Thứ năm 22/02/2024 02:05 24h qua English RSS
Hotline: 094 540 6866

Quốc hội thông qua Luật Kinh doanh Bất động sản (sửa đổi)

10:18 | 28/11/2023

(Xây dựng) - Sáng 28/11, với kết quả 465 đại biểu tham gia biểu quyết tán thành (chiếm tỷ lệ 94,13%), Quốc hội đã thông qua Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi). Luật gồm 10 chương, 83 điều, có hiệu lực thi hành từ ngày 1/1/2025.

Quốc hội thông qua Luật Kinh doanh Bất động sản (sửa đổi)
Chủ nhiệm Vũ Hồng Thanh báo cáo giải trình, tiếp thu, chỉnh lý dự thảo Luật Kinh doanh Bất động sản.

Không điều chỉnh đối với việc cho công nhân, người lao động thuê nhà ở xã hội do Tổng Liên đoàn lao động Việt Nam là cơ quan chủ quản dự án đầu tư

Trước đó, Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế của Quốc hội Vũ Hồng Thanh trình bày báo cáo giải trình, tiếp thu, chỉnh lý dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) của Ủy ban Thường vụ Quốc hội (UBTVQH).

Theo đó, về phạm vi điều chỉnh (Điều 1), tiếp thu ý kiến ĐBQH, trên cơ sở ý kiến đề xuất của Chính phủ, UBTVQH chỉnh lý dự thảo Luật, bỏ điểm d khoản 2 Điều 1 và bổ sung quy định tại khoản 3 Điều 1: “Tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài, công ty quản lý nợ và khai thác tài sản của tổ chức tín dụng, Công ty quản lý tài sản của các tổ chức tín dụng Việt Nam thành lập và hoạt động theo quy định của pháp luật về các tổ chức tín dụng bán nhà ở, công trình xây dựng, chuyển nhượng quyền sử dụng đất, chuyển nhượng dự án bất động sản đang được dùng bảo lãnh, thế chấp để thu hồi nợ theo quy định của pháp luật về các tổ chức tín dụng và pháp luật có liên quan để xử lý tài sản bảo đảm”; bổ sung quy định chuyển tiếp tại khoản 13 Điều 83 dự thảo Luật.

Trước ý kiến đề nghị bổ sung quy định đối với hoạt động đầu tư xây dựng nhà ở xã hội để cho thuê do Tổng Liên đoàn lao động Việt Nam là cơ quan chủ quản dự án đầu tư, UBTVQH cho rằng: Luật Nhà ở (sửa đổi) hiện đã có các quy định về việc Tổng Liên đoàn lao động Việt Nam là cơ quan chủ quản dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội chỉ bằng nguồn tài chính công đoàn cho công nhân, người lao động thuộc đối tượng được hưởng chính sách nhà ở xã hội thuê.

Tuy nhiên, hoạt động đầu tư xây dựng nhà ở xã hội để cho thuê của Tổng Liên đoàn lao động Việt Nam là phi lợi nhuận, không phù hợp với khái niệm kinh doanh bất động sản tại khoản 1 Điều 3. Do đó, dự thảo Luật được bổ sung điểm đ khoản 2 Điều 1, theo đó, không điều chỉnh đối với “Việc cho công nhân, người lao động thuê nhà ở xã hội do Tổng Liên đoàn lao động Việt Nam là cơ quan chủ quản dự án đầu tư theo quy định của pháp luật về nhà ở”.

