Kỳ 6: Sai phạm xây dựng có nguyên nhân từ quy hoạch bất cập và thiếu minh bạch?

(Xây dựng) - Khu trung tâm Thành phố Hồ Chí Minh (khu 930ha) với khoảng 80% là nhà phố liên kế đang bị ảnh hưởng trực tiếp từ quy định chỉnh trang đô thị chưa phù hợp.

Mong muốn của người dân là được chỉnh trang một căn nhà có độ cao trung bình trong dãy phố (Tuân thủ khoảng lùi trước và sau, không phải để giếng trời giữa nhà).

Nhiều nhà liên kế mặt tiền ở các tuyến phố đều có diện tích không lớn, nhưng chủ nhà lại muốn xin phép đầu tư xây dựng mới với tối đa về chiều cao, mật độ xây dựng và hệ số sử dụng đất. Việc “muốn” là lẽ bình thường, nhưng việc của cơ quan quy hoạch là phải đề ra chi tiết về kiến trúc phù hợp, đảm bảo hài hòa tuyến phố, công bằng và minh bạch, với các nhà lân cận. Gần 10 năm qua, từ tháng 07/2013 đến hết năm 2021, khu 930ha được điều chỉnh bởi Quyết định 3457/QĐ-UBND ngày 28/06/2013 và từ tháng 01/2022 đến nay được điều chỉnh theo Quyết định 56/2021/QĐ-UBND ngày 28/12/2021. Cụ thể các quy định về chỉ tiêu kiến trúc khu 930ha tại Quyết định 56/2021/QĐ-UBND thực chất là bản sao y có sửa đổi, đôi chút của Quyết định 3457/2013/QĐ-UBND ở phần khu trung tâm hiện hữu.

Quy định về hệ số sử dụng đất trước năm 2021 là không tính diện tích sàn tầng hầm, từ năm 2022 thì tính luôn cả tầng hầm. Trên lý thuyết là tăng hệ số sử dụng đất, nhưng thực tế là đang bị giảm xuống. Hệ lụy của sự bất cập về độ cao và hệ số sử dụng đất, không tương xứng nên sẽ phát sinh sai phạm sau hoàn công là “lấp chỗ trống mặt sàn”. Phần trống mặt sàn thực chất là động tác giả vờ để tăng tầng cao có chủ ý của cơ quan cấp phép về mỹ quan đô thị và có lợi cho nhà đầu tư tự lấp sau hoàn công.

Ví dụ: Một căn nhà liên kế mặt phố có diện tích 100m2 được xây 6 tầng, mật độ xây dựng là 80%. Hệ số sử dụng đất là 4.0. Tổng diện tích mặt sàn là 400m2, chủ đầu tư sẽ xây được 5 sàn, cụ thể là 4 tầng và sân thượng. Trong khi đó độ cao tại ô phố cho phép là 50m, nhưng với 6 tầng thì chỉ cao 24m và khi xây được 4 tầng thì độ cao chỉ 18m kể cả tum thang máy (giả thiết 1 tầng cao 4m). Tại Quyết định 3457/QĐ-UBND ngày 28/06/2013 của UBND Thành phố Hồ Chí Minh chưa có quy định độ cao tối đa, tối thiểu cho mỗi tầng cũng chưa có quy định cụ thể cho độ cao mặt tiền từ 26m đến 49m, (chỉ có quy định độ cao 25m, 50m, 75m, 100m…). Trách nhiệm này là của cơ quan quy hoạch đã tạo cơ chế xin, cho, áp đặt cho nhà đầu tư, nếu không được điều chỉnh thì “cải thiện môi trường đầu tư chỉ là lời nói suông”.

Chưa kể đến việc triển khai chỉ tiêu kiến trúc của Thành phố Hồ Chí Minh thấp hơn quy chuẩn quốc gia về xây dựng. Đặc biệt là hệ số sử dụng đất thấp hơn quy chuẩn quốc gia đã vi phạm vào điều 14 của Luật ban hành văn bản về những hành vi bị nghiêm cấm: Ban hành văn bản trái với hiến pháp, trái với văn bản quy phạm pháp luật của cơ quan quản lý Nhà nước cấp trên.

Ví dụ: Lô đất đấu giá tại khu đô thị mới Thủ Thiêm có diện tích 6.446m2 được cấp chỉ tiêu về hệ số sử dụng đất là 2.33 Với hệ số sử dụng đất là 2.33 (kể cả 1 hầm) thì chỉ xây được 3 tầng? Đối chiếu với QCVN 01-2021 thì hệ sử dụng đất phải là 8.32 (độ cao 10 tầng tạm tính là 40m, hệ số sử dụng đất với lô đất =<3.000m2 là 10.4, hệ số sử dụng đất với lô đất 10.000m2 là 6,24. Lô đất 6.446m2 là nội suy giữa 2 lô đất thì hệ số sử dụng đất là 7.28). Sự chênh lệch hệ số sử dụng đất 4.95 (tương đương 6 tầng) là câu hỏi cần được cơ quan quy hoạch của Thành phố Hồ Chí Minh trả lời?

