Hạ tầng các khu đô thị: Câu chuyện bàn giao và quản lý còn “bỏ ngỏ”

(Xây dựng) - Thời gian qua, nhiều dự án khu đô thị mới, khu dân cư trên cả nước sau khi đưa vào sử dụng, chủ đầu tư chậm bàn giao hạ tầng kỹ thuật (HTKT) và hạ tầng xã hội (HTXH). Ngay cả khi muốn bàn giao cho chính quyền thì cũng thiếu quy định cụ thể gây khó khăn trong việc quản lý, duy trì, vận hành, sửa chữa làm ảnh hưởng đến cuộc sống của người dân.

Khu đô thị Vinhomes Riverside (Long Biên, Hà Nội) có hệ thống hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội được quản lý đồng bộ (Ảnh: Internet).

Cơ sở pháp lý nào để “bàn giao - quản lý” HTKT?

Hệ thống pháp luật liên quan đến quy hoạch đô thị, đầu tư xây dựng khu đô thị, khu dân cư đã từng bước được hình thành. Tuy nhiên, các văn bản hiện hành vẫn bộc lộ những hạn chế, vướng mắc. Đặc biệt, trong công tác bàn giao - quản lý công trình HTKT giữa chủ đầu tư và chính quyền địa phương sau khi đưa dự án (nhất là các dự án có vốn ngoài ngân sách) vào sử dụng còn nhiều bất cập, dẫn đến gây khó khăn trong quản lý, duy tu, sửa chữa hoặc xây mới.

Theo Điều 72 Luật Quy hoạch đô thị thì việc quản lý phát triển đô thị mới, khu đô thị có quy định chủ đầu tư dự án được xác định trong quyết định đầu tư có trách nhiệm quản lý hệ thống HTKT, không gian, kiến trúc theo quy hoạch đô thị đã được phê duyệt, quy chế quản lý kiến trúc trong phạm vi ranh giới thực hiện dự án, trừ trường hợp việc quản lý được bàn giao cho UBND.

Bên cạnh đó, việc bàn giao hạng mục công trình, công trình xây dựng (bao gồm công trình HTKT khu đô thị) cũng được quy định tại Điều 27 Nghị định số 06/2021/NĐ-CP và Nghị định số 15/2021/NĐ-CP về quản lý dự án đầu tư xây dựng. Mặt khác, việc hoàn thành, chuyển giao đưa công trình vào khai thác sử dụng và chuyển giao quản lý hành chính được quy định tại Điều 36, Điều 38 Nghị định số 11/2013/NĐ-CP của Chính phủ về Quản lý đầu tư phát triển đô thị. Với khung pháp lý này thì câu chuyện bàn giao - quản lý các công trình HTKT tại các khu đô thị vướng mắc ở đâu? ở khâu nào?

Có thể thấy rằng, dẫn chiếu theo điểm d khoản 3 Điều 36 Nghị định số 11/2013/NĐ-CP thì “Thủ tục chuyển giao công trình được thực hiện theo quy định của pháp luật”. Tuy nhiên, pháp luật hiện nay vẫn chưa có hướng dẫn cụ thể về thủ tục chuyển giao công trình HTKT các khu đô thị.

Việc bàn giao các công trình xây dựng thuộc hệ thống công trình hạ tầng kỹ thuật cũng được thực hiện theo Điều 124 Luật Xây dựng và khoản 46 Điều 1 Luật Sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Xây dựng (Luật Xây dựng 2020): “Đối với dự án đầu tư xây dựng khu đô thị,... chủ đầu tư có trách nhiệm bàn giao công trình HTKT, HTXH và các công trình khác theo quy định của Chính phủ”.

Đến thời điểm hiện tại, Chính phủ vẫn chưa ban hành quy định cụ thể về việc bàn giao HTKT các khu dân cư, khu đô thị theo khoản 5 Điều 124 Luật Xây dựng nói trên dẫn đến phát sinh vướng mắc trong quá trình thực hiện tại nhiều địa phương.

Một số chuyên gia nhận định, pháp luật chưa quy định cụ thể về đối tượng nào thì thực hiện bàn giao giữa chủ đầu tư với cơ quan quản lý nhà nước hoặc giữa chủ đầu tư với các chủ thể có liên quan là các tổ chức, doanh nghiệp quản lý dịch vụ chuyên nghiệp. Đồng thời, cũng thiếu nhiều quy định: Về trình tự, thủ tục bàn giao; các nội dung bàn giao khu đô thị gồm những gì? thời điểm bàn giao lúc nào? phương án bàn giao ra sao... Đặc biệt, chưa quy định rõ quyền, trách nhiệm, nghĩa vụ của các bên giao – nhận trước, trong và sau khi bàn giao.

Do đó, thời gian qua, một số địa phương đã ban hành những quy định riêng nhằm hướng dẫn việc bàn giao công trình xây dựng và dịch vụ công ích tại các dự án đầu tư xây dựng khu đô thị trên địa bàn quản lý. Mỗi nơi vận dụng pháp luật theo các cách hiểu khác nhau, không đảm bảo sự thống nhất, đồng bộ.

