Thành phố Hồ Chí Minh: Chung cư mini và “quả bóng” trách nhiệm

(Xây dựng) – Xin Giấy phép xây dựng làm nhà ở riêng lẻ có tổng diện tích xây dựng lên đến vài ngàn m2, nhưng khi xây dựng chủ đầu tư lại ngăn thành các phòng với diện tích khoảng 20m2, có nhà vệ sinh và kệ bếp riêng. Mỗi phòng như vậy chủ đầu tư rao bán có giá từ 500 triệu đồng trở lên.

Đây được xem là biến tướng từ nhà ở riêng lẻ thành chung cư mini mà chính quyền Thành phố Hồ Chí Minh đang quyết tâm xóa bỏ vì sẽ để lại nhiều hệ lụy cho cho người sử dụng sau này.

“Nhà ở riêng lẻ” tại đường 32 phường Linh Đông, quận Thủ Đức, Thành phố Hồ Chí Minh.

Từ nhà ở riêng lẻ thành chung cư mini

Ông Lê Hoàng Châu – Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản thành phố Hồ Chí Minh (HoREA) từng cảnh báo: Trong 10 năm trở lại đây trên địa bàn thành phố Hồ Chí Minh đã nở rộ tình trạng xây dựng chung cư mini, Chung cư hộp diêm, có nhiều tầng, nhiều căn hộ mini tại các đô thị, các quận nội thành.

Trong đó, có những công trình nhà chung cư mini xây dựng trái phép, sai phép, làm phá vỡ quy hoạch, gia tăng áp lực lên hệ thống hạ tầng đô thị, không đảm bảo an toàn phòng cháy chữa cháy, không đủ điều kiện để được cấp “sổ đỏ” cho người mua, làm phát sinh tranh chấp ảnh hưởng đến an ninh trật tự xã hội.

Hiện Thanh tra Xây dựng Thành phố Hồ Chí Minh đang xử lý 5 công trình điển hình biến nhà ở riêng lẻ thành chung cư mini tại quận Thủ Đức và Bình Tân. Đặc điểm chung của các công trình này là đều xin phép xây dựng nhà ở riêng lẻ cao 3-4 tầng, nhiều căn hộ. Tuy nhiên trong quá trình xây dựng, chủ đầu tư đã ngăn các phòng thành nhiều phòng nhỏ khác nhau có diện tích khoảng 20m2, có nhà vệ sinh riêng từng phòng.

Các căn hộ mini sau đó được rao bán hoặc cho thuê có thời hạn với mức giá từ 500 triệu trở lên. Ưu điểm của loại hình này là căn hộ diện tích nhỏ, giá bán (thực chất là thuê) thấp, phù hợp với nhu cầu của người thu nhập thấp.

Tại quận Bình Tân, nhiều môi giới đang rao bán căn hộ chung cư mini Thanh Tùng nằm tại hẻm 33, đường Bến Lội, phường Bình Trị Đông A với giá từ 480-770 triệu đồng/căn, diện tích từ 17-30m2.

Công trình được xây dựng trên tổng diện tích đất rộng gần 620m2 với quy mô 4 tầng, cộng tầng hầm và mái che, tổng chiều cao công trình là 17m và tổng diện tích xây dựng hơn 2.000m2. Giấy phép xây dựng được cấp ngày 28/10/2019 cho Công ty TNHH Gạch men Thanh Tùng để làm nhà ở kết hợp văn phòng, mỗi sàn có 12 phòng, tổng cộng 43 phòng và chiều rộng hành lang 1,9m. Nhưng chủ đầu tư đã xây thành 72 phòng, giảm chiều rộng hành lang xuống 1,45m, mỗi sàn 18 phòng, tăng 29 phòng so với Giấy phép xây dựng. Hiện, Thanh tra Xây dựng đã lập biên bản vi phạm trật tự xây dựng và đang lên kế hoạch cưỡng chế tháo dỡ trong thời gian tới.

Chung cư mini sau cưỡng chế tại Thủ Đức.

Tương tự, công trình của ông Phan Văn Nhi tại phường Bình Trị Đông A cũng xin phép xây dựng nhà ở riêng lẻ nhưng có tổng diện tích gần 2.250m2 gồm 4 tầng, hầm và lửng. Theo bản vẽ cấp phép, công trình có hành lang rộng 1,45m ở giữa 2 dãy phòng. Tổng số phòng được cấp phép là 14 phòng nhưng thực tế chủ đầu tư đã ngăn thành 77 phòng, tăng 63 phòng so với Giấy phép xây dựng được cấp.

