Kinh nghiệm từ Nhật Bản

Trong lĩnh vực phát triển nhà ở, Nhật Bản gặp những khó khăn đặc biệt. Do sự phát triển đô thị ở Nhật Bản hầu hết diễn ra ở các khu vực đồng bằng chật hẹp nên dẫn tới tình trạng mật độ dân cư cao ở một số vùng. Năm 2000, có tới hơn 44% dân cư sống vỏn vẹn trên 6% diện tích của Nhật Bản. Do đó, sự cạnh tranh về đất đai hết sức quyết liệt và hậu quả là giá nhà đất tăng vọt.

Nhìn chung, để có thể mua được nhà, người Nhật vẫn thường phải vay nợ nhiều. Có lúc giá nhà cao gấp 13 lần thu nhập hàng năm của mỗi gia đình. Thêm nữa, tâm lý chung của người Nhật là vẫn thích hình thức sở hữu nhà ở riêng. Năm 1998, hơn 60% dân số Nhật Bản sống trong các căn nhà riêng.

Nhật Bản hiện đạt bình quân khoảng 32m2 nhà ở/người (thấp hơn Mỹ 60m2/người, Đức 38m2/người, Pháp 35m2/người). Trên thực tế có sự giảm đáng kể không gian sống đối với các hộ gia đình thuộc tầng lớp trung lưu. Vào đầu thế kỷ XX, diện tích mặt bằng trung bình ở mức 165m2, nhưng tới những năm 1930 giảm xuống còn 100m2 và tới những năm 1990 chỉ còn 90m2.

Vấn đề nhà ở tại các vùng đô thị của Nhật phát sinh vào đầu thế kỷ XX khi đất nước này bước vào giai đoạn công nghiệp hoá, từng bước Nhật Bản nhận thức rằng vấn đề nhà ở là vô cùng quan trọng đối với sự phát triển chung của đất nước và vấn đề này cần tới những đạo luật để tạo dựng hành lang pháp lý. Tới những năm 1950, Nhật Bản đã có ba đạo luật thiết lập một khuôn khổ chung cho chính sách nhà ở. Cũng trong năm 1950, Cty cho vay mua nhà ở của Chính phủ ra đời, có chức năng như một phương tiện chuyển ngân quỹ nhà nước thành các khoản cho vay dài hạn lãi suất thấp để người dân mua được nhà. Năm 1951, Nhật ban hành “Luật nhà ở tập thể”, cho phép chính quyền địa phương được quyền xây nhà ở tập thể cho các gia đình thu nhập thấp thuê với sự trợ cấp của Chính phủ. Tới năm 1955 thì Cty nhà ở Nhật Bản được thành lập như một tổ chức phi lợi nhuận của Chính phủ trong việc cung cấp nhà ở cho các khu dân cư đô thị.

Từ thực tế của Nhật Bản cho thấy, vấn đề phát triển nhà ở của mỗi quốc gia là vô cùng phức tạp, nó phụ thuộc vào rất nhiều yếu tố như điều kiện tự nhiên, đặc điểm lịch sử phát triển (đặc biệt là lịch sử đô thị hoá…), tập quán  sinh sống của dân tộc, triết lý về nhà ở, văn hoá cuộc sống gia đình… Vấn đề phát triển nhà ở gắn bó mật thiết, phụ thuộc lớn vào trình độ phát triển kinh tế của mỗi nước song nó cũng có tính độc lập tương đối với yếu tố kinh tế, với mức bình quân GDP/đầu người (ví dụ nước Nga đạt bình quân 16m2 nhà ở/người khi GDP mới đạt 2.000 USD/người, trong khi đó Nhật Bản chỉ đạt bình quân 32m2 nhà ở/người khi GDP bình quân đầu người đạt mức 34.000 USD, tức là gấp khoảng 17 lần của Nga. Nước Pháp đạt bình quân 35m2 nhà ở/người khi GDP đạt mức 24.000 USD/người).

Việt Nam chúng ta đang cố gắng phát triển loại hình nhà ở xã hội, nhà ở dành cho người thu nhập thấp. Cách đây nửa thế kỷ, Nhật Bản đã từng quan tâm tới vấn đề này. Khi đó, Nhật Bản chú tâm tới việc phát triển loại hình nhà ở công doanh, là loại nhà ở có tiền thuê thấp do Chính phủ trợ cấp cho những người có thu nhập thấp. Cách làm là Chính phủ trích tiền, giúp đỡ chính quyền địa phương xây dựng. Loại nhà này chỉ dành cho những người có thu nhập thấp thuê với tiền thuê chỉ bằng nửa mức giá của thị trường. Năm 1951, Nhật Bản ban hành “Luật nhà ở công doanh”, xác định tính chất, điều kiện sử dụng… nhà ở công doanh. Trong quá trình sinh sống, gia đình nào có thu nhập vượt quá tiêu chuẩn quy định thì không được tiếp tục thuê nhà công doanh mà ngay lập tức phải thuê với giá cao hơn. Thường là các hộ này sẽ tìm thuê nhà ở mới nơi khác. Để đảm bảo nguồn nhà ở cho người thu nhập thấp, nhà ở công doanh được chia làm hai loại: Loại một do Nhà nước trợ giúp 50% giá thành công trình và loại hai được trợ giúp tới 2/3 giá thành công trình. Ở Nhật Bản loại hình nhà ở công doanh chiếm khoảng 8% số nhà ở hiện có, đạt số lượng 2,4 triệu nhà. Vào năm 1988 Nhật Bản có hơn 42 triệu nhà ở, trong đó có hơn 37 triệu nhà có người ở thường xuyên, trung bình 3,2 triệu người sống trong một đơn vị nhà ở.