Nhà ở xã hội: Giá thành quyết định chất lượng?

(Xây dựng) – Nhà ở xã hội (NƠXH), nhà thu nhập thấp (TNT) lâu nay luôn nhận được nhiều ý kiến nghi ngại về chất lượng xây dựng. Bên cạnh đó, việc tranh chấp phí bảo trì, không tìm được tiếng nói chung giữa Ban quản trị, ban quản lý và cư dân, rồi hàng quán kinh doanh tràn lan, bãi đỗ xe ôtô chiếm dụng vỉa hè xung quanh tòa nhà... cũng là nguyên nhân phần nào khiến cho sự xuống cấp nhanh của tòa nhà. Tuy nhiên, thực tế không phải tất cả các khu NƠXH đều như vậy.

Dự án NƠXH Rice City Tây Nam Linh Đàm, Hoàng Mai, Hà Nội. (Ảnh: T/L)

Nhà giá thấp chất lượng thấp – Không như lời đồn

Từ khi xuất hiện vào năm 2010, các dự án NƠXH dành cho cán bộ, công nhân viên chức, người TNT được hưởng rất nhiều ưu đãi về giá và lãi suất cho vay, tiêu biểu là gói tín dụng 30.000 tỷ đồng của Chính phủ hỗ trợ người có TNT vay vốn để mua nhà với lãi suất 5%.

Trong số đó, nhiều gia đình đã may mắn được tiếp cận chính sách khi có được một căn nhà của chính mình, từng bước ổn định cuộc sống.

Là một trong những gia đình nhận nhà đầu tiên ngay khi được bàn giao vào cuối năm 2015 tại dự án NƠXH nằm trong Khu đô thị Linh Đàm, cho tới tận bây giờ chị Dương Thị Liên, quận Hoàng Mai (Hà Nội) vẫn luôn cảm thấy may mắn khi có cơ hội được mua căn hộ của dự án. Chị Dương Thị Liên chia sẻ, thời gian đầu, khi đăng ký mua NƠXH, nhiều bạn bè và người thân đã ngăn cản với lý do lớn nhất là nghi ngại về chất lượng khi mà giá bán căn hộ ở thời điểm đó chỉ bằng 1/3 nhà ở thương mại cùng khu vực, nhưng chị vẫn quyết tâm đặt niềm tin và làm hồ sơ đăng ký mua. Trải qua gần 10 năm sử dụng dù chẳng có sự đầu tư, cải tạo mới nhưng theo chị Dương Thị Liên về cơ bản, chất lượng tòa nhà vẫn đảm bảo, phí dịch vụ phù hợp với dự án NƠXH... Đặc biệt, khi mua căn hộ này, chị được vay gói hỗ trợ tín dụng 30 nghìn tỷ đồng, đã giúp chị có điều kiện trả nợ cũng như trang trải cuộc sống.

Cũng như chị Dương Thị Liên, nhiều cư dân là người mua nhà từ ngày đầu tiên hay những cư dân mới đến ở khoảng 4-5 năm tại đây cũng đều cảm thấy hài lòng bởi khu nhà có đầy đủ các tiện ích như: Có khuôn viên, khu vui chơi cho trẻ em, nhiều cây xanh, siêu thị, trường học... không thua kém gì so với những khu nhà thương mại xung quanh.

Dưới góc độ của các kiến trúc sư, nhiều quan điểm cho rằng, giá NƠXH thấp không đồng nghĩa với nhà ở chất lượng thấp, việc thiết kế và xây dựng căn hộ NƠXH và căn hộ nhà ở thương mại đều phục vụ cho nhu cầu ở của con người và đều tuân thủ các quy chuẩn, tiêu chuẩn thiết kế về nhà ở. Việc thiết kế và xây dựng căn hộ NƠXH hiện vẫn đang phải tuân thủ theo các quy định pháp luật xây dựng để đảm bảo chất lựợng và an toàn sử dụng như đối với căn hộ thương mại: QC-01 về quy hoạch, QC-04 về chung cư, QC-05 về an toàn sử dụng, QC-06 về phòng cháy chữa cháy…

