'Mảnh đất vàng tương lai' phía tây bắc - nơi TP.HCM cần khai phá

Trong bối cảnh quỹ đất trung tâm TP.HCM ngày càng cạn kiệt, phát triển Khu đô thị Tây Bắc ở Hóc Môn, Củ Chi là định hướng được Chủ tịch nước và nhiều chuyên gia ủng hộ.

"Mảnh đất vàng tương lai tươi sáng" là nhận định của Chủ tịch nước Nguyễn Xuân Phúc khi nói về tiềm năng của huyện Củ Chi và Hóc Môn - nơi ông ứng cử đại biểu Quốc hội.

Tiếp xúc, vận động cử tri nơi đây, ông nhiều lần khẳng định việc góp sức đưa Hóc Môn, Củ Chi thành đô thị sinh thái, là một cực tăng trưởng mới, thành phố xanh phía tây TP.HCM.

Chủ tịch Nguyễn Xuân Phúc vạch ra 3 định hướng cho Hóc Môn, Củ Chi: Hình thành đô thị sinh thái; áp dụng mô hình như TP Thủ Đức; và phát triển công nghiệp công nghệ cao, nông nghiệp ứng dụng công nghệ cao và dịch vụ. Trong đó, trọng tâm là phát triển Khu đô thị Tây Bắc.

Theo các chuyên gia, khi quỹ đất ở nội thành đã ngày càng khan hiếm và tình trạng biến đổi khí hậu gia tăng thì Khu đô thị Tây Bắc chính là không gian phát triển phù hợp cho TP.HCM trong tương lai. Được đưa vào quy hoạch chung TP.HCM từ năm 2010, Khu đô thị Tây Bắc đã được thiết kế một hệ thống giao thông kết nối vùng tương đối hoàn chỉnh.

Việc cần làm hiện nay là thu hút nhà đầu tư để hiện thực hóa quy hoạch này.

Tại sao Khu đô thị Tây Bắc 10 năm chưa thành hình?

Theo Sở Quy hoạch Kiến trúc TP.HCM, hiện các đồ án quy hoạch chung và quy hoạch phân khu 1/2.000 Khu đô thị Tây Bắc đã phủ kín. Thế nhưng, sau nhiều lần TP.HCM kêu gọi, các nhà đầu tư vẫn không mặn mà.

Kiến trúc sư Khương Văn Mười, nguyên Chủ tịch Hội Kiến trúc sư TP.HCM, nhận định nguyên nhân là thời gian qua, khu đô thị Phú Mỹ Hưng và khu đô thị mới Thủ Thiêm, hay hiện nay là TP Thủ Đức, đã thu hút hết nguồn lực. Phía tây bắc chỉ có quốc lộ 22 là đường huyết mạch kết nối giao thông với trung tâm, các dự án giao thông khác mới chỉ là tên gọi. Hạ tầng thiếu thốn nên không hấp dẫn được nhà đầu tư.

Trong khi đó, chuyên gia quy hoạch Nguyễn Đỗ Dũng, đồng sáng lập, Tổng giám đốc Công ty EnCity (Singapore), lý giải các khu vực luôn được phát triển dưới sự ảnh hưởng của những động lực kinh tế vùng. TP.HCM một thời gian dài phát triển về phía đông và phía tây nam bởi lẽ đây là tuyến giao thông huyết mạch quốc gia nối TP.HCM với các cụm công nghiệp lớn ở Đồng Nai, Bình Dương, cảng Cái Mép - Thị Vải (Vũng Tàu) và với Đồng bằng sông Cửu Long. Trong khi đó, hướng tây bắc kết nối sang Campuchia - nơi chưa phải thị trường lớn của Việt Nam.

Quốc lộ 22 kết nối Hóc Môn, Củ Chi với khu vực trung tâm đang tiếp tục được mở rộng. Ảnh: Quỳnh Danh.

Tuy nhiên, bối cảnh hiện nay so với nhiều năm trước đã khác khi dân số tăng, khu vực phía tây nam và phía đông quỹ đất ngày càng thu hẹp. Trong khi đó, phía tây bắc có quỹ đất lớn. Cụ thể, diện tích của toàn bộ 17 quận và TP Thủ Đức cộng lại mới bằng hơn 90% diện tích đất hai huyện Hóc Môn, Củ Chi (49.382 ha so với 54.439 ha).

“Khi quỹ đất phù hợp để phát triển ở phía đông, phía nam và phía tây nam không còn nhiều thì cơ hội sẽ đến với đô thị Tây Bắc”, ông Dũng chỉ ra bối cảnh hạ tầng ở TP.HCM.