Cũng là lô đất hơn 6.000m2 tại khu Ba Son, Quận 1 thì cho phép xây 60 tầng hệ số sử dụng đất hơn 17.0 là những điểm bất thường điển hình trong quy hoạch cần được nhận diện kịp thời để điều chỉnh.

Nhìn ra thế giới

Ở bất kỳ nước nào trên thế giới thì đầu não kinh tế cũng được tập trung ở trung tâm các thành phố lớn. Thành phố Hồ Chí Minh của Việt Nam cũng không ngoại lệ. Đại bộ phận các Tập đoàn, Tổng công ty, Công ty đa quốc gia hay của nước sở tại cũng đều tập trung ở khu trung tâm.

Thời gian vừa qua tại Thành phố Hồ Chí Minh xuất hiện khu đô thị “văn minh, cộng đồng nhân văn” thể hiện sự phát triển xã hội nói chung và kinh tế nói riêng. Dù là đô thị mới khang trang và chuẩn mực nhưng không thể có Nhà thờ Đức Bà, Bưu điện Thành phố, Dinh thống nhất, UBND Thành phố, đường hoa Nguyễn Huệ, Chợ Bến Thành… “Trung tâm Thành phố là bộ mặt kinh tế của Thành phố Hồ Chí Minh nói riêng và của cả nước nói chung, do vậy quy hoạch phải xứng tầm mà câu chuyện cụ thể là chỉnh trang đô thị, thực sự chưa được quan tâm đúng mức. Hệ quả là hiện nay nhà cửa, đường phố, vỉa hè thiếu đồng bộ về mỹ quan, cảnh quan. Nhà cửa nhấp nhô, đều do nguyên nhân chính gây ra là quy hoạch. Với lý luận giảm áp lực hạ tầng khu trung tâm nên hạn chế xây nhà cao tầng, hạn chế luôn cả việc cho phép và khuyến khích chỉnh trang đô thị như sự bình thường là phải làm. Nhưng không phải vậy, vẫn có hàng chục nhà cao tầng, hàng ngàn căn hộ mọc lên tại khu trung tâm mà không có đầu tư cho hạ tầng. Các nhà liên kế khu trung tâm được xây giếng đề nhìn mặt ngoài giả vờ hài hòa tuyến phố nhưng bên trong mỗi nhà là giếng trời phải lấp sau hoàn công. Khi xin phép là xây nhà ở nhưng sau khi ký bản vẽ hoàn công, chủ đầu tư tự chuyển đổi công năng thành quán Cà phê, khách sạn, văn phòng… được xem là sự bình thường?

Cũng cần đề cập thêm là hiện tại các chủ căn nhà mặt tiền khu trung tâm đều có thu nhập cao. Đại bộ phận chủ nhà không đồng tình với quy hoạch bóp nghẹt về hệ số sử dụng đất, nên không chú ý việc xây dựng, hợp khối, mà cho thuê ngắn hạn qua ngày. Các chủ đầu tư vươn ra các tỉnh thành, ngoài lãnh thổ Việt Nam mà nước Mỹ là cụ thể. Cải thiện môi trường đầu tư, thu hút những nhà đầu tư có nhà mặt tiền khu trung tâm quay trở lại thì việc đầu tiên là trực tiếp quan tâm quy hoạch chỉnh trang đô thị khu trung tâm, nâng cao hiệu suất khai thác tiềm năng kinh tế là việc làm cấp bách. Trung tâm thành phố chưa được quan tâm chỉnh trang phù hợp thì việc mở ra nhiều đô thị văn minh, cộng đồng nhân văn là sự phát triển thiếu đồng bộ và nền kinh tế ăn đong. Trước khi mở lời kêu gọi nhà đầu tư nước ngoài, hãy kêu gọi nhà đầu tư trong nước đã ra nước ngoài đầu tư quay trở về. Đầu tư nước ngoài họ chỉ quan tâm đến các chủ trương ưu đãi và kết quả kinh doanh. Trong khi đó nhà đầu tư trong nước họ cũng phải quan tâm đến kết quả kinh doanh, nhưng quan trọng hơn là tình yêu quê hương, đất nước, đất đai của ông bà, tổ tiên. Xin hãy đừng đánh mất cơ hội vàng.

Khách du lịch hay nhà đầu tư họ quan tâm đến khu trung tâm, địa chỉ kết nối về kinh tế, văn hóa, xã hội của Thành phố Hồ Chí Minh nói riêng và của cả nước nói chung từ trước tới nay và sau này cũng vậy.