Tọa đàm “Hành trình bứt phá - Giải pháp phát triển bất động sản trong kỷ nguyên mới”

(Xây dựng) – Chiều 9/1/2025, trong khuôn khổ VRECC 2025: Kỷ nguyên bứt phá đã diễn ra Tọa đàm “Hành trình bứt phá - Giải pháp phát triển bất động sản trong kỷ nguyên mới”.

Toàn cảnh tọa đàm “Hành trình bứt phá - Giải pháp phát triển trong kỷ nguyên mới”.

Đề dẫn cho Tọa đàm, ông Nguyễn Văn Đính: Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam

Ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam cho biết, các diễn giả sẽ cùng đồng hành, trò chuyện để đón chờ thị trường bất động sản “bước vào kỷ nguyên mới”. Chúng ta trải qua giai đoạn 2022-2023 đã hồi phục nhanh và đạt được kết quả ấn tượng như 2024. Năm 2023 thị trường gặp vô vàn khó khăn, hàng loạt sàn giao dịch phải rời bỏ cuộc chơi, nhưng vẫn có nhiều đơn vị ấn tượng trụ lại được trong bối cảnh đặc biệt khó khăn, cùng vượt qua khó khăn và có nhiều thành quả ấn tượng.

Ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam.

Ông Nguyễn Thái Bình, Tổng Giám đốc Công ty Cổ phần Đông Tây Land

Để vượt qua khó khăn trong suốt 5 năm qua, khi nhiều khó khăn về kinh tế và bất động sản, khi Covid-19 ập tới, tôi nghĩ điều gì cũng có thể xảy ra trong thị trường này, Đông Tây Land cũng gặp rất nhiều khó khăn và đã cùng họp bàn thích nghi với khó khăn, với thời cuộc. Tôi chương bao giờ vẽ lên viễn cảnh đẹp cho anh em trong công ty, chỉ nói với mọi người là khó khăn lắm, vì vậy tôi luôn chia sẻ tâm thế sẵn sàng thích nghi trong Công ty, thị trường tốt đẹp thì đón nhận còn khó khăn thì thích ứng.

Ông Nguyễn Thái Bình, Tổng Giám đốc Công ty Cổ phần Đông Tây Land.

Trong Công ty môi giới, nhân sự là việc cốt lõi nên chúng tôi luôn duy trì nòng cốt và đào tạo cho anh em, vì vậy thời kỳ dịch bệnh, khó khăn đội ngũ nòng cốt không bị ảnh hưởng, nên việc mở rộng nhân sự sau đó rất dễ. Việc mở rộng hệ thống cũng phải vững chắc. Bên cạnh đó, việc đa dạng sản phẩm bán hàng và tìm sản phẩm tốt trong giai đoạn 4 năm vừa qua rất quan trọng, phải chọn lựa kỹ để không bị “gãy” và vượt qua khó khăn trong thời điểm vừa qua.

Trong 4 tháng cuối năm nay, Đông Tây Land đã quyết định tăng nhân sự từ 200 lên 500 môi giới chuyên nghiệp, tôi nhận thấy thị trường khó khăn, một số dự án nằm ở mức giới hạn, mức độ hấp thụ chỉ tới một điểm, chính vì vậy việc mở rộng dự án tăng doanh thu dẫn tới việc tăng nhân sự trong giai đoạn vừa qua. Tôi chỉ tuyển nhân viên, không chỉ tuyển pháp lý, hiện nay chúng tôi có 20 Giám đốc và 50 Trưởng phòng. Việc tuyển dụng rất quan trọng, phải có khung chắc, cơ sở chắc, và chuẩn bị kỹ. Qua đó chúng tôi đã ghi nhận doanh thu tăng vượt bậc sau khi tăng nhân sự.

Ông Nguyễn Thanh Sang, Tổng Giám đốc SG Holdings

Giai đoạn khó của thị trường là năm 2024, nhưng khó khăn nhất trong suốt 10 năm qua là năm 2023, nhữung khó khăn này liên quan tới tính thanh khoản thị trường, số dự án và nguồn lực kinh doanh giảm đáng kể. Tháng 6/2023, chỉ có 3 dự án được triển khai mới, chúng tôi trong giai đoạn đó có sự chuẩn bị kỹ càng để chuyển mình từ sàn môi giới qua tổng đại lý phân phối và tiếp thị, chuẩn bị sẵn sàng ở kinh nghiệm, nguồn nhân lực và tài chính.