Địa hình cao, địa chất tốt, quỹ đất dồi dào

Chủ tịch nước Nguyễn Xuân Phúc cho rằng Hóc Môn, Củ Chi là khu vực có tiềm năng rất lớn so với các khu vực khác bởi nơi đây nền đất tốt hơn. Ông dẫn chứng chi phí xây dựng tại TP Thủ Đức cao gấp 1,3 lần so với Củ Chi, Hóc Môn và nhận định cần tận dụng, khai phá tiềm năng này.

Phân tích sâu hơn, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), cho biết trước đây, thành phố muốn phát triển nhanh nên chọn trục phát triển hướng đông và hướng đông nam ra biển. Tuy nhiên, 10 năm qua, vấn đề biến đổi khí hậu nổi lên, Trái Đất nóng dần, nước biển dâng, TP.HCM sẽ là một trong những địa phương bị đe dọa nặng nề nhất bởi nguy cơ này.

Trong khi đó, khu vực tây bắc TP.HCM có cao độ so với mặt nước biển khoảng 15 m. Về địa chất, khu vực tây bắc là đất phù sa cổ nên kết cấu tốt hơn các vùng ven biển. Đây là hai điều kiện tự nhiên thuận lợi cho thấy phát triển theo hướng tây bắc là phù hợp và bền vững trong tương lai.

Củ Chi có 76% diện tích là đất nông nghiệp, nền đất cao nên ít chịu ảnh hưởng của nước biển dâng hơn khu vực khác. Ảnh: Quỳnh Danh.

Khu đô thị Tây Bắc cũng có vị trí lan tỏa trong kết nối vùng Đông Nam Bộ. Cụ thể, phía đông sẽ tác động tới sự phát triển đô thị Bến Cát - Tân Uyên (Bình Dương), xa hơn là Đồng Xoài (Bình Phước); phía tây giáp Củ Chi là huyện Trảng Bàng và TP Tây Ninh (Tây Ninh), còn giáp Hóc Môn là huyện Đức Hòa (Long An).

"Phát triển Khu đô thị Tây Bắc còn giúp tái bố trí dân cư TP.HCM hợp lý hơn, không còn tập trung ở trung tâm và ven biển", ông Châu phân tích.

Chuyên gia dẫn chứng Chính phủ đã phê duyệt nhiều dự án giao thông như cao tốc TP.HCM - Mộc Bài (Tây Ninh), đường xuyên Á, mở rộng Quốc lộ 22, vành đai 3, 4... Đại diện Hiệp hội Bất động sản TP.HCM đề xuất tuyến metro 2 Bến Thành - Tham Lương nên kết nối thêm đến Củ Chi, Hóc Môn. Cùng với đó, ông cho rằng cần phát triển đại lộ ven sông Sài Gòn làm trục cảnh quan cho Khu đô thị Tây Bắc.

Nói về lợi thế của huyện Hóc Môn, Củ Chi, ông Nguyễn Đỗ Dũng nhận định nơi đây có địa hình cao hơn. Tuy nhiên, điều này mang lại giá trị lâu dài hơn là giá trị trước mắt. Với tư nhân, việc tiếp cận nguồn đất quan trọng hơn địa hình.

“Nếu đất thấp thì san thành cao, không thành vấn đề. Tiếp cận được quỹ đất lớn mới là điều mấu chốt nhà đầu tư tư nhân quan tâm, bởi với họ yếu tố thời gian rất quan trọng. Nếu phải thu hồi đất đai nhỏ lẻ thì chi phí cơ hội sẽ rất lớn”, ông Dũng phân tích.

Chuyên gia nhận định Củ Chi là khu vực có quỹ đất nhưng hầu hết là đất nông nghiệp phân mảnh. Trước đây, TP.HCM phát triển chủ yếu về hướng đông, nam bởi những nơi là vùng đầm lầy, địa hình thấp, dân cư thưa thớt hơn phía tây bắc, do đó, việc phát triển đô thị mới thuận lợi hơn.

Đất nông nghiệp phân mảnh sẽ là một khó khăn trong thu hồi đất ở khu vực Củ Chi, Hóc Môn. Ảnh: Quỳnh Danh.

