đấu giá để tăng tính cạnh tranh.

Cũng tại Điều 17a được bổ sung này có quy định khoản tiền đặt trước do tổ chức đấu giá và người tham gia đấu giá thỏa thuận, nhưng tối thiểu là 20% giá khởi điểm của tài sản lô đất. Việc quy định mức tối thiểu tiền đặt cọc này là hết sức cần thiết sẽ hạn chế một số doanh nghiệp trả giá cao, rất cao với nhiều mục đích để rồi sau đó “bỏ của chạy lấy người” (bỏ cọc) như vụ việc đấu giá đất tại Thủ Thiêm được dư luận xã hội quan tâm vừa qua. Tuy nhiên, cũng cần đối chiếu theo pháp luật về đấu giá tài sản để đảm bảo sự thống nhất trong hệ thống pháp luật, cụ thể: Tại Điều 39 Luật đất giá tài sản năm 2016 có quy định khoản tiền đặt trước tối thiểu là 5% và tối đa là 20% giá khởi điểm của tài sản đấu giá. Như vậy, trường hợp số tiền đặt trước lớn hơn 20% giá khởi điểm của lô đất sẽ gây xung đột, mâu thuẫn với mức tối đa mà Luật Đấu giá tài sản đang quy định.

Theo Bộ Xây dựng, về giá đất và phương pháp xác định giá đất được quy định tại Điều 2 dự thảo Nghị định sửa đổi, bổ sung Nghị định số 44/2014/NĐ-CP thì nên đổi mới việc xác định giá đất trên cơ sở các phương pháp định giá đất tiên tiến, dựa trên nguyên tắc thị trường, tham khảo thông lệ quốc tế. Bên cạnh đó, phương pháp xác định giá đất cần bổ sung khi điều chỉnh quy hoạch xây dựng, quy hoạch đô thị hoặc các yếu tố điều chỉnh khác dẫn đến thay đổi lớn về giá trị quyền sử dụng đất nhằm bảo đảm việc kiểm soát, quản lý chặt chẽ về tài chính đất đai, đảm bảo giá đất gần sát với giá thị trường.

Theo Cục Quản lý Nhà và Thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng), tại Điều 6 dự thảo Nghị định sửa đổi, bổ sung Nghị định số 148/2020/NĐ-CP cơ quan chủ trì soạn thảo nên nghiên cứu, bổ sung thêm một số nội dung liên quan đến phát triển nhà ở xã hội, cụ thể: Bổ sung quy định về giao đất, cho thuê đất đối với các quỹ đất do nhà nước quản lý dành để phát triển nhà ở xã hội. Mặt khác, bổ sung quy định về giao đất, cho thuê đất làm dự án nhà ở xã hội đối với các trường hợp là đất hợp pháp (gồm đất ở hoặc đất được quy hoạch làm nhà ở, đất ở và đất khác, trong đó có đất phi nông nghiệp được chuyển mục đích sử dụng làm đất xây dựng nhà ở…). Đồng thời, bổ sung quy định đối với quỹ đất phát triển nhà ở xã hội tại các khu công nghiệp theo quy định tại Điều 77 Luật Đầu tư năm 2020 và khoản 5 Điều 1 Nghị định số 49/2021/NĐ-CP.

Bổ sung quy định đảm bảo đồng bộ pháp luật

Trong quá trình tham gia góp ý về dự thảo Nghị định này, Bộ Xây dựng cũng nhận thấy cần bổ sung thêm các quy định để đảm bảo sự thống nhất với pháp luật về nhà ở hiện nay, bao gồm: Việc sửa đổi quy định ở khoản 6 Điều 2 Nghị định số 123/2017/NĐ-CP về hồ sơ miễn tiền sử dụng đất đối với dự án nhà ở xã hội theo hướng bỏ quy định “danh sách người lao động” đối với trường hợp doanh nghiệp, hợp tác xã bỏ vốn đầu tư xây dựng nhà ở xã hội để cho thuê, cho thuê mua, bán cho các đối tượng thuộc Điều 49 Luật Nhà ở năm 2014.

Nhiều chuyên gia pháp lý cho rằng, cũng cần bổ sung quy định hướng dẫn việc xác định giá trị tiền sử dụng đất phải nộp đối với quỹ đất 20% tại dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại, khu đô thị trong trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 5 Nghị định số 100/2015/NĐ-CP (đã được sửa đổi, bổ sung tại điểm 3 khoản 4 Điều 1 Nghị định số 49/2021/NĐ-CP). Hay, bổ sung quy định về việc bàn giao quỹ đất 20% để xây dựng nhà ở cho nhà nước thì khấu trừ hoặc xử lý tiền đền bù, giải phóng mặt bằng ra sao (trường hợp nhà nước sử dụng quỹ đất 20% để xây dựng nhà ở xã hội bằng vốn đầu tư công, vốn nhà nước ngoài đầu tư công).

Mặt khác, trong dự thảo Nghị định mới cần bổ sung quy định cụ thể việc nộp tiền thực hiện nghĩa vụ nhà ở xã hội theo Nghị định số 100/2015/NĐ-CP và Nghị định số 49/2021/NĐ-CP. Cũng như, quy định cụ thể việc hỗ trợ đất ở đối với các đối tượng thụ hưởng chính sách nhà ở xã hội theo quy định tại Điều 49 Luật Nhà ở năm 2014.

Việc sửa đổi Nghị định hướng dẫn Luật Đất đai cũng cần đảm bảo sự đồng bộ với hệ thống pháp luật hiện hành (Nguồn: Internet).

Theo Bộ Xây dựng đánh giá, pháp luật về đất đai chưa giải thích hoặc dẫn chiếu thực hiện theo quy định của pháp luật liên quan về việc xác định như thế nào là dự án xây dựng khu đô thị mới, dự án xây dựng khu dân cư nông thôn nên có thể có trường hợp dự án đầu tư xây dựng nhà ở là dự án xây dựng khu đô thị mới hoặc dự án xây dựng khu dân cư nông thôn theo pháp luật về đất đai và thuộc trường hợp thu hồi đất quy định tại Điều 62 Luật Đất đai năm 2013. Điều này dẫn đến không phải mọi dự án đầu tư xây dựng nhà ở đều không thuộc trường hợp Nhà nước thu hồi đất theo quy định tại Điều 61, Điều 62 Luật Đất đai năm 2013.

Trong thời gian tới, bên cạnh quá trình xây dựng dự án Luật Đất đai sửa đổi đang được Chính phủ giao Bộ Tài nguyên và Môi trường dự thảo để trình Quốc hội thì Thủ tướng Chính phủ cũng yêu cầu các cơ quan có liên quan rà soát tổng thể quy định của pháp luật về đất đai để kịp thời ban hành tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trước mắt trong thời gian chờ sửa đổi toàn diện Luật Đất đai năm 2013.