(Xây dựng) – Hiệp hội bất động sản thành phố Hồ Chí Minh (HoREA) vừa có Văn bản kiến nghị nhằm tháo gỡ các vướng mắc liên quan trong công tác thực thi pháp luật tại Thành phố Hồ Chí Minh để thị trường bất động sản phục hồi và phát triển theo hướng minh bạch, ổn định, lành mạnh và bền vững.
 |
| Những kiến nghị này của HoREA nhằm làm cho thị trường bất động sản phát triển. |
Kiến nghị Sở Kế hoạch đầu tư
Theo đánh giá của HoREA, năm 2020 là một năm đầy sóng gió, gian nan và thách thức đối với nền kinh tế của tất cả các nước trên thế giới, cũng như đối với nền kinh tế nước ta, trong đó có thị trường bất động sản, do tác nhân bất ngờ của đại dịch Covid-19.
Để thị trường bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh phục hồi và phát triển theo hướng minh bạch, công bằng, lành mạnh và bền vững, HoREA kiến nghị UBND thành phố chỉ đạo các Sở, ngành phối hợp chặt chẽ để sớm tháo gỡ một số vướng mắc về quy định pháp luật về các quy trình thủ tục đầu tư xây dựng dự án nhà ở, trong đó, về thủ tục “chấp thuận chủ trương đầu tư dự án”.
Theo HoREA, chỉ riêng năm 2020, Sở Xây dựng đã chuyển 61 dự án sang Sở Kế hoạch Đầu tư để thực hiện thủ tục “quyết định chủ trương đầu tư dự án”. Tuy nhiên, không có dự án nào được Sở Kế hoạch Đầu tư trình UBND thành phố để ban hành “quyết định chủ trương đầu tư dự án”, do vướng mắc về dự án đầu tư, dự án bất động sản, nhà ở có quỹ đất hỗn hợp (bao gồm đất ở, đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp, xen kẽ các thửa đất do Nhà nước quản lý trong dự án).
“Có dự án dù không vướng “đất công”, nhưng nhà đầu tư “được” Sở Kế hoạch Đầu tư yêu cầu bổ sung hồ sơ nhiều lần, đến nay Sở vẫn chưa trình UBND thành phố để ban hành “quyết định chủ trương đầu tư dự án”, làm cho doanh nghiệp gặp nhiều khó khăn”, HoREA ngạc nhiên cho biết.
Chính vì thế, Hiệp hội đề nghị Sở Kế hoạch Đầu tư sớm giải quyết các hồ sơ dự án đã được Sở Xây dựng chuyển đến để thực hiện thủ tục “chấp thuận chủ trương đầu tư dự án”.
Luật Đất đai và Sở Kế hoạch đầu tư
Tại Điểm b, Khoản 4, Điều 29, Luật Đầu tư 2020 quy định “Nhà đầu tư nhận chuyển nhượng, nhận góp vốn, thuê quyền sử dụng đất nông nghiệp để thực hiện dự án đầu tư sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không thuộc trường hợp Nhà nước thu hồi đất theo quy định của pháp luật về đất đai”, thuộc trường hợp phải thực hiện thủ tục “chấp thuận chủ trương đầu tư”.
Khoản 1, Điều 193 Luật Đất đai quy định tổ chức kinh tế được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp để lập dự án đầu tư, thì phải “có văn bản chấp thuận của cơ quan nhà nước có thẩm quyền”.
Khoản 3, Điều 16 Nghị định 43/2014/NĐ-CP (được sửa đổi tại Khoản 13, Điều 1 Nghị định 148/2020/NĐ-CP) quy định tổ chức kinh tế được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp để lập dự án đầu tư, thì tổ chức kinh tế “phải có văn bản gửi Sở Tài nguyên và Môi trường. Trong thời hạn không quá 15 ngày kể từ ngày nhận được văn bản đề nghị. Sở Tài nguyên và Môi trường trình, UBND cấp tỉnh xem xét có văn bản chấp thuận hoặc trả lời tổ chức kinh tế về việc nhận chuyển nhượng, nhận góp vốn, thuê quyền sử dụng đất. Văn bản chấp thuận của UBND cấp tỉnh quy định tại khoản này có thời hạn thực hiện là 36 tháng kể từ ngày ký văn bản chấp thuận”.
Qua đó, Hiệp hội nhận thấy có các vấn đề đặt ra: “Văn bản chấp thuận” của UBND cấp tỉnh cho tổ chức kinh tế được nhận chuyển nhượng, nhận góp vốn, thuê quyền sử dụng đất, để thực hiện dự án đầu tư, có trước, hay “văn bản chấp thuận chủ trương đầu tư”, có trước;
Khi thực hiện thủ tục “chấp thuận chủ trương đầu tư” thì tổ chức kinh tế phải đã có quỹ đất dự án, hay chỉ cần có “văn bản chấp thuận” của UBND cấp tỉnh cho tổ chức kinh tế được nhận chuyển nhượng, nhận góp vốn, thuê quyền sử dụng đất, để thực hiện dự án đầu tư là đủ điều kiện để thực hiện thủ tục “chấp thuận chủ trương đầu tư”; Luật Đầu tư 2020 không quy định thời hạn hiệu lực của “văn bản chấp thuận chủ trương đầu tư”.
