Những "nút thắt" với dự án bất động sản

Khi triển khai đầu tư dự án bất động sản, nếu như nguồn vốn thực hiện dự án được ví như mạch máu, thì việc hoàn thiện các thủ tục pháp lý dự án có thể coi như khung xương trong cơ thể. Dự án càng hoàn thiện thủ tục pháp lý, khả năng huy động các nguồn vốn, trong đó có nguồn vốn vay từ các ngân hàng sẽ càng dễ dàng và ngược lại.

Nếu như huy động vốn có thể thực hiện dưới nhiều kênh khác nhau như: Ngân hàng, chứng khoán, trái phiếu, tiền thu trước từ các nhà đầu tư góp vốn, người mua nhà… thì pháp lý dự án lại phụ thuộc vào 2 khía cạnh: Quy định pháp luật và việc triển khai thực thi của cơ quan chức năng.

Thực tế triển khai các dự án bất động sản thời gian gần đây cho thấy, nhiều thủ tục pháp lý dự án đang "tắc" từ các quy định mâu thuẫn, thiếu đồng bộ cho đến bất cập trong thực thi.

Những "nút thắt" về pháp lý là nguyên nhân lớn gây tắc nghẽn trên thị trường bất động sản hiện nay (Ảnh minh họa: Hà Phong).

Gần đây, chủ một doanh nghiệp bất động sản chia sẻ với tôi sau tiếng thở dài: Công ty anh đã được chấp thuận là nhà đầu tư thực hiện dự án nhà ở tại một địa phương phía Bắc (gọi nôm na là chỉ định nhà đầu tư) từ 2 năm nay. Công ty đã bỏ tiền ra bồi thường giải phóng mặt bằng và có đất sạch nhưng đến nay vẫn chưa được giao đất, cho thuê đất với lý do chưa có quy định pháp luật tương ứng để giao đất cho nhà đầu tư được chỉ định.

Chủ doanh nghiệp kể trên đưa tôi xem số dư nợ ngân hàng đến thời điểm này để đầu tư vào dự án và hỏi: Khi nào mới có quy định về giao đất cho những trường hợp như doanh nghiệp của anh? Vấn đề của doanh nghiệp này cũng là vấn đề pháp lý mà rất nhiều doanh nghiệp khác gặp phải khi chính sách pháp luật về đầu tư, đất đai chưa đồng bộ.

Hay là trường hợp một doanh nghiệp khác mà công ty chúng tôi đang tư vấn lại cho thấy các quy định pháp lý nếu không điều chỉnh kịp thời, cũng rất dễ ảnh hưởng tiêu cực đến doanh nghiệp. Công ty anh đang triển khai 2 dự án lớn và bán bất động sản dưới hình thức "phân lô bán nền". Trước đây, theo Nghị định 11/2013/NĐ-CP thì UBND tỉnh chỉ cần xin ý kiến của Bộ Xây dựng trước khi chấp thuận cho doanh nghiệp triển khai bán hàng. Tuy nhiên, hiện nay do sự thay đổi chính sách (dự kiến trao cho UBND tỉnh quyền chủ động xác định khu vực và dự án được phân lô) khi UBND tỉnh xin ý kiến Bộ Xây dựng thì nhận được trả lời phải "chờ" nghị định mới. Doanh nghiệp trong tình thế tiến thoái lưỡng nan.

Hai vấn đề tôi đề cập trên không phải là những khó khăn, thách thức về pháp lý duy nhất của dự án các doanh nghiệp đang đối diện, nhưng nó là điển hình của một "nút thắt" về pháp lý là: Sự không đồng bộ, bất cập trong quy định pháp luật.

Nếu như "nút thắt" về pháp lý là câu chuyện không mới thì "nút thắt" thứ hai mà các chủ đầu tư gặp phải trong thời gian gần đây là: Tâm lý sợ sai của một số cơ quan thực thi pháp luật. Đây là rào cản vô hình có thể làm nản lòng bất cứ nhà đầu tư dù lớn hay nhỏ.

Tôi đã "đứng hình" khi tư vấn về pháp lý dự án nhà ở mà chủ doanh nghiệp nhờ tôi tìm các dự án tương tự như dự án công ty anh đang thực hiện với điều kiện có kết luận của cơ quan thanh tra, kiểm toán là phù hợp. Anh bảo nếu không có dự án tương tự như thế thì họ không dám trình cho lãnh đạo để dự án của bên anh triển khai tiếp.

Điều đáng suy nghĩ là dự án anh đang triển khai tôi thấy không vướng về pháp lý; cái vướng chính ở đây là tâm lý sợ làm sai, tâm lý không dám chịu trách nhiệm của một số công chức trong cơ quan thực thi pháp luật.

Tôi cũng đã chứng kiến một trong những doanh nghiệp lớn trên thị trường bất động sản, gần một năm vừa qua gần như không triển khai được các thủ tục pháp lý dự án vì vướng những rào cản tương tự. Như vậy, ngoài việc khơi thông nguồn vốn, khơi dậy niềm tin cho thị trường, một trong các giải pháp mà cơ quan chức năng cần hướng đến là tháo các "nút thắt" về quy định pháp lý và thực thi pháp lý.

Chỉ khi cả hai nút thắt trên được tháo thì các dự án bất động sản mới triển khai thông suốt. Khi pháp lý dự án không hoàn thiện thì nguồn vốn dù có khơi thông như nào các chủ đầu tư cũng khó có cách tiếp cận.

Nghị quyết 33 của Chính phủ ban hành ngày 11/3/2023 đang dần tháo gỡ những điểm nghẽn lớn nhất trên thị trường bất động sản hiện nay cả về vốn và pháp lý.

Trong nghị quyết này, Chính phủ đặt ra mục tiêu sớm ban hành nghị định sửa đổi trong lĩnh vực đất đai và nghị định sửa đổi trong lĩnh vực xây dựng. Các doanh nghiệp bất động sản đang kỳ vọng các nghị định trên khi ban hành sẽ góp phần quan trọng gỡ được "nút thắt" về quy định pháp lý. Các "nút thắt" về tâm lý sợ sai khi áp dụng pháp luật của cơ quan thực thi cũng được kỳ vọng có sự thay đổi khi các quy định pháp lý đã hoàn thiện và đồng bộ hơn.