Ông Nguyễn Thanh Sang, Tổng Giám đốc SG Holdings.

Trong năm 2023, việc sàn môi giới, tổng đại lý sẵn sàng làm việc rất quan trọng, chúng tôi phối hợp các đơn vị uy tín như DIC Holdings, giai đoạn ấy khó khăn rất nhiều, số lượng sàn tham gia dự án đếm trên đầu ngón tay vì sản phẩm ít. Chúng tôi may mắn có được những sàn uy tín, chiến lược cùng phối hợp. Trong kỷ nguyên mới chúng tôi tiếp tục vai trò tổng đại lý phân phối và tiếp thị, đi theo mô hình môi giới 100 nhân sự để hòa nhịp với thị trường mới.

Ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc kinh doanh batdongsan.com.vn

Về xu hướng của khách hàng và sự chuyển dịch của thị trường trong giai đoạn tới, có 4 xu hướng quan trọng: Thứ nhất là xu hướng cao cấp hóa các sản phẩm, ưa thích phân khúc cao tầng, trong 23 năm vừa rồi, giá bất động sản phân khúc chung cư tăng 59%, xu hướng dịch chuyển từ khu vực trung tâm về vùng ven.

Ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc kinh doanh batdongsan.com.vn.

Xu hướng thứ hai là việc người trẻ bắt đầu tham gia bất động sản nhiều hơn, số lượng tăng trưởng lên tới 30%, họ quan tâm nhiều hơn tới chất lượng sản phẩm. Xu hướng thứ ba là men theo các hạ tầng vùng ven, dịch chuyển tìm kiếm những đô thị tích hợp thay vì tìm kiếm đất nền như trước. Cuối cùng là xu hướng tìm không gian sống xanh, được nhiều người truy cập tìm kiếm.

Ông Nguyễn Khánh Duy, Head of Residential Sales and Savills Private Office

Về cơ hội và thách thức đôi với thị trường Việt Nam khi gia nhập kỷ nguyên mới: Thứ nhất về cơ hội đầu tiên là tăng trưởng kinh tế ổn định và các chính sách mở cửa cho nhà đầu tư Quốc tế, hiện nay, Chính phủ Việt Nam đang thúc đẩy hội nhập kinh tế quốc tế thông qua các hiệp định thương mại tự do (FTA) và chính sách thu hút đầu tư nước ngoài (By the end of 2024, Vietnam had attracted a cumulative 502.8 billion USD in FDI across 42,002 valid projects), tạo điều kiện thuận lợi cho các doanh nghiệp bất động sản quốc tế mở rộng thị phần, ví dụ như 16 Hiệp định thương mại tự do, 9 quốc gia mà Việt Nam đã ký hợp tác toàn diện.

Ông Nguyễn Khánh Duy, Head of Residential Sales and Savills Private Office.

Thứ hai, kỷ nguyên mới mở ra với các chính sách phát triển bền vững bất động sản: Luật Đất đai 2024 ngày càng khuyến khích quy hoạch và sử dụng đất hiệu quả, tạo điều kiện cho các nhà phát triển bất động sản đầu tư vào các dự án mới, đặc biệt ở những khu đô thị, khu công nghiệp.

Thứ ba, thị trường đang ngày càng minh bạch hóa, Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) giúp tăng cường tính minh bạch trong các giao dịch và hợp đồng, tăng niềm tin từ các nhà đầu tư nước ngoài và thúc đẩy dòng vốn FDI vào bất động sản.

Thứ tư, về chuyển đổi số, sự bùng nổ công nghệ và chuyển đổi số trong ngành bất động sản, như VR/AR, dữ liệu lớn (Big Data), và nền tảng trực tuyến đang ngày càng giúp cải thiện hiệu quả kinh doanh và tiếp cận khách hàng. Nhu cầu bất động sản cao cấp và siêu cao cấp cũng đang ngày càng được ưa chuộng, đặc biệt bởi giới thượng lưu và khách hàng nước ngoài.