Trong khi đó, đất ở Củ Chi phủ kín ruộng vườn nông nghiệp của người dân, chưa kể vùng này có nhiều khu vực mang giá trị lịch sử. Do đó, việc di dời sẽ không hề dễ dàng, đòi hỏi một cơ chế thu hồi vừa đảm bảo công bằng cho người dân, vừa thuận lợi cho doanh nghiệp. Nếu không, việc phát triển hạ tầng mới phải tập trung vào những khu vực có địa hình thấp, nơi không có dân cư, như khu Công nghiệp Tân Phú Trung.

Quỹ đất còn chưa bị đô thị hóa ở Hóc Môn cũng chủ yếu là khu vực địa hình thấp dọc kênh rạch như hai bên Kênh Xáng. Do địa chất nhạy cảm của khu vực này, quy mô và cách thức phát triển phải được tính toán phù hợp để không tạo ra rủi ro ngập lụt ở hạ nguồn.

Thêm TP Tây Bắc, TP.HCM sẽ là đô thị đa cực

Áp dụng mô hình TP Thủ Đức cho khu vực Hóc Môn, Củ Chi, đồng thời, sớm đưa hai huyện này lên quận/thành phố là gợi ý của Chủ tịch nước Nguyễn Xuân Phúc nhằm đưa vùng đất tây bắc TP.HCM đột phá.

Đồng tình cao với định hướng này, ông Lê Hoàng Châu cho biết tháng 2 vừa qua, HoREA đã có kiến nghị đến TP.HCM và Trung ương về bổ sung quy hoạch TP Tây Bắc trên cơ sở hợp nhất huyện Hóc Môn và huyện Củ Chi. Mô hình tương tự như hợp nhất quận 2, 9, Thủ Đức thành TP Thủ Đức.

Để thực hiện hóa ý tưởng này, ông Châu cho rằng việc đầu tiên cần làm sau khi có đẩy đủ quy hoạch là phát triển hạ tầng, từ đó có cơ sở thu hút nhà đầu tư.

"Không tham vọng làm cùng lúc mà lựa chọn các trục chính, đầu tiên là quốc lộ 22, thứ hai là cao tốc TP.HCM - Mộc Bài và ba là metro 2", chuyên gia gợi ý.

Củ Chi có nhiều khu công nghiệp quy mô lớn, nhiều ngành nghề như KCN Tân Phú Trung, KCN Tây Bắc Củ Chi... Ảnh: Quỳnh Danh.

Trong khi đó, chuyên gia Nguyễn Đỗ Dũng, người trực tiếp tham gia quy hoạch Khu đô thị tương tác cao phía Đông TP.HCM, nhận định mô hình TP Thủ Đức và Khu đô thị Tây Bắc đều cần một điểm chung là trở thành khu đô thị độc lập, có quyền tự quyết cao hơn để phát triển.

Ông Dũng cho rằng vùng phía tây bắc muốn trở thành một đô thị lớn thu hút dân cư thì cần có kết nối với đô thị trung tâm cả về đường bộ và giao thông công cộng, bên cạnh đó phải tạo ra việc làm. Chuyên gia gợi ý phát triển công nghiệp là cách để tạo ra việc làm cho số đông.

Ông phân tích đại dịch Covid-19 khiến các nước trên thế giới nhận ra tầm quan trọng của công nghiệp bởi đây là nội lực quốc gia. Khi khủng hoảng, ngành dịch vụ sẽ tổn hại đầu tiên, còn sản phẩm nông nghiệp và công nghiệp vẫn phát triển để đảm bảo nhu cầu tại chỗ và phục vụ xuất khẩu.

Bên cạnh đó, việc phát triển các ngành công nghiệp sẽ tạo việc làm có, thu nhập ổn định với chế độ bảo hiểm được bảo đảm cho số đông lao động trình độ thấp. Đây là những yếu tố mà ngành dịch vụ khó đạt được.

"Công nghiệp tạo ra sự ổn định về mặt xã hội, còn nhóm dịch vụ đời sống sẽ bấp bênh hơn", ông Dũng chỉ ra.

Sau hơn 10 năm ấp ủ, một lần nữa, các chuyên gia kỳ vọng Khu đô thị Tây Bắc sẽ thực sự khả thi. Đây là yếu tố quan trọng để TP.HCM phát triển thành công mô hình đô thị đa cực thay vì kiểu "vết dầu loang" như hiện nay, trở thành hình mẫu của cả nước. Sự phát triển của Khu đô thị Tây Bắc không chỉ góp phần giúp TP.HCM đón thêm nhiều “đại bàng” mà còn là động lực giúp cả vùng lân cận phát triển mạnh mẽ hơn.