Chuyên gia SSI: Định giá 'đếm cua trong lỗ' không đúng bản chất

Chuyên gia phân tích cho rằng định giá cổ phiếu bất động sản cần phải kết hợp nhiều phương pháp như chiết khấu dòng tiền với định giá P/E, P/B.

Nhóm cổ phiếu bất động sản thời gian qua đã chịu sự điều chỉnh mạnh mẽ, không chỉ bởi thị trường chứng khoán đi xuống mà còn bị tác động bởi nhiều thông tin về lãi suất tăng, siết tín dụng hay chấn chỉnh thị trường trái phiếu...

Nhiều nhà đầu tư mua cổ phiếu bất động sản với kỳ vọng lớn nhưng hiện tại đã có thể lỗ nặng nề đến 60-70% trên vốn bỏ ra. Cổ phiếu đã chiết khấu xuống sâu nhưng định giá chưa hẳn đã đủ rẻ, triển vọng kinh doanh cũng phân hóa theo từng doanh nghiệp.

Điều chỉnh là cần thiết

Ông Vũ Ngọc Quang - Chuyên gia cao cấp SSI Research nhìn nhận cổ phiếu bất động sản đã có mức tăng rất mạnh, thậm chí lên bằng lần trong năm 2021 nên đợt điều chỉnh vừa qua là cần thiết.

Một số mã bất động sản giảm hơn 60% kể từ đầu năm. Đồ thị: TradingView.

Mức rơi 60-70% là khá sốc với nhà đầu tư và vị chuyên gia thừa nhận với bối cảnh hiện tại thì việc kỳ vọng hồi phục là cực kỳ khó, nếu không muốn nói là phải chờ một thời gian rất dài mới có thể "về bờ".

"Nhà đầu tư đang cầm cổ phiếu bất động sản nên biết tự tha thứ cho bản thân một chút, tức là có thể chấp nhận cơ cấu một phần cắt lỗ và chuyển sức mua đó cho cổ phiếu khác thì có thể về bờ dễ dàng hơn là việc bỏ mặc danh mục", ông Quang nói trong Talkshow Chọn danh mục kỳ 13 mới đây.

Năm ngoái, cổ phiếu bất động sản được nhiều người định giá theo cách "đếm cua trong lỗ", tức lấy diện tích dự án nhân với đơn giá kỳ vọng, rồi sau đó chia ra lợi ích về cho chủ đầu tư. Theo cách đó, nhiều mã trong ngành này thậm chí được kỳ vọng lên thị giá 500.000-1 triệu đồng.

Tuy nhiên, chuyên gia phân tích bất động sản nhấn mạnh cách định giá đó trong năm nay đã không còn đúng và không còn phản ánh đúng bản chất nữa.

Theo phương pháp định giá của SSI Research, khi tính toán giá trị tài sản ròng (NAV) hay tính chiết khấu dòng tiền các dự án thì phải lập FS (nghiên cứu khả thi) của dự án và phân bổ tiến độ bán trong tương lai, rồi chiết khấu dòng tiền hiện tại để ra được giá trị công ty.

Trong bối cảnh hiện tại, lãi suất có chiều hướng gia tăng hay việc bán hàng các dự án kéo dài hơn ước tính thì giá trị dòng tiền sẽ bị ảnh hưởng.

Đó là chưa kể đến trình trạng pháp lý các dự án của các doanh nghiệp bất động sản niêm yết. Các công ty có pháp lý mạnh có thể sẵn sàng bán trong năm nay hoặc năm sau, nhưng có những dự án vẫn ở bước hoàn thành nghĩa vụ tài chính với nhà nước.

"Khi chủ đầu tư không có tiền nộp vào ngân sách thì việc triển khai dự án và thu lợi cho cổ đông rất khó, nên lợi nhuận tưởng tượng ra để hiện thực vào giá cổ phiếu là một câu chuyện khác, năm nay nhà đầu tư nên có cái nhìn đa chiều hơn" ông nói.

Vị chuyên gia còn bổ sung ngoài phương pháp chiết khấu dòng tiền thì còn kết hợp với phương pháp khác như định giá P/E, P/B. Các chỉ số sẽ được áp trọng số theo từng thời điểm để phản ánh thị trường.

Tránh đếm cua trong lỗ

Để tránh việc định giá theo cảm tính, chuyên gia SSI khuyến nghị nên theo sát thông tin doanh nghiệp như các bản tin cho cổ đông, sẽ cập nhật doanh số bán hàng, kiểm tra thông tin đều đặn để so sánh với kỳ vọng.

Điểm lưu ý tiếp theo là yếu tố thời điểm, chẳng hạn kết quả doanh nghiệp địa ốc trong quý II thường chưa có nhiều đột biến, và lợi nhuận thông thường tập trung về giai đoạn cuối năm, đó đó thời điểm hiện tại chưa cần phải vội vàng.

Thông thường các doanh nghiệp sẽ bàn giao sản phẩm cho người mua nhà vào khoảng quý III và IV nên sẽ có một số diễn biến sôi động hơn, nên có thể kỳ lợi nhuận cải thiện tốt hơn các quý đầu năm.

"Đừng nhìn quý II có một vài nhịp hồi kỹ thuật mà có thể tất tay số tiền còn lại vào cổ phiếu bất động sản. Tôi nghĩ đó là điều không hợp lý và chúng ta nên chờ đợi khi nào thị trường có nền tảng vững chắc", ông Quang chia sẻ.

Nhà đầu tư có thể đưa ra một các danh sách cổ phiếu có nền tảng kinh doanh tốt, định giá rẻ để theo dõi. Khi thị trường có những đợt điều chỉnh về vùng giá thích hợp để đầu tư dài hạn thì có thể giải ngân.

Chia sẻ về triển vọng thời gian tới, ông Quang đánh giá chưa có những tín hiệu rõ rệt giai đoạn cuối năm nay, những ảnh hưởng đáng kể nếu có sẽ rơi vào năm 2023.

"Năm nay doanh số bán hàng bị ảnh hưởng bởi room tín dụng yếu nên người mua cũng khó tiếp cận vốn, giá nguyên vật liệu tăng cao tính vào giá thành có thể ảnh hưởng đến lợi nhuận gộp và năm 2023 sẽ phản ánh rõ hơn câu chuyện này".

Theo ước tính của SSI Reseach, dự báo lợi nhuận toàn ngành bất động sản năm sau có thể tăng trưởng 12% do một số cái tên chiếm trọng số lớn vẫn sẽ dẫn dắt và có mức tăng nhất định so với mức nền thấp trong thời kỳ trước đó.

Với sự phân hóa hiện tại, doanh nghiệp có lợi nhuận hay doanh số bán hàng tốt thì hoàn toàn có khả năng hồi phục trở lại. Trong khi các cổ phiếu kiểu "đếm cua trong lỗ" hay "dự án bánh vẽ" thì khả năng hồi phục rất khó, nên dành tiền cho những cơ hội mới.

Vị chuyên gia khuyến nghị khi lựa chọn cổ phiếu bất động sản nên chọn doanh nghiệp có câu chuyện phát triển lành mạnh để không bị quá thụ động và bất ngờ với diễn biến xấu của thị trường chung.