Hoàn thiện pháp luật về quản lý đô thị để có cơ sở bàn giao, quản lý hệ thống hạ tầng kỹ thuật (Ảnh minh họa: Internet).

Thực trạng quản lý hạ tầng đô thị những năm qua

Theo khảo sát của Viện Nghiên cứu phát triển kinh tế - xã hội Hà Nội, tính đến đầu năm 2022, tại quận Hà Đông mới chỉ có 03/13 dự án đã bàn giao và đều bàn giao một phần; quận Nam Từ Liêm có 10/55 dự án thực hiện bàn giao. Trong khi khu đô thị Trung Hòa – Nhân Chính tại quận Thanh Xuân đã hoàn thành từ năm 2003, nhưng đến nay vẫn chưa bàn giao hạ tầng cho chính quyền địa phương...

Nguyên nhân của tình trạng này là do Hà Nội chưa ban hành quy trình bàn giao hạ tầng các khu đô thị, không có quy định về thời điểm bàn giao hạ tầng trong bối cảnh các dự án đều vừa xây dựng, vừa đón dân về ở. Bên cạnh đó, cũng không có quy định về điều kiện hạ tầng như thế nào mới được bàn giao nhà ở cho dân. Vì vậy dễ dẫn đến tình trạng hàng loạt dự án không hoàn thiện hạ tầng và chưa bàn giao như hiện nay.

Khi chưa bàn giao hạ tầng (bao gồm HTKT và HTXH) cho chính quyền địa phương thì chủ đầu tư phải có trách nhiệm quản lý, vận hành. Nếu năng lực quản lý của chủ đầu tư mà yếu thì hạ tầng các khu đô thị sẽ xuống cấp nhanh chóng không đảm bảo mỹ quan đô thị...

Như trước đây, từ năm 2003 Khu đô thị mới Định Công, quận Hoàng Mai, Hà Nội khi chủ đầu tư hoàn thiện công tác đầu tư hệ thống HTKT và tiếp tục triển khai các dự án xây dựng thì chủ đầu tư có một đơn vị chuyên trách (công ty HUDS) để quản lý, bảo trì và khai thác hệ thống HTKT nhằm kịp thời phát hiện hư hỏng và sửa chữa, vận hành hệ thống HTKT hoạt động bình thường.

Với mô hình quản lý này thì đội quản lý hạ tầng có trách nhiệm vận hành, bảo trì và bảo dưỡng hệ thống HTKT. Kinh phí cho hoạt động dựa vào nguồn thu dịch vụ của công ty. Mô hình quản lý trên có sự tham gia của cộng đồng, nâng cao được ý thức của người dân, quản lý hiệu quả hệ thống HTKT trong khu xây dựng mới và khu dân cư hiện hữu.

Tuy nhiên, với thời gian hơn 20 năm khai thác, vận hành, sử dụng, hệ thống HTKT (như đường giao thông, vỉa hè,...) có sự xuống cấp mà chưa được duy tu, sữa chữa thường xuyên. Vì vậy, vỉa hè do người dân tự phát sửa chữa, xây mới chắp vá theo từng đoạn không tạo được sự đồng bộ. Mãi gần đây (từ tháng 9/2022), sau một thời gian dài, hệ thống vỉa hè trong khu đô thị này bắt đầu được triển khai xây mới đồng bộ thay bằng lát đá.

Hiện nay, xu thế phát triển đô thị sinh thái đang được triển khai rộng khắp cả nước bởi những nhà đầu tư có năng lực, uy tín. Điển hình, tại các khu đô thị của Vinhomes được đánh giá là có sự quản lý hạ tầng đô thị rất tốt. Chủ đầu tư triển khai xây dựng đồng bộ hệ thống HTKT và HTXH.

Ngay từ khi bắt tay vào lập đề án, chủ đầu tư đã chú trọng xây dựng các tiện ích xã hội, phục vụ con người. Từ quy hoạch đến xây dựng đều tính toán đồng bộ các công trình HTKT ngầm, trên mặt đất cùng các công trình khác không chồng chéo. Vì vậy, các khu đô thị của Vinhomes xây tới đâu là hoàn thiện tới đó, có công viên, cây xanh, dịch vụ đảm bảo đời sống của cư dân.

Hệ thống hạ tầng kỹ thuật khu đô thị mới Định Công, Hà Nội sau hơn 20 năm mới được xây mới, lát đá vỉa hè đồng bộ.

Trong tương lai gần, với xu hướng đẩy mạnh phát triển đô thị xanh, thông minh thân thiện với môi trường thì rất cần các mô hình quản lý, vận hành hệ thống hạ tầng đô thị theo hướng hiệu quả, bền vững. Bên cạnh việc hoàn thiện các quy định pháp luật về quản lý đô thị thì cũng cần nghiên các cứu mô hình quản lý, khai thác HTKT, HTXH có sự tham gia của chính quyền, chủ đầu tư, người dân để đảm bảo hài hòa về lợi ích.