Kịch bản nào cho thị trường bất động sản năm 2025?

Từ “bệ phóng” của năm 2024, thị trường bất động sản trong năm 2025 sẽ điều chỉnh theo hướng ổn định, bền vững hơn. Vấn đề cần làm tiếp là hoàn thiện thể chế, đồng bộ hóa quy hoạch, có các công cụ tài chính phái sinh, số hóa thị trường... để thị trường bất động sản tiếp tục phát triển.

Đây là nhận định PGS.TS Trần Kim Chung, nguyên Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu Quản lý kinh tế trung ương với Báo Hànộimới về triển vọng của thị trường bất động sản năm 2025.

Khu chung cư Udic Westlake (quận Tây Hồ). Ảnh: Nguyễn Quang

- Ông có thể cho biết triển vọng các phân khúc thị trường bất động sản Việt Nam năm 2025 sẽ ra sao?

- Sau năm 2024, thị trường bất động sản bước vào chu kỳ phát triển mới - giai đoạn tài chính hóa. Thể chế thị trường được sửa đổi bổ sung khá toàn diện. Nhiều phân khúc tăng giá và số giao dịch, đặc biệt trên thị trường chung cư tại Hà Nội và một số địa phương. Năm nay, thị trường bất động sản công nghiệp tiếp tục tăng trưởng tốt bởi đầu tư nước ngoài gia tăng và hệ thống hạ tầng phát triển.

Trong khi đó, phân khúc nhà ở trung - cao cấp sẽ có điều chỉnh giảm lớn bởi thị trường năm 2024 đã tăng quá cao ở phân khúc này; các chủ thể cũng đang điều chỉnh nhu cầu. Đặc biệt, nguồn lực sẽ chuyển sang phân khúc bất động sản công nghiệp. Các phân khúc nhà ở và đất ở khác sẽ không có biến động lớn.

Còn phân khúc du lịch nghỉ dưỡng sẽ phân rẽ. Những dự án thuộc dạng chung chia sở hữu sẽ khó khăn bởi cho đến nay, vẫn chưa có cơ chế pháp lý đối với nhóm sản phẩm này. Ngoài ra, du lịch phục hồi nên bất động sản thuộc chủ sở hữu sẽ có được tính chủ động trong giao dịch. Sức ép đáo hạn trái phiếu bất động sản sẽ giảm so với năm 2024, đặc biệt so với năm 2022-2023.

- Vậy triển vọng của 2 thị trường bất động sản lớn là Hà Nội và thành phố Hồ Chí Minh sẽ ra sao, thưa ông?

- Tại 2 thành phố này, thị trường tiếp tục phát triển tốt nhưng không còn những động thái tăng đột biến như năm 2024. Tuy nhiên, biến động hai địa bàn này sẽ khác nhau. Trong khi địa bàn thành phố Hồ Chí Minh tiếp tục tăng trên tất cả phân khúc thì tại Hà Nội sẽ có một số phân khúc đi ngang, thậm chí giảm.

Bất động sản tại các địa phương liền kề Hà Nội và thành phố Hồ Chí Minh khó tăng giá, do đà tăng giá của Hà Nội và thành phố Hồ Chí Minh chậm lại, khó có thể trở thành lực đẩy cho địa phương lân cận. Đối với các địa bàn mới nổi, thị trường bất động sản sẽ có những đột phá.

- Thị trường bất động sản năm 2024 có những điều chỉnh theo hướng tích cực. Vậy kịch bản nào sẽ dành cho thị trường năm nay?

- Khả năng thị trường bất động sản năm 2025 sẽ phát triển bùng nổ nếu hội tụ cùng lúc các yếu tố, như thể chế hóa đầy đủ các văn bản liên quan; đồng bộ hóa quy hoạch; tài chính hóa các công cụ phái sinh; số hóa các thông tin thị trường và khu biệt hóa đến thửa trong quản lý đất đai.

Chúng ta vẫn cần nhìn nhận một số rủi ro từ quốc tế, đặc biệt trong bối cảnh xung đột địa - chính trị trên thế giới đang rất khó lường, cộng với cạnh tranh giữa các nước lớn, nhất là với chính quyền mới của Hoa Kỳ, rủi ro kinh tế - xã hội quốc tế khó đoán định.

Năm 2025, kinh tế vĩ mô về cơ bản sẽ ổn định. Vì vậy, thị trường bất động sản về cơ bản cũng sẽ ổn định. Thông thường, theo chu kỳ 10 năm, năm 2025 là năm thị trường bất động sản được hưởng lợi từ các chính sách kinh tế vĩ mô.

Rủi ro chính sách trong năm 2025 sẽ không có nhiều. Bên cạnh những biến động lớn ngoài nền kinh tế Việt Nam, không có nhiều chỉ báo về biến động của thị trường trong nước nên rủi ro thị trường bất động sản thấp. Cuối cùng là rủi ro đối tác cũng không có biến động lớn. Khó khăn của doanh nghiệp, nhất là về thủ tục và vốn, trái phiếu đã bộc lộ hết.

- Ông đề xuất những kiến nghị, giải pháp nào nhằm bảo đảm cho kịch bản phát triển tốt nhất của thị trường bất động sản Việt Nam?

- Cần tiếp tục đẩy mạnh thể chế hóa các vấn đề liên quan đến thị trường bất động sản, đặc biệt là công cụ thuế và các công cụ tài chính phái sinh. Điều đầu tiên là cần khẩn trương thông qua Luật Thuế bất động sản. Tiếp đó, cần nghiên cứu hiện thực hóa các công cụ tài chính phái sinh như chung chia sở hữu, quỹ tiết kiệm tương hỗ, hệ thống tái thế chấp, quỹ đầu tư tín thác bất động sản. Ngoài ra, cần hiện thực hóa các cơ chế và đưa vào thực thi cơ chế thu hồi đất phụ cận các công trình hạ tầng đưa vào đấu giá, xây dựng theo quy hoạch, tạo vốn phát triển hạ tầng; cơ chế dùng ngân sách địa phương đầu tư cho công trình hạ tầng của Trung ương và công trình hạ tầng ngoài tỉnh trong liên kết vùng…

Trong điều hành, cần đồng bộ hóa các quy hoạch trên địa bàn tỉnh, thành phố, bao gồm quy hoạch chung (theo Luật Quy hoạch 2017); quy hoạch sử dụng đất hoặc kế hoạch sử dụng đất theo Luật Đất đai 2024; quy hoạch ngành hoặc các ngành; quy hoạch đô thị theo Luật Quy hoạch đô thị và nông thôn 2024. Điều quan trọng nhất là cần được đồng bộ hóa các quy hoạch và đặt trên nền bản đồ giải thửa.

Ngoài ra, cần tập trung rà soát, thống nhất, đồng bộ hóa kế hoạch phát triển đô thị, hạ tầng và sản xuất trên địa bàn tỉnh thông qua đồng bộ hóa quy hoạch và kế hoạch triển khai các quy hoạch, từ đó, có chương trình hành động cấp tỉnh về phát triển đô thị, nông thôn và các công trình hạ tầng, các dự án bất động sản...

- Trân trọng cảm ơn ông!