Đây là 2 công trình đang trong quá trình xây dựng, còn tại Thủ Đức có 3 công trình tại đường số 8 phường Linh Chiểu, đường số 32 và đường số 36 phường Linh Đông đã hoàn thành, cơ quan chức năng đã nhiều lần ban hành Quyết định xử phạt vi phạm hành chính về trật tự xây dựng và đang tiến hành cưỡng chế phần công trình vi phạm.

Trước thực trạng bùng phát vi phạm các quy định về xây dựng và lỏng lẻo trong quản lý của chính quyền địa phương, Bộ Xây dựng đã có Văn bản chỉ đạo các tỉnh thành kiểm tra xử lý các chung cư mini xây dựng trái phép, sai phép. Đồng thời, Bộ Xây dựng cũng yêu cầu các địa phương chủ động giải quyết vướng mắc, khiếu kiện, tranh chấp phát sinh trong quá trình thực hiện các quy định về quy hoạch, cấp Giấy phép xây dựng, thi công xây dựng, quản lý chất lượng công trình nhà ở trên địa bàn.

Trách nhiệm thuộc về ai?

Đáng giá về nguyên nhân bùng nổ chung cư mini trên địa bàn thành phố, ông Châu cho rằng bắt nguồn từ những bất cập của các quy định pháp luật về “phát triển nhà ở riêng lẻ của hộ gia đình, cá nhân”. Nguyên nhân tiếp theo, là những hạn chế, yếu kém trong công tác thực thi pháp luật của cơ quan quản lý Nhà nước, nhất là cấp cơ sở. Bên cạnh đó, còn có nguyên nhân do các đầu nậu và một số doanh nghiệp liên kết với hộ gia đình, cá nhân và móc nối với một số cán bộ cấp cơ sở, để thực hiện các công trình nhà chung cư mini trái phép.

Nhà ở riêng lẻ “khủng” tại hẻm 33 đường Bến Lội, phường Bình Trị Đông, quận Bình Tân (Ảnh: Hà An).

Theo quy định thì nhà ở riêng lẻ thuộc thẩm quyền cấp phép xây dựng của UBND cấp quận huyện, nhưng không hiểu vì lý do gì mà công trình có quy mô 40 phòng và diện tích xây dựng hơn 2.000 m2 mà quận vẫn cấp Giấy phép xây dựng là nhà ở riêng lẻ?

Khi tiến hành lập các biên bản vi phạm hành chính về trật tự xây dựng thì đại diện Thanh tra Xây dựng cũng phải thốt lên rằng: “Không hiểu sao mà quận cấp phép xây dựng cho nhà ở riêng lẻ mà lớn như vậy”.

Quận cấp phép, Thanh tra kiểm tra xử phạt nhưng trách nhiệm để xảy ra chuyện này lại dường như không có. Liên quan đến việc ngăn chia thành các phòng bên trong công trình Thanh tra Xây dựng đã từng hỏi ý kiến Phòng Quản lý Đô thị quận Bình Tân về việc ngăn chia thành các phòng bên trong có điều chỉnh Giấy phép xây dựng không. Lập tức, quả bóng được đá ngược về với nội dung: “Việc ngăn chia thành nhiều phòng đề nghị Đội Thanh tra địa bàn quân Bình Tân - Thanh tra Sở Xây dựng thực hiện theo Văn bản số 2277/SXD-TT ngày 05/3/2020 của Sở Xây dựng”.

Nội dung Văn bản số 2277/SXD-TT ngày 05/3/2020 của Sở Xây dựng về việc có ý kiến đối với một số nội dung liên quan đến việc xử lý công trình xây dựng mới, nhà ở riêng lẻ hoặc công trình cải tạo, sửa chữa nhà ở riêng lẻ trên địa bàn thành phố có nội dung: “Không coi là hành vi xây dựng sai nội dung Giấy phép xây dựng được cấp trong các trường hợp: Điều chỉnh thiết kế bên trong công trình không làm thay đổi công năng sử dụng, không làm ảnh hưởng đến phòng chống cháy nổ, bảo vệ môi trường, không làm thay đổi chỉ tiêu quy hoạch kiến trúc theo Giấy phép xây dựng được cấp”.

Như vậy, việc chủ đầu tư tự thay đổi thiết kế bên trong công trình, cụ thể là chia thành các phòng nhỏ lại phù hợp với quy định nhưng lại gây khó khăn trong công tác xử lý vi phạm trật tự xây dựng.