Cá nhân kinh doanh bất động sản quy mô nhỏ thì không phải thành lập doanh nghiệp nhưng phải kê khai nộp thuế…

Về điều kiện đối với tổ chức, cá nhân khi kinh doanh bất động sản (Điều 9), UBTVQH xin tiếp thu và bỏ quy định tại điểm b khoản 2 Điều 9 về “Không trong thời gian đang thực hiện thủ tục phá sản, giải thể theo quy định của pháp luật” để tránh gây cản trở đối với quyền, lợi ích hợp pháp của doanh nghiệp. Tiếp thu ý kiến ĐBQH, UBTVQH chỉnh sửa khoản 3 và khoản 6, bổ sung khoản 4 Điều 9 dự thảo Luật theo hướng: Tổ chức, cá nhân bán nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng không nhằm mục đích kinh doanh hoặc bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng dưới mức quy mô nhỏ thì không phải thực hiện các quy định của dự thảo Luật nhưng phải kê khai nộp thuế; trường hợp bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng giữa cá nhân với cá nhân thì phải thực hiện công chứng, chứng thực hợp đồng, nhằm bảo đảm tính an toàn pháp lý của giao dịch, hạn chế nguy cơ gian lận, lừa đảo, lừa dối, bổ sung thông tin cho cơ sở dữ liệu về giao dịch bất động sản;

Cá nhân kinh doanh bất động sản quy mô nhỏ thì không phải thành lập doanh nghiệp kinh doanh bất động sản nhưng thuộc phạm vi điều chỉnh của dự thảo Luật, phải kê khai nộp thuế và thực hiện các quy định khác của dự thảo Luật; quy định này không áp dụng với tổ chức để bảo đảm tính chuyên nghiệp và tạo thuận lợi cho công tác quản lý nhà nước;

Các trường hợp tổ chức, cá nhân khác thì phải thành lập doanh nghiệp kinh doanh bất động sản.

Trên cơ sở ý kiến đề xuất của Chính phủ, UBTVQH xin tiếp thu và chỉnh lý tại khoản 6 Điều 9 dự thảo Luật: “Chính phủ quy định chi tiết điểm b và điểm c khoản 2 Điều này; quy định việc xác định kinh doanh bất động sản quy mô nhỏ”; để Luật sớm đi vào cuộc sống, đề nghị Chính phủ chịu trách nhiệm quy định chi tiết để thực hiện được đúng quy định của Luật về nội dung này.

Quốc hội thông qua Luật Kinh doanh Bất động sản (sửa đổi)
Quốc hội khóa XV chính thức thông qua Luật Kinh doanh Bất động sản (sửa đổi).

Người Việt Nam định cư ở nước ngoài là công dân Việt Nam có quyền kinh doanh bất động sản, được mua, thuê, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng

Về tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài, để bảo đảm đồng bộ với Luật Đầu tư, dự thảo Luật đã được chỉnh lý tại Điều 10, Điều 15 và Điều 42. Theo đó, tổ chức kinh tế thực hiện điều kiện và thủ tục đầu tư theo quy định đối với nhà đầu tư trong nước có quyền thực hiện các hình thức kinh doanh bất động sản, được mua, thuê, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng như tổ chức, cá nhân trong nước.

Về người Việt Nam định cư ở nước ngoài, nhằm bảo đảm đồng bộ với tinh thần của dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi), UBTVQH xin chỉnh sửa quy định tại Điều 10 và Điều 15 theo hướng: Người Việt Nam định cư ở nước ngoài là công dân Việt Nam theo quy định của pháp luật về quốc tịch có quyền kinh doanh bất động sản, được mua, thuê, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng như công dân Việt Nam ở trong nước; giữ chính sách hiện hành đối với người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài mà không phải là công dân Việt Nam theo quy định của pháp luật về quốc tịch.

Chỉ được thu tiền đặt cọc không quá 5% giá bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng

Về đặt cọc trong kinh doanh nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai (khoản 5 Điều 23), để bảo đảm thể hiện đúng bản chất của việc đặt cọc, đồng thời hạn chế rủi ro cho bên mua, thuê mua, thường là bên yếu thế, dự thảo Luật được chỉnh lý tại khoản 5 Điều 23 như sau: “Chủ đầu tư dự án bất động sản chỉ được thu tiền đặt cọc không quá 5% giá bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng từ khách hàng khi nhà ở, công trình xây dựng đã có đủ các điều kiện đưa vào kinh doanh theo quy định của Luật này. Thỏa thuận đặt cọc phải ghi rõ giá bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng”.

