Sở hữu nhà chung cư có thời hạn: Góc nhìn tích cực

(Xây dựng) - Bộ Xây dựng đã và đang tổ chức lấy ý kiến góp ý đối với dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) trên cả nước. Các nhóm chính sách mới được dư luận rất quan tâm, trong đó đề xuất sở hữu nhà chung cư có thời hạn nhận được nhiều ý kiến khác nhau. Đề xuất này tác động tích cực đến xã hội ra sao cũng cần được ghi nhận và bàn luận thêm.

Đề xuất sở hữu chung cư có thời hạn sẽ tạo tiền đề cho nhiều chính sách quan trọng đảm bảo quyền lợi của người dân trong tương lai.

Phù hợp với quy định pháp luật

Thời gian qua, khi vấn đề sở hữu nhà chung cư có thời hạn (theo thời gian sử dụng nhà chung) được đưa ra, nhiều ý kiến lo ngại về tính hợp hiến, hợp pháp vì liên quan đến quyền sở hữu tài sản của con người.

Về lo ngại này, Bộ Xây dựng cũng đã giải thích và khẳng định đề xuất chính sách không nhằm hạn chế quyền sở hữu của người dân mà để đảm bảo quyền, lợi ích được sống an toàn, có chỗ ở hợp pháp của công dân và đặc biệt bảo đảm trật tự, an toàn xã hội. Ngay trong Hiến pháp năm 2013 (khoản 2 Điều 14) cũng quy định :“Quyền con người, quyền công dân chỉ có thể bị hạn chế theo quy định của luật trong trường hợp cần thiết vì lý do quốc phòng, an ninh quốc gia, trật tự, an toàn xã hội, đạo đức xã hội, sức khỏe của cộng đồng”.

Theo ông Nguyễn Mạnh Khởi - Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng), nhà chung cư là công trình đặc thù sau thời gian dài sử dụng thì sẽ bị xuống cấp, không còn bảo đảm an toàn. Bên cạnh đó, trong pháp luật về dân sự thì quyền sở hữu tài sản chấm dứt khi tài sản (ở đây được hiểu là các căn chung cư cũ, đã xuống cấp nghiêm trọng, không còn đảm bảo an toàn buộc phải dỡ bỏ) bị tiêu hủy, riêng đối với nhà chung cư thì tại Điều 214 Bộ Luật dân sự quy định “trường hợp nhà chung cư bị tiêu hủy thì quyền của chủ sở hữu căn hộ thực hiện theo quy định của luật”.

Chính vì vậy, đại diện Bộ Xây dựng khẳng định việc dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) có quy định về quyền của chủ sở hữu căn hộ sau khi hết thời hạn sử dụng nhà ở, không còn đủ an toàn buộc phải phá dỡ là phù hợp với Hiến pháp và pháp luật về dân sự.

Bộ Tư pháp trong quá trình thẩm định dự án Luật Nhà ở (sửa đổi) cũng đã nhận định đề xuất chính sách sở hữu nhà chung cư có thời hạn cơ bản đảm bảo tính hợp hiến, hợp pháp và tính thống nhất trong hệ thống pháp luật. Bộ này cũng đề nghị cân nhắc, đánh giá kỹ sao cho bảo đảm quyền lợi chủ sở hữu, đảm bảo an sinh xã hội và ổn định về mặt chính sách xã hội.

Cũng bàn về nội dung trên trong một bài bình luận, Luật sư Trương Thanh Đức Giám đốc Công ty Luật ANVI, Trọng tài viên VIAC cho rằng việc quy định thời hạn sở hữu hay thời hạn sử dụng nhà chung cư thì cũng không vi hiến, không trái với các luật khác do cũng đều là vì “an toàn xã hội”.

Theo Luật sư Đức, đối với các chủ sở hữu, nếu nhà chung cư đã đến thời điểm buộc phải tháo dỡ, thì quy định hạn chế quyền sở hữu có khi còn có lợi hơn đối với việc quy định hạn chế quyền sử dụng đối với chỉ riêng phần nhà chung cư. Vì vậy, vấn đề quan trọng là cần tập trung vào vai trò và trách nhiệm của Nhà nước thể hiện qua các giải pháp xử lý sau khi tháo dỡ.

Các trường hợp và giải pháp xử lý sau khi nhà chung cư hết thời hạn sở hữu cũng đã được Bộ Xây dựng phân tích rất kỹ theo hướng vẫn đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp của người dân (từ khâu đền bù bằng đất với giá thị trường theo pháp luật về đất đai hay xây dựng lại nhà chung cư mới để tái định cư tại chỗ,...).

Tác động đến giá nhà chung cư

Một số chuyên gia cho rằng, quy định thời hạn sở hữu nhà chung cư đảm bảo không xảy ra viễn cảnh khu nhà ổ chuột lụp xụp trong tương lai. Đồng thời, sẽ giúp hạ giá thành sản phẩm căn hộ; người dân hưởng lợi từ giá nhà rẻ, đa dạng các hình thức sở hữu nhà ở phù hợp với nhu cầu và khả năng kinh tế.

Tại buổi hội thảo lấy ý kiến góp ý mới đây, GS.TS Hoàng Văn Cường, Ủy viên Ủy ban Tài chính-Ngân sách Quốc hội nhận xét rằng quy định thời hạn sử dụng chung cư sẽ giúp người dân tiếp cận nhà ở tốt hơn, bởi trên thực tế không có gì tồn tại vĩnh viễn. Nếu chuyển sang sở hữu nhà chung cư có thời hạn thì người dân sẽ phải cân đối giữa thuê và mua. Lúc đó, giá nhà chung cư sẽ gần, sát với giá trị thực, giúp giảm giá nhà xuống.