Dự án NƠXH Đại Kim Building, Hoàng Mai, Hà Nội. (Ảnh: T/L)

Hoàn thiện mô hình nhà ở TNT

Bên cạnh sự ít ỏi của số lượng thì chất lượng xây dựng, thiết kế NƠXH cũng là điều đáng bàn. Trong giai đoạn đầu phát triển, do hạn chế về kinh phí nên chất lượng căn hộ nhiều khu NƠXH sau một số năm sử dụng đã xuống cấp.

Trên thực tế, ở một số khu NƠXH, sau thời gian sử dụng cũng đã xuất hiện các tình trạng thấm dột, nứt tường, thậm chí có hư hỏng nặng, đe dọa đến sự an toàn của cư dân. Cùng với đó là đơn vị quản lý, Ban quản trị không sâu sát, không kịp thời xử lý ý kiến của cư dân dẫn đến "mạnh ai nấy làm" đã khiến cho chất lượng chung của tòa nhà nhanh chóng xuống cấp. Nhưng cũng phải nhìn nhận rằng, nếu như các dự án có một đội quản lý vận hành tốt; nội quy rõ ràng và nhất là cư dân hợp tác khi biết yêu cùng tự hào với chính nơi mình ở thì lúc này nhà ở giá thấp nhưng chất lượng sống sẽ không thấp, thậm chí tiêu chuẩn sống còn cao hơn quy định ban đầu…

Mặc dù vẫn còn tồn tại nhiều hạn chế cần khắc phục, nhưng không thể phủ nhận rằng các khu NƠXH đóng vai trò cực quan trọng giúp giải quyết vấn đề nhà ở cho một bộ phận lớn cán bộ, công nhân viên chức và người có TNT đang sinh sống, làm việc tại các thành phố lớn như Hà Nội.

Như chị Lê Thu Hường, khu NƠXH khu đô thị Đặng Xá (Gia Lâm) cho biết, chính sách xây dựng NƠXH dành cho người TNT là chính sách quá tốt. Cá nhân chị rất ủng hộ việc phát triển chương trình này. “Tôi hài lòng với cuộc sống ở đây. Không gian thì thoáng đãng, đường sá rộng rãi, không khí trong lành nhờ trồng nhiều cây xanh. Người già và trẻ nhỏ ở đây thì rất thích. Ngày thường, bố mẹ đi làm thì ông bà ở nhà trông cháu, rồi tham gia các hoạt động thể dục thể thao cũng được”, chị Lê Thu Hường chia sẻ.

Trong khi đó, chị Nguyễn Thị Linh tại khu NƠXH Tây Nam Linh Đàm lại cho rằng, cá nhân chị và gia đình rất ủng hộ chính sách xây dựng thêm các khu chung cư dành cho đối tượng chính sách và người có TNT, nhưng phải đảm bảo về chất lượng nhà và hệ thống dịch vụ. Đây là nhà dành cho người TNT thật đấy, nhưng nếu không thể đảm bảo an toàn thì cũng không ai dám mua...

Theo các chuyên gia, cách hiểu và nhận thức về loại hình nhà ở này từ trước đến nay thường vẫn bị “đóng đinh” là nhà giá rẻ, chất lượng thấp. Giá căn hộ rẻ là do chất lượng xây dựng thấp, áp dụng các tiêu chuẩn thiết kế xây dựng ở mức thấp, cắt giảm các trang thiết bị, tiện nghi sử dụng để giảm giá thành.