Điều kiện của nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai đưa vào kinh doanh (Điều 24), UBTVQH xin tiếp thu và đề nghị Chính phủ quy định tại Nghị định quy định chi tiết Luật Kinh doanh bất động sản theo hướng: Cơ quan quản lý nhà nước về kinh doanh bất động sản cấp tỉnh có trách nhiệm kiểm tra về điều kiện của nhà ở đưa vào kinh doanh và trả lời bằng văn bản cho chủ đầu tư về nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua, chịu trách nhiệm về văn bản đã ban hành.

Văn bản trả lời của cơ quan quản lý nhà nước về kinh doanh bất động sản cấp tỉnh là điều kiện bắt buộc để kinh doanh nhà ở hình thành trong tương lai.

Đối với công trình xây dựng có công năng phục vụ mục đích du lịch, lưu trú, các loại công trình xây dựng này không phải là nhà ở, chủ yếu nhằm mục đích kinh doanh, không nhằm mục đích tạo điều kiện có chỗ ở cho người dân theo Hiến pháp năm 2013. Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 không quy định về thủ tục kiểm tra điều kiện trước khi đưa vào kinh doanh đối với công trình xây dựng nói chung và công trình xây dựng có công năng phục vụ mục đích du lịch, lưu trú nói riêng. Việc ràng buộc thêm thủ tục kiểm tra điều kiện của cơ quan quản lý về kinh doanh bất động sản cấp tỉnh là phát sinh thêm thủ tục hành chính so với quy định hiện hành. Chính phủ cũng đã có ý kiến thống nhất về nội dung này. Vì vậy, dự thảo Luật đã được bỏ quy định tại khoản 5 Điều 24. UBTVQH đề nghị Chính phủ chỉ đạo các Bộ, ngành, địa phương tăng cường công tác thanh tra, kiểm tra, giám sát và có giải pháp để bảo vệ quyền lợi của người dân.

Bên bán, bên cho thuê mua không được thu quá 95% giá trị hợp đồng

Đối với nội dung thanh toán trong mua bán, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai (Điều 25), qua rà soát, UBTVQH lựa chọn Phương án 1, theo đó: “Nếu bên mua, bên thuê mua chưa được cấp giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về đất đai thì bên bán, bên cho thuê mua không được thu quá 95% giá trị hợp đồng; Giá trị còn lại của hợp đồng được thanh toán khi cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã cấp giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về đất đai cho bên mua, bên thuê mua” nhằm bảo đảm sự ổn định của chính sách hiện hành; khách hàng được giữ lại một phần giá trị hợp đồng trong thời gian chờ được cấp giấy chứng nhận.

Không được chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho cá nhân tự xây dựng nhà ở trong khu vực các phường, quận, thành phố của đô thị loại đặc biệt, loại I, loại II và loại III

Về các khu vực không được chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho cá nhân tự xây dựng nhà ở (khoản 6 Điều 31), UBTVQH báo cáo: Nghị định số 181/2004/NĐ-CP của Chính phủ về thi hành Luật Đất đai đã quy định không cho phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức bán nền mà chưa xây dựng nhà ở.

Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã được đầu tư xây dựng hạ tầng cho người dân tự xây dựng nhà ở được quy định tại Nghị định số 11/2013/NĐ-CP của Chính phủ, Thông tư liên tịch số 20/2013/TTLT-BXD-BNV của Bộ Xây dựng và Bộ Nội vụ.

Đây là một trong những biện pháp nhằm tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản, trong bối cảnh thị trường bất động sản gặp nhiều khó khăn trong giai đoạn 2008 - 2013 do ảnh hưởng của cuộc khủng hoảng kinh tế thế giới.

