Cấm phân lô bán nền thì sẽ bán nhà manh mún?

(Xây dựng) - “Đất nền có hạ tầng là sản phẩm thương mại của bất động sản. Có đề xuất gì thì là vấn đề của Bộ Xây dựng với tác động của Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản chứ không phải Bộ Tài nguyên và Môi trường với Luật Đất đai”, ông Nguyễn Trần Nam - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam khẳng định.

Tình trạng phân lô bán nền tuy có nhiều bất cập nhưng không thể dừng, cấm (Ảnh nguồn: Zing)

Quản lý phân lô bán nền trách nhiệm thuộc Bộ nào?

Tại Hội thảo “Dự thảo Nghị định sửa đổi, bổ sung một số Nghị định quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai: Những vấn đề bất cập và kiến nghị chính sách”, các chuyên gia đã bàn thảo về tính pháp lý của Dự thảo Nghị định. Đất nền có hạ tầng có phải thuộc trách nhiệm quản lý của Bộ Tài nguyên và Môi trường hay không?

Trả lời câu hỏi này, ông Nguyễn Trần Nam - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam khẳng định: Đất nền có hạ tầng là sản phẩm thương mại của bất động sản. Có đề xuất gì thì là vấn đề của Bộ Xây dựng với tác động của Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản chứ không phải Bộ Tài nguyên và Môi trường với Luật Đất đai.

Thực tế, đất nền có hạ tầng kỹ thuật là sự đầu tư rất lớn của nhà đầu tư. Và Luật sư Trương Anh Tuấn - Trưởng Ban Pháp chế Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cũng cho rằng: Dự thảo Nghị định quy định mở rộng phạm vi không cho phân lô bán nền, đang nhầm lẫn về đối tượng. Vì đây là sản phẩm của một dự án liên quan đến xây dựng chứ không đơn thuần chỉ là đất đai nữa.

“Tôi cho rằng nên tranh thủ dịp này, sắp xếp lại các vấn đề phát sinh trong phân lô bán nền, về nguyên tắc nếu phân lô bán nền là bán đất thì là Bộ Tài nguyên và Môi trường quản lý, còn nếu xây trên đó căn nhà nho nhỏ thì là vấn đề của Bộ Xây dựng”, Luật sư nhấn mạnh.

Theo ông Nguyễn Quốc Hiệp - Chủ tịch HĐQT Công ty Cổ phần Đầu tư Bất động sản Toàn Cầu, doanh nghiệp khi tham gia đầu tư dự án gặp phải sự chồng chéo về luật pháp. Có tới 14 luật can thiệp tới lĩnh vực bất động sản, nên sự chồng chéo là tất yếu xảy ra.

Cấm phân lô bán nền thì sẽ bán nhà manh mún?

Theo TS Nguyễn Đình Ánh, phân lô bán nền là một phần của cuộc sống, của thị trường bất động sản. Chúng ta không thể ra một văn bản đi ngược lại cuộc sống, ở đâu có cầu, ở đó có cung. Thời gian qua thị trường đã phát triển tốt, không chỉ khu vực nông thôn, khu vực giáp ranh mà cả khu vực đô thị cũng phát triển vì phù hợp nhu cầu, phù hợp điều kiện tài chính của cả bên bán và mua.

Phân tích hệ lụy của việc cấm, Luật sư Trương Anh Tuấn cho rằng: Nếu không cho phân lô bán nền có nghĩa là chúng ta đang ủng hộ cho việc bán nhà manh mún như hiện nay mà không có quy hoạch. Có dự án là có quy hoạch, không có dự án là không quy hoạch, đó là tác dụng ngược của quy định này tại Dự thảo Nghị định.

Theo Luật sư Trương Anh Tuấn, xét về quy hoạch đô thị, nếu nhà ở nằm trong dự án thì sẽ buộc phải xây dựng theo kiến trúc được duyệt. Nếu là nhà ở riêng lẻ, không nằm trong dự án thì mỗi nhà sẽ xây dựng theo sở thích khác nhau, không thống nhất kiến trúc, đồng bộ trong đô thị. Do đó, ảnh hưởng tới quy hoạch chung của đô thị. Xét về tâm lý, văn hóa sử dụng nhà ở của người dân, việc mở rộng phạm vi cấm phân lô bán nền ảnh hưởng tới nhu cầu người dân mong muốn được xây dựng ngôi nhà ở của mình.