Tuy nhiên trên thực tế, NƠXH là một phân khúc nhà ở quan trọng trong quá trình phát triển đô thị và an sinh xã hội. Trung bình quỹ đất dành cho NƠXH chiếm khoảng 20% quỹ đất nhà ở đô thị nên có tác động lớn đến bộ mặt kiến trúc – quy hoạch. Do vậy thiết kế NƠXH là công việc khó, thách thức hơn thiết kế dự án nhà ở thương mại vì đây là một bài toán với nhiều biến số và nhiều yêu cầu, quy định đặc thù và phức tạp hơn.

Bên cạnh đó, thiết kế xây dựng NƠXH cần tránh mô hình chỉ là những “cục bê tông” cắm trên mặt đất, thiếu giải pháp về cảnh quan, cây xanh. Nhất là cần quan tâm đến các giải pháp hoàn thiện mặt đứng công trình trên nguyên tắc không làm tăng chi phí đầu tư. Vận dụng tối đa các vật liệu hoàn thiện trên thị trường để sáng tạo hình ảnh kiến trúc cho NƠXH…

Chú trọng kiểm tra, thanh tra chất lượng các dự án NƠXH

Ngày 23/11, thực hiện Chương trình Kỳ họp thứ 8, Quốc hội tiến hành biểu quyết thông qua Nghị quyết về “Tiếp tục nâng cao hiệu lực, hiệu quả việc thực hiện chính sách, pháp luật về quản lý thị trường bất động sản và phát triển NƠXH”.

Trong đó, liên quan đến NƠXH, Quốc hội yêu cầu thực hiện giải pháp cụ thể để triển khai hiệu quả Đề án “Đầu tư xây dựng ít nhất 01 triệu căn hộ NƠXH cho đối tượng TNT, công nhân khu công nghiệp giai đoạn 2021 – 2030” bảo đảm tiến độ, chất lượng và phù hợp với nhu cầu, điều kiện làm việc, sinh sống của đối tượng thụ hưởng.

Bên cạnh việc có cơ chế cụ thể để nâng cao hiệu quả hoạt động của sàn giao dịch bất động sản, theo nghị quyết của Quốc hội, Chính phủ phải đẩy nhanh việc xây dựng và đưa vào sử dụng đồng bộ, thống nhất cơ sở dữ liệu về NƠXH, đối tượng thụ hưởng chính sách, công cụ rà soát, quản lý đối tượng mua, thuê, thuê mua NƠXH để giúp cho công tác xét duyệt được nhanh chóng, thuận lợi và hạn chế trục lợi chính sách.

Điều tiết đa dạng hóa sản phẩm cho thị trường bất động sản, hài hòa giữa cung và cầu, tăng nguồn cung bất động sản phù hợp với thu nhập của đại bộ phận người dân, đáp ứng nhu cầu về nhà ở, bảo đảm an sinh xã hội; có giải pháp căn cơ, dài hạn để đưa giá bất động sản về đúng giá trị nội tại, ngăn chặn việc thao túng, sử dụng các phiên đấu giá quyền sử dụng đất nhằm mục đích tạo “sốt” giá.

Ngày 23/11, Quốc hội biểu quyết thông qua Nghị quyết về “Tiếp tục nâng cao hiệu lực, hiệu quả việc thực hiện chính sách, pháp luật về quản lý thị trường bất động sản và phát triển NƠXH”. (Ảnh: Quốc hội)

Đặc biệt, chú trọng kiểm tra, thanh tra về chất lượng NƠXH, việc xét duyệt đối tượng thụ hưởng chính sách NƠXH. Kiên quyết xử lý các trường hợp đất đã được Nhà nước giao, cho thuê nhưng chậm đưa vào sử dụng, không sử dụng, sử dụng lãng phí hoặc sử dụng sai mục đích, trái pháp luật, chủ đầu tư năng lực yếu kém, không có khả năng hoàn thành, hành vi đưa thông tin không chính xác, gây tác động tiêu cực đến hoạt động của thị trường tài chính, tín dụng, bất động sản…

Để thực hiện mục tiêu phát triển NƠXH trong năm 2024 cũng như các năm tiếp theo, Bộ Xây dựng nhấn mạnh, các Bộ, ngành và địa phương cần khẩn trương thực hiện đồng bộ các giải pháp tập trung lập kế hoạch để triển khai thực hiện hiệu quả các nhiệm vụ, giải pháp được giao tại Chỉ thị số 34-CT/TW của Ban Bí thư và Kế hoạch triển khai thực hiện Chỉ thị này của Chính phủ sau khi được Thủ tướng Chính phủ phê duyệt.