Do đó, Hiệp hội đã nghiên cứu và đề xuất quy trình giải quyết thủ tục “chấp thuận chủ trương đầu tư” đối với các trường hợp nêu trên. Theo đó, Tổ chức kinh tế phải có văn bản gửi Sở Tài nguyên Môi trường đề nghị UBND thành phố xem xét có văn bản chấp thuận cho tổ chức kinh tế được nhận chuyển nhượng, nhận góp vốn, thuê quyền sử dụng đất, để thực hiện dự án đầu tư, theo quy định tại Khoản 3, Điều 16, Nghị định 43/2014.
Sở Tài nguyên Môi trường xem xét và trình UBND thành phố xem xét có văn bản chấp thuận hoặc trả lời tổ chức kinh tế về việc nhận chuyển nhượng, nhận góp vốn, thuê quyền sử dụng đất, theo quy định tại Khoản 3, Điều 16, Nghị định 43/2014.
Hiệp hội nhận thấy, thủ tục này được thực hiện độc lập và được thực hiện trước. “Văn bản chấp thuận” của UBND cấp tỉnh cho tổ chức kinh tế được nhận chuyển nhượng, nhận góp vốn, thuê quyền sử dụng đất, để thực hiện dự án đầu tư, là một thành phần của hồ sơ thực hiện thủ tục “chấp thuận chủ trương đầu tư” tại Sở Kế hoạch Đầu tư.
“Sở Kế hoạch Đầu tư nên xem xét thực hiện thủ tục “chấp thuận chủ trương đầu tư” của tổ chức, chỉ cần có “văn bản chấp thuận” của UBND cấp tỉnh cho tổ chức được nhận chuyển nhượng… trong trường hợp tổ chức kinh tế đang thực hiện và chưa hoàn thành công tác giải phóng mặt bằng, chuẩn bị quỹ đất cho dự án. Bởi lẽ, nếu nhà đầu tư đã có quyền sử dụng đất hợp pháp thì được thực hiện thủ tục “chấp thuận chủ trương đầu tư” theo quy định tại Khoản 2, Điều 16, Nghị định 43/2014 (được sửa đổi tại Khoản 13, Điều 1 Nghị định 148/2020)”, HoREA đề nghị.
Dự án nhà ở thương mại, nhà ở xã hội
Đối với quy trình đầu tư xây dựng đối với dự án nhà ở thương mại, nhà ở xã hội do Luật Đầu tư 2020, Luật Xây dựng (sửa đổi) 2020, Nghị định 148/2020 đã có hiệu lực và đã có cơ chế xử lý, giải quyết được các vướng mắc về “nhà đầu tư” và “chủ đầu tư”; về dự án đầu tư có quỹ đất hỗn hợp; về cơ chế xử lý các thửa đất thuộc Nhà nước quản lý nằm xen kẽ trong dự án đầu tư;
Về quy định của Luật Đất đai, Luật Kinh doanh Bất động sản yêu cầu chủ đầu tư dự án nhà ở phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính, nộp tiền sử dụng đất cho Nhà nước trước khi bán sản phẩm hoặc đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ).
Do dó, Hiệp hội đề nghị UBND thành phố xem xét, sớm ban hành Quy trình đầu tư xây dựng đối với dự án nhà ở thương mại và nhà ở xã hội, gồm 04 bước:
Bước 1: Lập thủ tục “Văn bản chấp thuận chủ trương đầu tư” theo quy định của Luật Đầu tư 2020.
Bước 2: Lập quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 hoặc thỏa thuận quy hoạch tổng mặt bằng phương án kiến trúc công trình, theo quy định của Luật Quy hoạch đô thị.
Bước 3: Thực hiện song song và nối tiếp liên tục các thủ tục hành chính sau đây: Lập thủ tục giao thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định của Luật Đất đai; công nhận chủ đầu tư, chấp thuận đầu tư; Thẩm định thiết kế cơ sở; cấp Giấy phép xây dựng và được khởi công xây dựng công trình; đồng thời lập thủ tục xác định nghĩa vụ tài chính và chủ đầu tư nộp tiền sử dụng đất.
Bước 4: Lập thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho chủ đầu tư; cấp Giấy chứng nhận (sổ hồng) cho khách hàng mua nhà trong dự án nhà ở thương mại.
Cũng theo HoREA, hiện nay, tổng thời gian thực hiện trình tự thủ tục đầu tư xây dựng dự án nhà ở thương mại là 247 ngày làm việc, tương đương 50 tuần, tương đương 1 năm (1 năm có 52 tuần lễ), chưa tính 14 ngày nghỉ lễ, Tết chính thức. Tổng thời gian trên đây chưa bao gồm thời gian thực hiện thủ tục hành chính tại Sở Tài nguyên Môi trường, Sở Tài chính, Văn phòng UBND thành phố, Cục Thuế (do các cơ quan này chưa có báo cáo).
“Đề nghị UBND thành phố chỉ đạo các Sở, ngành liên quan xác định thời gian thực hiện các bước, để thực hiện đúng tinh thần cải cách thủ tục hành chính, một cửa liên thông”, HoREA đề xuất.
Ngoài ra, HoREA cũng kiến nghị nhiều vấn đề liên quan khác đến đất đai và các thủ tục liên quan.
Mạnh Cường
Theo