Thực tế cho thấy, việc cho phép phân lô bán nền ngoài tác dụng tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản còn tồn tại một số hạn chế, bất cập như: Người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất không xây dựng nhà ở đúng tiến độ, thiết kế, quy hoạch, gây ảnh hưởng đến cảnh quan đô thị, lãng phí nguồn lực đất đai, có tình trạng đầu cơ…

UBTVQH tiếp thu và chỉnh lý tại khoản 6 Điều 31, giữ như dự thảo do Chính phủ trình Quốc hội tại Kỳ họp thứ 5. Theo đó, không được chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho cá nhân tự xây dựng nhà ở trong khu vực các phường, quận, thành phố của đô thị loại đặc biệt, loại I, loại II và loại III và chỉnh lý kỹ thuật tại điểm a khoản 1 Điều 28, bảo đảm thống nhất với Luật Nhà ở được Quốc hội thông qua ngày 27/11/2023.

“Quy định này là chặt chẽ hơn so với quy định hiện hành về quản lý đô thị và có cân nhắc đến mức độ phát triển kinh tế - xã hội của các địa phương” – Chủ nhiệm Vũ Hồng Thanh nhấn mạnh.

Chủ đầu tư chuyển nhượng phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất đai đối với Nhà nước của dự án, phần dự án chuyển nhượng

Về điều kiện chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản (Điều 40), theo báo cáo của UBTVQH, qua quá trình nghiên cứu hoàn thiện dự thảo Luật, để bảo đảm quy định chặt chẽ, ngăn ngừa tình trạng lựa chọn nhà đầu tư không đủ năng lực chuyển nhượng dự án nhằm tìm kiếm lợi nhuận và nguyên tắc chỉ bán, chỉ chuyển nhượng những gì mà người bán, người chuyển nhượng đã có, UBTVQH xin giữ như dự thảo.

Theo đó, chủ đầu tư chuyển nhượng phải “hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất đai của dự án gồm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất và các loại thuế, phí, lệ phí liên quan đến đất đai (nếu có) đối với Nhà nước của dự án, phần dự án chuyển nhượng”.

Mặt khác, quy định này cũng không hạn chế các quyền của các bên trong quan hệ dân sự nếu thực sự có nhu cầu chuyển nhượng, nhất là điều kiện về nguồn tài chính để hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất trước khi chuyển nhượng dự án.

UBTVQH đồng thời tiếp thu ý kiến ĐBQH và chỉnh lý tại khoản 3 Điều 40; bổ sung điểm c khoản 2 Điều 24. Theo đó, quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất cũng là một trong các giấy tờ về quyền sử dụng đất và bổ sung tại điểm b khoản 2 Điều 6, quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất là thông tin về dự án bất động sản phải công khai.

Luật Kinh doanh Bất động sản có hiệu lực thi hành từ ngày 01/01/2025

Về hiệu lực thi hành (Điều 82), UBTVQH tiếp thu và chỉnh lý tại khoản 1 Điều 82 dự thảo Luật, theo đó Luật Kinh doanh bất động sản có hiệu lực thi hành từ ngày 01/01/2025, bảo đảm đồng bộ về chính sách với dự thảo Luật Nhà ở.

Để bảo đảm tính đồng bộ, thống nhất của hệ thống pháp luật, bảo đảm không tạo khoảng trống pháp lý, UBTVQH đã rà soát dự thảo Luật và hoàn thiện các quy định chuyển tiếp tại Điều 83 dự thảo Luật.

Ngoài các vấn đề trên, Chủ nhiệm Vũ Hồng Thanh cho biết: Dự thảo Luật đã được tiếp thu, chỉnh lý, hoàn thiện trên cơ sở ý kiến ĐBQH tại Kỳ họp thứ 6, bảo đảm rõ ràng về nội dung, chính xác về kỹ thuật lập pháp, kỹ thuật văn bản, tránh dẫn đến cách hiểu khác nhau, thống nhất với các luật có liên quan như thể hiện trong Báo cáo tiếp thu, giải trình, chỉnh lý (bản đầy đủ) và dự thảo Luật.