Theo Bộ Xây dựng, Luật nhà ở 2023, Luật Kinh doanh bất động sản 2023, Luật Đất đai 2024 và các văn bản quy định chi tiết của Chính phủ và bộ ngành đã được ban hành và có hiệu lực thi hành từ 1/8/2024, do vậy Bộ Xây dựng và các Bộ ngành có liên quan sẽ tập trung triển khai tuyên truyền, phổ biến, hướng dẫn các địa phương, doanh nghiệp, người dân cùng biết, cùng hiểu và cùng triển khai, thực hiện.

Đối với các địa phương, để hoàn thành mục tiêu phát triển NƠXH năm 2024 cũng như Đề án 01 triệu căn NƠXH như quan điểm chỉ đạo của Thủ tướng Chính phủ thì chính quyền địa phương, người đứng đầu đóng vai trò quyết định.

Bộ Xây dựng đề nghị các địa phương cần tập trung triển khai các nhiệm vụ đã được giao tại Quyết định số 338/QĐ-TTg ngày 3/4/2023 của Thủ tướng Chính phủ phê duyệt Đề án; nghiên cứu, quan tâm đến việc ban hành các văn bản triển khai các nhiệm vụ được giao tại Luật Nhà ở 2023; tập trung đôn đốc các chủ đầu tư dự án đã khởi công xây dựng sớm hoàn thành, đưa vào sử dụng; đối với các dự án đã được chấp thuận thì khẩn trương thực hiện lựa chọn chủ đầu tư, sớm đưa vào khởi công xây dựng…

Trước đó, tại Hội nghị tháo gỡ khó khăn, thúc đẩy phát triển NƠXH được tổ chức tại Hà Nội ngày 16/3/2024, Thủ tướng Chính phủ Phạm Minh Chính cũng đã chỉ rõ các quan điểm phát triển NƠXH, nhà ở cho công nhân đó là, NƠXH là nhà ở bình thường như các loại nhà ở khác, phải bảo đảm chất lượng, an toàn, vệ sinh môi trường, bảo đảm hạ tầng về y tế, giáo dục, xã hội và các dịch vụ khác, có cơ chế, chính sách phù hợp cho người mua và người bán…

Thời gian tới, Chính phủ sẽ rà soát toàn bộ quỹ nhà tái định cư để chuyển sang NƠXH; đồng thời, đẩy mạnh cải cách, rút gọn, tinh giản quy trình thủ tục hành chính, mở rộng các đối tượng thụ hưởng, tăng khả năng tiếp cận NƠXH...

Cùng với Đề án xây dựng 01 triệu căn NƠXH, nhiều dự án đã được khởi công và đăng ký hoàn thành vào năm 2024, năm 2025 tại một số địa phương như: Bắc Ninh, Hải Phòng, Quảng Ninh, Hà Nội, Bắc Giang, Hà Nam… cho thấy sự vào cuộc của chính quyền địa phương và các doanh nghiệp khi tham gia xây dựng loại hình nhà này. Điều đáng mừng là đi cùng với cam kết về tiến độ thì “nhà ở giá thấp nhưng chất lượng không thấp” cũng đã được các chủ đầu tư cam kết đưa ra và như vậy, trong thời gian tới sự gia tăng về số lượng của NƠXH đang được nhiều kỳ vọng sẽ tỷ lệ thuận với chất lượng và nhu cầu của người dân.