Về thách thức, đầu tiên là liên quan tới hệ thống pháp lý, hiện nay quy định pháp lý liên quan đến sở hữu nhà đất, đặc biệt đối với người nước ngoài, vẫn còn phức tạp và cần sự minh bạch hơn. Bên cạnh đó, sự tham gia của nhiều tập đoàn bất động sản lớn trong và ngoài nước khiến thị trường trở nên cạnh tranh gay gắt, áp lực cạnh tranh lớn. Ngoài ra, sự phát triển tập trung tại các thành phố lớn như Hà Nội và Thành phố Hồ Chí Minh, trong khi các khu vực khác còn gặp nhiều hạn chế về cơ sở hạ tầng và tiềm năng phát triển cũng tạo nên sự tăng trưởng không đồng đều.

Thách thức tiếp theo tới từ sự ảnh hưởng từ kinh tế toàn cầu, những biến động kinh tế và chính trị quốc tế có thế ảnh hưởng đến dòng vốn đầu tư nước ngoài vào thị trường bất động sản Việt Nam. Lượng cung cầu không đồng bộ, lệch pha, khan hiếm quỹ đất và sản phẩm cũng đang tạo nên sự thách thức lớn, hiện nay thành phố vẫn còn nhiều đất trống nhưng vì vướng mắc pháp lý vẫn chưa được giải quyết triệt để dẫn đến sự thiếu hụt và khan hiếm về quỹ đất, vô tình đầy giá bất động sản ngày càng tăng cao, gây khó khăn cho nhà đầu tư và chủ đầu tư phát triển dự án.

Hành lang pháp lý mới sẽ tác động tới hoạt động phân phối bất động sản cho đối tượng khách hàng là người nước ngoài. Về thuận lợi là hiện nay người nước ngoài, đặc biệt từ các nước như: Hàn Quốc, Nhật Bản, Singapore, và Trung Quốc, có nhu cầu lớn về bất động sản tại Việt Nam, đặc biệt là phân khúc căn hộ cao cấp và bất động sản nghỉ dưỡng. Giá bất động sản tại Việt Nam thấp hơn so với các quốc gia trong khu vực, trong khi tiềm năng sinh lời cao, tạo cơ hội lớn cho môi giới tiếp cận khách hàng quốc tế và hấp dẫn giá trị đầu tư. Việc hỗ trợ từ chính sách mở cửa là các chính sách cho phép người nước ngoài/Việt kiều sở hữu nhà ở tại Việt Nam đã thúc đầy giao dịch bất động sản.

Đối với những tác động khó khăn, thứ nhất là hạn chế pháp lý khi người nước ngoài vẫn gặp giới hạn trong việc sở hữu bất động sản, tỷ lệ sở hữu không vượt quá 30% số lượng căn hộ trong một dự án, suất SPA LLT hiếm làm giảm cơ hội bán hàng của môi giới.

Rào cản ngôn ngữ và sự khác biệt văn hóa cũng làm ảnh hưởng đến việc giao tiếp và xây dựng lòng tin giữa môi giới và khách hàng quốc tế. Bên cạnh đó, quá trình giao dịch bất động sản cho người nước ngoài thường phức tạp, bao gồm các yêu cầu về giấy tờ pháp lý và thanh toán quốc tế. Ngoài ra, các Công ty bất động sản Việt Nam và đội ngũ môi giới chưa khai thác hiệu quả các kênh quảng bá quốc tế để tiếp cận khách hàng tiềm năng.

Để giải quyết những nút thắt giúp hoạt động phân phối bất động sản cho đối tượng khách hàng là người nước ngoài trở nên thuận lợi hơn, trước tiên cần minh bạch hóa pháp lý, Chính phủ cần đơn giản hóa và minh bạch hóa các quy định pháp luật liên quan đến quyền sở hữu bất động sản của người nước ngoài. Thứ hai là nâng cao năng lực môi giới, đào tạo môi giới về kỹ năng giao tiếp quốc tế, am hiểu văn hóa và ngôn ngữ để xây dựng lòng tin với khách hàng nước ngoài. Thứ ba là cần đẩy mạnh ứng dụng công nghệ như VR/AR, nền tảng trực tuyến đa ngôn ngữ để giúp khách hàng quốc tế dễ dàng tiếp cận và trải nghiệm bất động sản tại Việt Nam. Cuối cùng cần tăng cường quảng bá quốc tế, tham gia các hội chợ bất động sản quốc tế và xây dựng các chiến dịch marketing nhằm thu hút khách hàng nước ngoài.

