Khi nào mặt bằng giá căn hộ sẽ xuống mức phù hợp?

Thông tin chính thống từ Bộ Xây dựng, giá nhà chung cư đang chững lại do đã ở mức cao. Giá rao bán nhiều căn hộ chung cư đã qua sử dụng trên các trang thông tin môi giới về bất động sản thực tế đã giảm 200-500 triệu đồng.

Tuy nhiên, mức giảm này không thấm là bao so với mức tăng trước đó. “Cộng đồng dừng mua nhà Hà Nội...” đang là một hiện tượng đáng chú ý trên mạng xã hội.

Các tòa chung cư tại Khu đô thị Nam Thăng Long (quận Tây Hồ). Ảnh: Đỗ Tâm

Chung cư hạ nhiệt “nhỏ giọt”

Theo khảo sát và tổng hợp báo cáo của một số tỉnh, thành phố lớn, trong quý II-2024, giá căn hộ chung cư tăng trung bình 5% đến 6,5% so với quý I-2024 và tăng 25% so với cùng kỳ năm 2023 tùy từng khu vực. Nhận định về diễn biến này, Bộ Xây dựng cho rằng, tình trạng tăng giá chỉ xảy ra trong một giai đoạn ngắn và có dấu hiệu chững lại vào cuối quý II-2024 do giá đã ở mức cao và tâm lý người mua đang ở trạng thái chờ đợi.

Tại Hà Nội, do giá chung cư tăng nên mức độ quan tâm tới các phân khúc có sự chênh lệch rõ rệt. Dữ liệu thống kê trong tháng 7-2024 của Batdongsan.com.vn cho thấy, mức độ quan tâm ở phân khúc căn hộ bình dân (dưới 30 triệu đồng/m2) trong quý II-2024 tăng 13% so với quý I-2024. Trong khi đó, mức quan tâm ở phân khúc trung cấp (30-50 triệu đồng/m2) chỉ tăng 1% và phân khúc cao cấp (trên 50 triệu đồng/m2) tăng 6%. Để mua căn hộ có giá vừa phải và mức tăng chậm hơn, người mua phải tìm đến khu vực xa trung tâm. Tuy nhiên, ở những dự án này, giá bán cũng dao động ở mức 3,2-4,5 tỷ đồng/căn hộ 2-3 phòng ngủ.

Giá rao bán trên nhiều trang thông tin về bất động sản cho thấy, nhiều căn hộ chung cư cũ tại Hà Nội đã giảm từ 200 đến 500 triệu đồng. Thậm chí có căn hộ, hạ giá bán tới 150 triệu đồng chỉ trong vài giờ.

Chị Hoàng Ngọc Linh (quận Hai Bà Trưng) kể, cuối tháng 8, chị đi xem một căn hộ 2 phòng ngủ, 2 nhà vệ sinh tại một dự án thuộc huyện Gia Lâm. Môi giới nói, chủ nhà ra giá 2 tỷ 950 triệu đồng. Dù thấy căn hộ khá đẹp nhưng do chưa ưng về hướng nhà nên chị không chốt mua ngay. Tối cùng ngày, chị vào các nhóm dân cư tại khu đô thị đó tiếp tục tìm thông tin thì thấy chính nhân viên môi giới đó đã đăng lại giá căn hộ chỉ có 2,8 tỷ đồng.

Tâm lý chờ đợi của người tiêu dùng có lẽ đang khiến giá nhà chung cư hạ nhiệt. Tuy nhiên, mức hạ này còn “nhỏ giọt” so với mức tăng liên tiếp đến đầu quý II-2024.

Tránh để môi giới “dắt mũi”

Với tốc độ gia tăng cả nghìn người mỗi ngày, “Cộng đồng dừng mua nhà Hà Nội để tránh ngáo giá” đang là hội nhóm gây chú ý trên mạng xã hội Facebook. Thời điểm hiện tại, thành viên của nhóm đã lên tới 94.400 người và dự kiến sẽ nhanh chóng cán mốc 100.000 người trong những ngày tới.

Trong nhóm, những câu chuyện “người thật việc thật”, những nhật ký tìm mua nhà được kể chi tiết, ly kỳ với sự biến động chóng mặt về giá nhà. Dù mỗi người một tình huống nhưng tất cả đã có chung một quyết định là “dừng mua nhà” tại thời điểm này để tránh bị môi giới “dắt mũi” bằng các chiêu trò nâng giá nhà lên quá cao.

Thành viên có tên Vũ Thanh cho biết, khi đăng tin tìm mua căn hộ chung cư tại một dự án ở huyện Thanh Trì, anh được môi giới báo giá 4,8 tỷ đồng. So với giá của năm 2023 là 3,5 tỷ đồng, giá mới tăng cao nên anh chưa có ý định đi xem. Hơn nữa, khu vực này ngoài ưu điểm gần chỗ làm việc, thì hạ tầng giao thông chưa phát triển, hay tắc đường, bị ngập khi mưa lớn, lại ít tiện ích. “2 ngày sau, liên tục có môi giới khác nhắn tin báo giá căn hộ đó tăng lên hơn 5,5 tỷ đồng. Quá sợ hãi trước giá nhà tăng không dựa trên bất cứ cơ sở nào, tôi quyết định dừng mua”, anh Thanh kể.

Ngược lại, nhiều trường hợp chia sẻ, việc giao dịch không dễ như môi giới miêu tả, như câu chuyện của chị Phương Lan (quận Hai Bà Trưng). Được các môi giới trấn an là khu chung cư chị đang ở tại quận Hai Bà Trưng có vị trí đẹp, nhiều người hỏi mua nên chị tự tin rao bán với giá 50 triệu đồng/m2 cho căn hộ 2 phòng ngủ. Chị mong chóng bán được để đổi căn hộ 3 phòng ngủ cùng tòa nhà này. Chủ căn hộ 3 phòng ngủ có nhu cầu chuyển đi nên cũng mong bán nhanh. Kết quả là sau cả tháng trời rao bán mà không có khách chốt, chị hạ xuống mức 42 triệu đồng/m2, tổng giá căn hộ giảm tới 560 triệu đồng nhưng vẫn rơi vào cảnh “ế”. Sốt ruột cần nhà ở ổn định cho con vào năm học mới nên chị đành chọn phương án sửa nhà để tiếp tục ở. Căn hộ 3 phòng ngủ cũng trong tình trạng “đứng im” tương tự.

Các thành viên trong nhóm cũng thông tin về việc giá nhà chung cư đã có dấu hiệu giảm dần và kêu gọi cộng đồng tiếp tục cứng rắn, không mua nhà với giá "trên trời". Song cũng không ít ý kiến cho rằng, không phải mọi dự án nào môi giới đều đang cố tình đẩy giá lên, nên làn sóng dừng mua nhà cũng có thể khiến nhiều chủ nhà có nhu cầu mua bán thật khó giao dịch.

Trở lại với câu hỏi khi nào giá nhà chung cư mới thực sự giảm? Hiệp hội Môi giới bất động sản Việt Nam cho rằng, đến giữa năm 2025, khi các văn bản pháp lý liên quan đến lĩnh vực bất động sản có hiệu lực theo hướng gỡ khó cho chủ đầu tư và người mua nhà ở xã hội, nhà ở cho công nhân, nguồn cung nhà ở xã hội mới bật tăng. Khi đó, mặt bằng giá căn hộ sẽ xuống mức phù hợp hơn với người dân có nhu cầu ở thực.