TS. KTS Trần Quốc Thái - Phó Cục trưởng Cục Phát triển đô thị (Bộ Xây dựng) một trong số ít đại biểu của cơ quan quản lý Nhà nước nêu quan điểm chia sẻ với cơ quan soạn thảo Nghị định của Bộ Tài Nguyên Môi trường. Đây là hội thảo lấy ý kiến đa chiều với những góp ý khách quan cũng như phân tích đánh giá tác động của Nghị định đến thị trường. Vì vậy, nếu có sự tham gia của đại diện cơ quan soạn thảo sẽ lắng nghe được nhiều điều và tạo ra hành lang kỹ thuật thuyết phục hơn nếu được ban hành.

TS. KTS Trần Quốc Thái cho biết: “Hiện nay, chúng tôi đã xây dựng Nghị định về quản lý đô thị và rà soát nhiều vấn đề về quản lý đô thị. Trong phát triển đô thị, việc thực hiện quy định về xây dựng, quy hoạch, cơ chế giữa các bên vẫn còn bất cập. Qua rà soát, việc thực hiện các dự án ở các đô thị là rất tốt không có nhiều bất cấp, chỉ có vấn đề lộn xộn, sai phép chủ yếu diễn ra ở các khu vực chấp chới lên thành phố, đô thị do sự quản lý lỏng lẻo”.

Các chuyên gia đồng quan điểm khẳng định: Không thể do một vài sai phạm mà dừng, cấm. Trước kia cấm ít thì đã có những căn nhà bỏ hoang vài năm, thì nay, nếu đặt ra quy định chặt chẽ gần như cấm thì tình trạng lách luật sẽ xảy ra, sẽ có thêm càng nhiều những khu nhà ở hoang hóa, thiệt hại của xã hội sẽ càng lớn hơn.

Giải pháp nào cho quản lý đất phân lô bán nền?

Luật sư Trương Anh Tuấn đề xuất: Để đảm bảo sự xuyên suốt, thống nhất giữa các quy định pháp luật về xây dựng, quy hoạch, phát triển đô thị, đề xuất khoản 17 Điều 1, Dự thảo Nghị định không quy định chi tiết các điều kiện về xây dựng, quy hoạch, phát triển đô thị như đang Dự thảo. Luật sư cũng đề xuất, nghiên cứu sửa đổi, bổ sung vào khoản 2, Điều 42, Nghị định số 43/2014/NĐ-CP theo hướng bổ sung nội dung việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với việc chuyển nhượng một phần hoặc toàn bộ dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở phải tuân thủ các điều kiện theo quy định của pháp luật về đầu tư, pháp luật về kinh doanh bất động sản và phải bảo đảm các điều kiện theo pháp luật về đất đai tương tự như Điều 42a Nghị định số 43/2014/NĐ-CP.

Ông Vũ Cương Quyết – Tổng Giám đốc Công ty Cổ phần Dịch vụ và Địa ốc Đất Xanh Miền Bắc đề xuất: Với quan điểm của thị trường, không thể can thiệp quá thô bạo vào cung cầu, nhu cầu của thị trường. Chúng ta không nên cấm hết mà cần có sự điều tiết của Nhà nước.

Theo TS. KTS Trần Quốc Thái - Phó Cục trưởng Cục Phát triển đô thị (Bộ Xây dựng), trong Nghị định này chúng ta mới chỉ đang xoáy vào các dự án bất động sản cho thuê, mà những dự án này đã được quy định rất chặt chẽ trong các luật khác. Doanh nghiệp bất động sản hiện nay rất khó khăn. Qua dịch Covid-19, nhiều gia đình, hộ gia đình đặt lại vấn đề liệu có nên đầu tư dàn trải, xuống tiền ngay không khi họ cần một khoản tiền lớn dự trữ phòng trừ cho trường hợp khẩn cấp xảy ra như phục vụ cho nhu cầu sức khỏe chẳng hạn... Cho nên việc đầu tư của họ vào thị trường này rất khó khăn. Thanh khoản của doanh nghiệp rất khó. Trong bối cảnh này, việc hỗ trợ cho doanh nghiệp là rất cần thiết. Nếu năm 2013, Chính phủ có ban hành Nghị định tháo gỡ khó khăn cho doanh nghiệp thì năm 2020 cũng rất cần những chính sách hỗ trợ như vậy.