Ông Đào Quốc Việt, Ban Quản trị Cộng đồng Review Bất động sản

Dưới góc nhìn của đơn vị phát triển cộng đồng, tôi xin được phép phân tích 4 điểm thay đổi rõ nét dưới đây của Cộng đồng Review Bất động sản, đầu tiên là việc lựa chọn sản phẩm: Tính pháp lý là tiêu chí số 1 khi đề cập đến giao dịch bất động sản, trong chu kì trước thì nhiều nhà đầu tư sẽ bỏ qua pháp lý mà chỉ quan tâm đến khả năng sinh lợi nhuận bởi lẽ trong giai đoạn 2015-2021 là chu kỷ tăng trưởng, trăm hoa đua nở, chỉ cần mua là lời. Nhưng giờ đây thì đã khác, sau rất nhiều nỗi đau: Nhà không bàn giao, dự án treo, không thể ra sổ, nghĩa vụ tài chính về thuế đất chưa hoàn thành, môi giới thì không được hoa hồng, thì giờ đây là yêu cầu số 1.

Ông Đào Quốc Việt, Ban Quản trị Cộng đồng Review Bất động sản.

Thứ hai là cách tiếp nhận thông tin, hiện nay cộng đồng đã có khả năng phòng vệ tốt hơn trước các thông tin. Tức là mọi người sẽ có xu hướng đặt dấu hỏi về tính xác thực của thông tin và mục đích của thông tin. Kết hợp với luật an ninh mạng có hiệu lực từ ngày 25/12/2024, yêu cầu tài khoản mạng xã hội phải xác thực dữ liệu cá nhân, không được bình luận nếu chưa xác thực. Tức là chịu trách nhiệm với phát ngôn và thông tin chưa kiểm chứng. Tôi tin rằng, bằng cách này sẽ giúp cho các thông tin bất động sản sẽ ngày một minh bạch.

Tính cộng đồng lớn hơn, chưa bao giờ sự gắn kết cộng đồng bất động sản lớn như lúc này, bằng chứng là các doanh nghiệp đang tăng cường kết nối nhằm cải thiện năng lực và thấu hiểu thị trường. Khác biệt với giai đoạn chu kỳ trước có sự phân hóa,khoảng cách rất rõ ràng giữa chủ đầu tư, sàn phân phối, môi giới và khách hàng. Còn hiện nay là thấu hiểu và đồng cảm để cùng phát triển. Lợi ích từng thành tố đều được quan tâm tối đa. Chưa bao giờ mà cụm từ “giá trị thực” được nhắc nhiều đến như vậy. Thực trong giá trị được tạo ra trong suốt chuỗi cung ứng bất động sản từ chủ đầu tư đến khách hàng.

Điều cuối cùng, môi giới bất động sản đang dần trở thành một cái nghề thực sự. Giai đoạn trước, nhà nhà làm môi giới, người người làm môi giới. Đất sốt thì anh xe ôm, cô bán nước cũng làm môi giới. Tuy nhiên, sau khi luật hóa yêu cầu môi giới phải được cấp tín chỉ và hoạt động trong công ty môi giới thì sẽ có một lực lượng “ môi giới thời vụ” sẽ rời ngành. Bởi lẽ, để đáp ứng được nhu cầu thị trường ngày một khắt khe hơn về kiến thức và kỹ năng. Môi giới chuyên nghiệp phải dành rất nhiều thời gian và công sức học tập và rèn luyện mới có thể tồn tại trong môi trường này.

Thay đổi - tôi gọi đây là thích nghi và chọn lọc tự nhiên, khi thị trường minh bạch và những giá trị thực lên ngôi. Những điều tiêu cực trong quá khứ sẽ được thay thế bằng những sự thay đổi tích cực toàn diện trong từng thành tố bất động sản. Tất cả điều này minh chứng cho dây là thời điểm bắt đầu cho kỷ nguyên mới - tăng trưởng bứt phá.