Theo TS. Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam, đề xuất này nếu được áp dụng sẽ tác động đến giá cả trên thị trường mua bán căn hộ theo hướng giảm vì nhà đầu tư hay giới đầu cơ không còn mặn mà và cũng sẽ hết cơ hội "ôm" chung cư bởi càng “ôm lâu” thì càng bị mất giá. Lúc này thị trường chỉ còn lại những người có nhu cầu thực và sẽ không còn việc thổi giá.

“Nhìn ở mặt tích cực, chung cư mà rẻ đi là cơ hội cho người thu nhập thấp có thể mua một căn hộ phù hợp với tài chính, đặc biệt là đa số người trẻ sinh sống và lao động tại các đô thị lớn. Ngoài ra, đề xuất không chỉ là một trong những "liều thuốc" góp phần hạ nhiệt giá nhà ở tại các thành phố lớn mà còn hướng dòng vốn vào các ngành sản xuất, thay vì tích trữ vào bất động sản như hiện nay”, TS Đính phân tích thêm.

Đồng quan điểm, ông Nguyễn Thái Bình, Tổng Giám đốc Công ty Cổ phần Đông Tây Land cho biết: Về giá nhà chung cư, sẽ có xu hướng điều chỉnh hợp lý nếu như quy định sở hữu có thời hạn đối với chung cư. Đầu tiên là đóng tiền sử dụng đất có thời hạn nên kéo theo chi phí đầu vào của các công trình chung cư sẽ giảm.

Nhiều chuyên gia đều nhận định rằng, quỹ đất trung tâm các đô thị ngày càng hạn hẹp vì thế xây dựng nhà chung cư là xu hướng phát triển. Bên cạnh đó, không phải người dân nào cũng có đủ nguồn lực kinh tế, tài chính để sở hữu đất thổ cư. Chính vì vậy đề xuất sở hữu nhà chung cư có thời hạn không hạn chế nhu cầu phát triển nhà ở trong tương lai.

Cơ sở pháp lý quan trọng để cải tạo chung cư cũ

Theo Bộ Xây dựng, từ thực trạng cải tạo chung cư cũ trong thời gian vừa qua cho thấy, cần phải có quy định về thời hạn sở hữu nhà ở chung cư thống nhất với thời hạn sử dụng của công trình để khắc phục tình trạng kéo dài thời gian phá dỡ, thu hồi nhà ở, làm cơ sở cho công tác cải tạo, xây dựng lại các nhà chung cư cao tầng trong thời gian tới.

Nhìn nhận vấn đề từ góc độ luật sư, ông Nguyễn Đình Vinh, Giám đốc Công ty Luật VietThink, nêu quan điểm quy định sở hữu chung cư có thời hạn nhưng vẫn phải giải quyết quyền lợi hợp pháp cho người dân khi đến thời điểm các tòa nhà chung cư này hết niên hạn sử dụng và phải phá dỡ để xây mới lại. Còn nếu cứ bảo vệ quan điểm sở hữu chung cư vô thời hạn thì sẽ tiếp tục thất bại trong cải tạo chung cư cũ.

Theo chuyên gia bất động sản Phan Công Chánh, việc sở hữu căn hộ chung cư có thời hạn được ưa chuộng tại nhiều quốc gia với mục đích nhằm đảm bảo quỹ đất và đa dạng hóa các loại hình nhà ở, đồng thời đảm bảo an toàn và sự phát triển của đời sống dân cư. Đó sẽ là một phương án để giải quyết vấn đề cải tạo hoặc xây dựng lại các chung cư khi hết thời hạn sử dụng mà không bị vướng khâu giải phóng mặt bằng.

Cũng tại diễn đàn góp ý dự thảo Luật mới đây, ông Luyện Văn Phương, Phó giám đốc Sở Xây dựng Hà Nội chia sẻ về việc triển khai cải tạo, xây dựng lại các chung cư cũ tại Hà Nội đang gặp nhiều khó khăn. Khi thực hiện cải tạo chung cư cũ, các tòa nhà này phần lớn đã là chung cư cao tầng và hết khả năng nâng thêm tầng vì vậy sẽ không còn “sức hút” để các nhà đầu tư vào tham gia xây mới, cải tạo. Do đó, nếu không đặt thời hạn sử dụng chung cư thì vẫn tiếp tục không giải quyết được bài toán cải tạo chung cư cũ đang bế tắc lâu nay.

Ông Phương cũng nhìn nhận rằng quy định sở hữu chung cư có thời hạn vẫn đảm bảo quyền và lợi ích của người dân. Bởi khi hết niên hạn sử dụng tòa nhà, người dân vẫn còn quyền sở hữu đất và có thể đấu giá đất của toà nhà. Hơn nữa, theo thời gian, lô đất đó có thể gia tăng giá trị rất cao.

Đề xuất sở hữu nhà chung cư có thời hạn sẽ tác động tích cực đến thị trường bất động sản.

Nếu đề xuất chính sách được thông qua, hi vọng sẽ thay đổi quan điểm, nhận thức của người dân trong việc sở hữu nhà ở cũng như góp phần giảm giá bán nhà chung cư, tạo thêm nhiều cơ hội cho người dân được tiếp cận, sở hữu nhà ở với giá cả phù hợp.

Với góc nhìn và ghi nhận theo hướng tích cực thì đề xuất sở hữu chung cư có thời hạn sẽ tạo tiền đề cho nhiều chính sách quan trọng trong tương lai gắn với quyền và lợi ích hợp pháp của người dân về chỗ ở. Đồng thời là một trong những cơ sở pháp lý giúp cho công tác cải tạo, xây dựng lại chung cư gắn với chỉnh trang, tái thiết đô thị.