Quý Anh

Theo

Cùng chuyên mục
  • Bình Định: Tìm nhà đầu tư cho 216 dự án trong năm 2024

    (Xây dựng) - UBND tỉnh Bình Định vừa ban hành Quyết định phê duyệt kế hoạch phát triển nhà ở tỉnh Bình Định năm 2024 nhằm cụ thể hóa các chỉ tiêu phát triển nhà ở trên địa bàn tỉnh theo Chương trình phát triển nhà ở tỉnh Bình Định giai đoạn 2020 - 2035, kế hoạch phát triển nhà ở giai đoạn 2020 - 2025 được duyệt.

  • Sau 14 năm theo đuổi, GP.Invest công bố dự án Palm Manor trên đất vàng thành phố Việt Trì, Phú Thọ

    (Xây dựng) – Chiều 21/2, GP.Invest công bố sẵn sàng cho những bước tiến mới ngoài phạm vi thị trường Hà Nội và bước đi đầu tiên là tại thị trường Phú Thọ thông qua việc ra mắt Khu đô thị Palm Manor (thành phố Việt Trì) sau hơn một thập kỷ với nhiều tâm huyết, nỗ lực và ý chí bền bỉ vượt qua nhiều thách thức.

  • Chấm dứt hoạt động Sàn giao dịch bất động sản Việt Nhân

    (Xây dựng) – Sau khi thực hiện xóa thông tin hoạt động Sàn giao dịch bất động sản Việt Nhân theo quy định, công ty phải chịu trách nhiệm trước pháp luật về những phát sinh khiếu kiện, khiếu nại liên quan đến những giao dịch của Sàn giao dịch bất động sản Việt Nhân, kể cả sau khi chấm dứt hoạt động.

  • Bắc Giang: Đẩy mạnh phát triển nhà ở xã hội cho công nhân và người có thu nhập thấp

    (Xây dựng) - Năm 2024, tỉnh Bắc Giang đặt mục tiêu ưu tiên phát triển nhà ở xã hội cho công nhân và người có thu nhập thấp.

  • Đồng Nai: Duyệt chủ trương xây dựng 9.000 căn nhà ở xã hội

    (Xây dựng) – Theo báo cáo của Sở Xây dựng Đồng Nai, đến nay UBND các huyện, thị, thành phố đã trình hồ sơ chủ trương 11 dự án nhà ở xã hội với quy mô khoảng 20.000 căn. Trong đó có 05 dự án đã được UBND tỉnh Đồng Nai phê duyệt chủ trương đầu tư với quy mô khoảng 9.000 căn tại thành phố Biên Hòa, huyện Nhơn Trạch, Long Thành, Trảng Bom, Vĩnh Cửu. Còn 06 dự án chưa phê duyệt đầu tư có quy mô khoảng 11.000 căn.

  • Tập trung thực hiện các giải pháp phát triển nhà ở xã hội, nhà ở công nhân

    (Xây dựng) - Phát triển nhà ở xã hội (NƠXH), nhà ở công nhân (NƠCN) là một trong những nội dung quan trọng của chính sách phát triển kinh tế - xã hội. Theo các chuyên gia, nguồn cung phân khúc NƠXH, NƠCN sẽ tiếp tục gia tăng trong thời gian tới khi có sự hỗ trợ về chính sách của Chính phủ, nhất là việc Quốc hội thông qua Luật Nhà ở (sửa đổi) sẽ chính thức có hiệu lực từ 1/1/2025 được xem là một tín hiệu tích cực giúp tăng nguồn cung NƠXH cũng như gỡ khó cho thị trường bất động sản đang khó khăn như hiện nay.

Xem thêm
...

Tin bài cuối cùng

Không còn dữ liệu để load