Giá chung cư Sài Gòn tăng cao và nguồn cung hạn chế, điều này xuất phát điểm từ nhiều yếu tố, một trong những yếu tố then chốt khiến nguồn cung Thành phố Hồ Chí Minh là bảng giá đất theo Quyết định số 79/2024 tăng từ 4-38 lần so với Quyết định số 02/2020. Điều này lý giải cho xu hướng sản phẩm căn hộ gần đây tại Thành phố Hồ Chí Minh liên tục tăng, cao nhất 450 triệu/m2, toàn bộ là cao cấp đến hạng sang. Đây không chỉ là yếu tố tăng giá bất động sản sơ cấp mà cũng sẽ kéo theo cả thị trường thứ cấp về chung cư. Như vậy, với những thị trường nào đang có quỹ đất dự án đã hoàn thiện pháp lý và nghĩa vụ tài chính thuế chu kì trước sẽ thu hút người mua. Và điều này cũng là giới hạn trong thời gian ngắn, vì quỹ dự án này cũng là còn sót lại chứ không phát sinh thêm. Tại Thành phố Hồ Chí Minh, Bình Dương, Đồng Nai và Long An là 3 thị trường liền kề sẽ có thể thu hút được lượng quan tâm lớn của nhà đầu tư thay thế cho Thành phố Hồ Chí Minh đặc biệt cho phân khúc trung cấp cận cao trở xuống. Đây là yếu tố về giá.

Yếu tố thứ hai là hạ tầng, người mua ở sẽ quan tâm đến hạ tầng di chuyển có thuận lợi hay chưa, có tiếp cận được các vùng kinh tế lõi, tiện ích xung quanh có đầy đủ hay chưa. Tức là nhà đầu tư sẽ đón đầu yếu tố này.

Yếu tố thứ ba là nguồn cung, một thị trường có nguồn cung lớn cùng một thời điểm có lợi thế là càng sản phẩm sẽ bổ trợ cho nhau, người mua cho nhiều quyền lựa chọn, giá có sự cạnh tranh. Đây là có lợi thế cho người mua. Đối với sàn phân phối, nguồn cung đủ lớn sẽ làm cho doanh nghiệp đủ an tâm mà đầu tư nhân sự cũng như nguồn lực lâu dài, bài bản.

Với cả 3 yếu tố này: Giữa Đồng Nai, Long An và Bình Dương. Tôi cho rằng Bình Dương có nhiều lợi thế hơn trong cuộc đua về căn hộ 2025.

Nhiều sự kiện cộng đồng sẽ được Cộng đồng Review Bất động sản tiếp tục xây dựng

Trong bất động sản, thông tin không chỉ là cơ sở để đưa ra quyết định mà còn là sức mạnh kết nối và thúc đẩy sự phát triển của thị trường. Với tôn chỉ “Thông tin là sức mạnh cộng đồng,” Cộng đồng Review Bất động sản đã không ngừng phát triển để trở thành một nền tảng đáng tin cậy, nơi tập hợp những góc nhìn chuyên môn, chia sẻ kinh nghiệm thực tế và lan tỏa giá trị tích cực đến hàng triệu nhà đầu tư, doanh nghiệp, và khách hàng.

Thị trường bất động sản ghi nhận nhiều hoạt động và thông tin vô cùng tích cực.

Hành trình xây dựng một cộng đồng như vậy không hề dễ dàng, nhưng với sự tâm huyết và định hướng đúng đắn, Cộng đồng Review Bất động sản đã trở thành một kênh thông tin minh bạch và đáng tin cậy, hỗ trợ người mua, nhà đầu tư, và doanh nghiệp đưa ra quyết định chính xác; Một diễn đàn kết nối những góc nhìn thực tế và đa chiều, góp phần xây dựng thị trường bất động sản ngày càng chuyên nghiệp. Và đặc biệt xây dựng nên một nền tảng lan tỏa các giá trị về đổi mới, bền vững, và trách nhiệm xã hội trong bất động sản.

Ông Nguyễn Tấn Tâm, đại diện Ban Quản trị Cộng đồng Review Bất động sản – một trong những người tiên phong tạo nên cầu nối thông tin và giá trị cho thị trường cho biết, hành trình phát triển của Cộng đồng Review Bất động sản trong kỷ nguyên mới sẽ tiếp tục với nhiều chương trình, sự kiện Cộng đồng bất động sản đáng chú ý trong năm 2025, trong đó là đề án hết sức tâm huyết “Khát vọng an cư” với mục tiêu tạo ra giá trị cho cộng đồng, giúp cho mỗi người dân Việt Nam có thể sở hữu căn nhà đáng mơ ước. Để thực hiện được điều này, có một sự kiện rất quan trọng là chương trình thường niên Dấu chân review mùa 3 với chủ đề “50 năm hành trình Nam Bắc một nhà”.